ローン特約とは、契約締結後にローン本審査承認が下りなかった場合には解除期日以内であれば契約を白紙解除できる特約です。白紙解除になりますので契約自体が初めから無かった状態に戻ります。要するに手付金や仲介手数料は戻ってきます。（契約書に貼った印紙は戻りません）

仲介業者がローン解除で手付金を戻さないという事はありえないのですが、ローン解除が適用されなかった場合も可能性が考えられます。

契約締結時にローン特約条項の条件が基本的に下記設定している場合が多いです。
１：ローン申込金融機関
２：融資承認予定日
３：融資金額
４：融資未承認時の契約解除期間

契約書を作成する仲介会社によって条文等は異なる場合がありますが、基本的に上記４つ記載されております。条文によっては買主が金融機関に提出したローン申込書類の写しを売主に提出しなければならない。とされているローン特約の条文もあります。

ローン特約事項はあくまでも特約事項です。売買の契約自体は、売主および買主で契約書を取り交わしている時点で取引が成立しているのです。それを特約でローンが承認下りなかったら白紙解除を合意してくださいねと特約事項で合意しているという事。何を言いたいかと言いうと、契約書に記載されていない事項に関してはの契約解除は違約ということです。

上記のローン特約に記載されている１から４の項目に関して、例えば、

Ａ銀行でローン３０００万円申込する融資特約で売買契約を締結しているにもかかわらず、ネットで調べてＢ銀行が条件よさそうだから３３００万円融資本審査したら非承認になったからローン解約したい。と言ったところで融資解除は認められないという事です。

相談者様のようにローン承認が一部しか認められず契約解除の申し出をしたら仲介会社から手付金を変換できない。と言われたのであれば、契約書の融資解除条件のローン審査の銀行が違うかローン金額を契約時より高く申し込んでいた等が考えられます。それによってローン解除は認められず、手付解除もしくは違約解除（違約金の額が手付金と同額の場合）を仲介会社は主張していると考えられます。

ローン解除での注意ポイント

・契約書記載の金融機関で本申込は最低限しておく

・ローン解除期日を過ぎないようにしておく

・ローン解除する場合、担当者に電話で伝えるだけでなく金融機関からの非承認通知書を担当者宛にＦＡＸして履歴を残しておく

・金融機関から非承認の通知書が出ない場合は、金融機関の担当者と連絡先を仲介担当者に伝えて確認をしてもらう

ローン申込む金融機関は契約後に代わる事はよくある話です。しかしながら、契約時に特約事項記載の金融機関には本審査を出すようにしましょう。契約後に気が変わって他の銀行にローン申込したい場合は、最低限契約書に記載された金融機関がローン解除の条件となります。契約締結前にローン事前審査をするのはそのためです。

いずれにせよ、
不動産売買契約実務では売主および買主が仲介担当者が契約書に記載してある事項を読み合わせて、最後に質問ないですか？と問いかけられて契約が進みます。

重要な部分の要約や買主側のリスクを十分説明してくれるような担当者に当たらなければ、契約後のトラブルにもなりかねません。初めてのマイホームを契約となれば何を質問していいかもわからないと思います。特にローン解除条件等は十分に確認して進めるようにしてください。

「ローン特約」とは、土地や建物などを購入時に、買う側が購入代金を銀行などからの融資を受けることを前提に売買契約を結ぶ際、契約の解除について特記する事項です。

融資の全部または一部について金融機関との合意がなされなかった場合に、「解除条件」や「解除権の留保」を付記することにより、無条件に白紙解除したり契約を解除することができます。

手付解除や契約違反による解除条項は適用されず、支払済の手付金は買う側に全額返還されます。

「ローン特約」を付記する際は、融資を受ける金融機関や融資の金額、融資が承認されるまでの期間、融資契約が合意に至らなかった場合の対応策、などを設定を明確にして約定することに気をつけなければなりません。

お客様が「ローン特約条項」によって契約を解除するのであれば、売る側は手付金を全額返還することが義務であり、仲介業者はお客様に対して手付の返金はできないと主張することはできません。