不動産の
お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 購入
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/10/20
-
- 更新日
- 2019/10/20
2838 view
利回りのよい旧耐震の区分マンションは売却しやすいのか
利回りのよい旧耐震の区分マンションに興味ありますが、売却するときになかなか売ることができないのか?ある程度利回りがよければ売却できるのか?を知りたいです。
また、銀行は三井トラスト以外に借入できるのか?購入は東京でリフォームやリノベーションのマンションを購入してきてます。これから買い替えしていくうえで、戦略など教えてください。あとアパートはやはり購入できても、売却するときに厳しいのか出口戦略をどうしたらよいのかを知りたいです。
-
投資目的であれば旧耐震物件だと日本政策金融公庫が一番使い勝手がいいと思われます。
但し融資期間が10年前後ですので三井住友&ローンファイナンスは金利が4%代ですが
借り入れ期間は10年以上くめると思います。
ただ出口戦略としては自己資金を物件価格の2割以上の資金プランで駅近でなるべく利回りで10%前後の物件でなければ
旧耐震の投資物件は再販のとき価格下落の可能性が高いと思われます。 -
不動産投資をされている方は、大まかには下記の二つのパターンが多く見受けられます。
1銀行での担保評価が取れる建物減価償却が長期取れる不動産を増やしていき資産評価を上げていくパターン
2建物減価償却は取れないが築古で利回り高い物件を買い勧めていくパターン
1の建物減価償却残が長いと利回りも低くなります。なので借り入れ金利と期間が購入のポイントになってきます。出口パターンとしては、大規模修繕や減価償却残期間と銀行の新規での借入期間で物件が回るかどうかがポイントになってきます。償却残が短くなれば利回りを高くしなければ売却出来ません。そこがポイントです。
2の築古で利回り高い物件を回進めるパターンですが、減価償却が取れないので不動産所得税が上がってきます。また、金融機関としては、建物評価が取れないので、ほぼ土地値の評価となるため、評価上での資産性は1と比べると低くなるので、借り入れを増やして買い進めるのに限界が出てきます。
こちらのパターンですと、借入の場合は金利が高い分、利回りが高くなければ回らなくなると言う事と空室の時の支払いが高くなるリスクあります。出口としては、売却するにも当然利回り高くなければ売れません。なので金額が高額物件を買進めると言う事はあまりオススメできないです。むしろ現金でも購入できる金額帯の物件を複数所有している方が売却する時の購入者層も多くなってきます。
築古物件は利回りが高いですが修繕費用も高くなる事が多いのでリフォーム費用がどのくらいかかるかとかをある程度理解されている方にはオススメです。
また築古物件でのローンは三井住友ローンファイナンスがよく知られております。他のノンバンクでも融資ができるところがありますが、より多くの購入者層に知られているという三井住友ローンファイナンスで組める物件で所有を考えたほうが良いと思います。
また三井住友ローンファイナンスで物件購入する場合には物件価格に対して頭金が2,3割必要となってきます。無担保の物件提供で100%融資も昔はありましたが今は難しいと思います。そういう意味で、そのような物件の購入者層のファイナンス事情はどうかも考えながら購入検討される事が良いかと思います。
最後にアパートの購入に関してですが、
構造が木造のアパートだとしたら建物減価償却期間が22年です。仮に購入後に売却となると建物減価償却残が少なくなっている状況で購入者層も限られてくるということです。また長期保有するか築古でのアパートの場合であれば、賃料アップを工夫して利回りを上げて売却という出口戦略が考えられるかと思います。
以上のように不動産投資は、どのように物件を買進めるのが正解とか、どういう物件を購入するのが正解とかは無いと思います。それぞれの投資の仕方ややり方によって投資リターンがあるので上記はあくまでも一例にすぎないです。
少しでも参考になれば。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 神奈川県横浜市戸塚区
-
- 投稿日
- 2024/04/17
11 view
マンションの購入時期について
マンションを購入したいと思っているのですが、近年の高騰により手を出せずにいます。 また頑張って購入できたとしても価格の下落がおきた場合、将来負の資産にならないか心配しています。 しかし今後もインフレにより物価の高騰や人材の不足により更に不動産の価格があがっていくのでは、とも思い、購入に踏み出せずにいます。 具体的には都内で購入を考えていますが、良いタイミングはありますでしょうか。
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都狛江市
-
- 投稿日
- 2019/05/21
1201 view
マンション購入後にリフォームを考えています
