ご相談者様の経験された不動産取引でのご不満やご質問等に対して下記3点が知りたい事項ではないかと考え整理して回答させていただきました。参考程度になさっていただければと思います

１物件囲い込みについて
２物件の買い上がりと囲い込みについて
３インスペクションについて

＜1物件の囲い込みについて＞
昔と比べると少なくなっておりますが、未だ囲い込みが行われているのは事実です。大手仲介業者だったら安心と言う事は決してなく、テレビCMで見る大手仲介業者でも行われております。

ご相談者様と同じように当社のお客様がsuumo掲載の物件の相談を受ける事があり、直接、suumo掲載してある不動産会社に確認しても「先物物件です」と言われておしまいです。先物とは、先に仲介業者があって物件を借りて掲載していると言う意味です。もちろん、そんなことは嘘なので、その業者しかネット掲載されてないのですが。要するにいくらでも言い逃れは作れてしまうという事です。

レインズに登録してあれば言い逃れ出来ないのでは？と思うかもしれないですが、レインズも一度登録して登録証明書を発行した後にレインズから物件削除が出来てしまいます。過去にも囲い込みの疑いある物件担当者に直接アプローチしたこともありましたが、「おたくの買主に客付けされなくても人気ある物件だから手数料片手でわざわざやる訳無いだろ？不動産会社ならわかるだろ？」と某大手仲介会社の担当者から言われた事もあります。

また、業界内では有名な囲い込みする仲介会社が週刊誌等で叩かれたことがあり、その後は物件もオープンにし当社のお客様でも内覧出来て買付申込を満額で入れたのですが契約までたどり着かないという事もありました。ローン承認も得ていて満額なのに手付金は５％から１０％に上げて契約日は平日の相手から指定された日でなければ契約出来ないと担当者から言われ。

お客様に事情説明し手付金を２５０万円から５００万円に上げてもらい、サラリーマンの方でしたが平日都合を着けてもらうようになんとかしました。担当者に伝え、これで契約出来ると思い次の日に担当者から受けた答えが衝撃的でした。「当社のお客様で申込が入ったので御社のお客様では契約出来ません」。意味が全く分からなく交渉しても会社のルールです。と言われるだけ。お客様に事実を伝えると手付金や日にちの段取りした後に言われる言葉では無いので、お客様は相当頭に来たらしくお客様から「担当者の名前教えて。仕事終わったらそいつぶっ飛ばしに行くから」となり、事実を売主担当者に伝えると

数時間後に再度連絡が売主担当者からあり「価格も２０万円安くし御社のお客様で契約するので何とかなだめてください」。価格が安くなり契約出来るとなってお客様の怒り治まりました。売主からしたら何の罪も無いのに価格が、安くなってしまい、契約当日、手付金500万円渡したら「手付金こんな渡されても困る」と言っていたくらいです。要するに売主仲介会社が両手手数料で契約しようとした企みだったことがわかるのです。ただ、担当者自身が企てた事ではなかったのです。契約後に「うちの会社がどういった会社かわかってると思うのですが、あとは御社のお客様が進めやすいように動きますので指摘して下さい」。疲れ切った表情で伝えられて涙出そうになったくらいです。この担当者は自分の意思で両手手数料にしようと企てていたのでは、無かったということです。（その会社と同じ会社の元従業員から片手手数料の契約は会社からのハンコ貰えないと聞いたこともあります）

上司からの指示で両手を企てる場合もあれば、担当者自ら自分の成績だけの為に両手手数料を企てることもあるという事です。

要するに顧客の為に動いてくれるかを判断するのには、どの会社に依頼するかではなく、どの担当者に依頼するかが大切だという事です。

＜２物件の買い上がりと手付金について＞
売主としたら少しでも条件が良くて高く売却したいというのが本音だと思います。買主が物件内覧して購入の意思表示をするのに買付証明書に条件等を記入して書面を提出すると思います。その書面を出した順番で１番手となり、２番目に買付を出した購入希望者が２番手となります。しかしながら、１番先に買付を提出したから１番手とか、２番手に売主と交渉できる等の考え方は、売主仲介会社の考え方によって変わってきます。１番手の買主が指値が入っていて２番目の買主が満額と提示したのであれば、売主としたら満額で売りたいわけで２番手の方で契約と言う流れになるのです。

指値が入った買付証明書で他からの内覧を止めてしまうというのもいかがなものかと考えてしまうのですが、不動産業界の悪しき慣習で両手仲介を企てるような担当者は、他社からの問い合わせに対して「申し込みが入ってます」「交渉中です」「話が入ってます」等と言って内覧はさせてもらえないのが現実です。全く売主の立場に立った仲介ではないのですが、売主自身も調べようがないし知れる余地がないので、いくらでも言い逃れできてしまうのです。

＜３インスペクションについて＞
インスペクションに関しては、買主様にしたら安心を買う意味でも多少の費用を出費しても実施したいと思う事でしょう。ただ、インスペクションの実施には売主の協力と了解が無ければ実施できないのです。ご相談者様のように、現況で売りたい売主としたらインスペクションを実施したことで不具合が発見してしまったら、それを告知しなければならない義務があります。仮にインスペクションでの発見された不具合があった場合に売却となると、その分も加味して価格を下げなければ売却できない物件になってしまうので初めからインスペクションは実施しないとする売主が多いです。

個人的にはインスペクションを実施することで買主側にも売主側にもメリットがあると考えます。インスペクションを実施して不具合が発見されたら補修すればいいわけですし、瑕疵保険を付保したインスペクションを実施することによって、買主側としたら税制面でも優遇されるので売主側としたら買主に物件をアピールできるポイントになります。

少しずつインスペクションも普及し始めているとは思うのですが、まだまだ市場に浸透されるのに時間を要するのではないかと考えております。

インスペクションは今やスタンダードなので、その業者が何故インスペクションを拒否するのかわかりません。

専任業者が売主様にインスペクションについてしっかりと説明た上で、
売主様が「まだ築年数も新しいし保証期間が残っている物件なのだから、そのように細かい方には売りたくない」とおっしゃるのなら話は分かります。

もし弊社が回答するのであれば「申込価格については売主様も了承していますが、インスペクションが済むでは物件は止められませんがよろしいでしょうか？

申し訳ありませんが、その間に、インスペクションは不要のお客様がすぐに購入したいとなりましらそちらの方にお譲りいたしますことをご了承ください」となります。

アドバイスとして、築１０年以内の保証付き物件なので、それを信じて購入されることをお勧めします。おそらく売主様には悪気が無いと思いますので。
本物件は築年数が浅く、建築士が行うのは簡易的インスペクションになるので本来あまり意味はないです。（それで１０～１５万円くらいかかります。）

中古住宅瑕疵保険を付保し「登録免許税の減額や住宅ローン減税」が受けられるようにするためなどのメリット受けるための検査であれば是非検査するべきだとは思います。

最近の販売用図面には「売主によるインスペクションの可否、買主によるインスペクションの可否」か記載されていると思います。記載されていない場合は仲介業者に確認すればすぐにわかります。

本文拝見するに、当該物件担当者個人の不動産業者としてのスキルがどうなの？という感じがしました。
物件が妥当で気に入っているのであれば、波風立てずにご契約をお勧めしますが、素人みたいな担当者で契約後の住宅ローンのアドアイスや引渡し、登記業務なども頼りないですね。

契約後に担当者の上司に「担当者を変えてください」をお願いするものアリですよ。
ただ担当者がすでに課長さんや部長さんだったらそのレベルの会社なのでしょうがないですけど...。