マンション購入時に、リフォーム会社を選ぶ際の注意点を教えてください。
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 北海道札幌市厚別区
-
- 投稿日
- 2020/03/02
1046 view
親が購入資金を出してくれるのですが…
親が老後に私の住む街に引っ越してくるために住む家を買おうとしていて。モメたりするのが嫌なので、同居はしたくないそうなので、いずれ親が亡くなってから私たち家族が住む形がベストだっていうことになり。遺産相続とかなるべく税金を抑えたいので、どうするのが一番いい方法なのか知りたいです。色々ネットで調べてみたのですが、難しくてよくわかりませんでした。名義は私にしておくことも可能なのでしょうか。とりあえず家を買うのに何から始めたらいいかもわかりません。
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/04/11
31 view
ズバリ、東京23区で子育てしやすい街を教えてください。
既婚30代です。妻は妊娠中でもうすぐ子供が産まれます。 実家からの援助もあり、新築マンションを購入しようと思っているのですが、 私がほぼリモート勤務で出勤は週に1回程度(都内)の為、どこにマンション購入をしようか迷っています。 妻の実家は地方にある&あまり仲が良くない為、実家近くは望んでおらず、私の両親も近居にこだわっていない為、どのエリアがオススメかアドバイスをいただきたいです。 希望として ・自然が多い ・子育てしやすい環境が整っている ・予算8,000万円まで ・交通機関のアクセスの良さ(駅から徒歩7分以内) ・スーパーやドラッグストア、商店街、ショッピングモールなどが近い ・東京23区内 ※車は持っています。 ざっくりとした質問になってしまいましたが、是非色んな方のアドバイスをいただきたいです。 よろしくお願いします。
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都新宿区
-
- 投稿日
- 2019/05/02
1418 view
購入を考えている中古マンションのインフラ設備について
中古マンションを購入するのにあたって、インフラ設備でどのような点に気を付ければよいでしょうか?
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 大阪府吹田市
-
- 投稿日
- 2020/02/12
817 view
一軒家を新しく購入を考えています
今まで低価格の賃貸で頑張って貯金してきまして、頭金も目標額まで貯めました。不動産屋を巡って物件をみているのですが、私は中古の一軒家を考えているのですが、妻は新築を見て以来、新築にこだわるようになっております。不動産屋さんも新築を進めてくるようになったのですが、少しづつ当初の予算より高い物件を進めてくるようになりました。初めに伝えた予算より大きな買い物を進めてくるので、少し不安になっております。予算オーバーの物件を進めてくる不動産屋は珍しく無いのでしょうか?
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 北海道札幌市西区
-
- 投稿日
- 2019/07/16
1121 view
中古住宅
中古住宅の購入を検討中で、いいなと思う住宅があるのですが、耐震基準についていまいち理解できていません。昭和56年6月建設の住宅は耐震基準が満たされており安心と考えていいですか?耐震基準改正があったのが昭和56年だったようで、微妙な時期?と思って購入を迷います。
-
30代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2019/05/15
1289 view
共同住宅であるマンション購入をする際に気を付けるべきルールなど
共同住宅であるマンションを購入するときに、注意しなければならない点や心構えはありますか?
-
40代 男性
- 購入
-
- エリア
- 東京都昭島市
-
- 投稿日
- 2019/05/21
1225 view
マンション購入後の不意な出費について
マンション購入後、工事中に、不意の出費など想定外の出来事の発生を抑える方法を教えてください。
-
30代 女性
- 購入
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2024/02/26
100 view
マンション購入・購入後のことについて教えていただきたいです。
現在、夫婦共働きで子供2人(小学生と幼稚園児)を育てている30代の主婦です。 家賃10万円の賃貸アパートに住んでおり、マンション購入を検討しています。 私たちの年収は合計で800万円程度で、貯金は約500万円あります。 購入を検討しているマンションは新築で、価格は4500万円程度。 将来的には実家に戻る可能性も考えており、その場合は5~10年後になると予想しています。 このような状況で、マンションを購入した後、支払い途中での売却が可能かどうか、またその際のリスクや注意点についてアドバイスをいただきたいです。