不動産売買の仲介手数料の基本は下記が簡易式となります。

売買代金　×　３％　+　６万円　+　消費税

例えば、５０００万円のマンションを売買したときの仲介手数料は

５０００万円×３％+６万円+消費税８％=1,684,800円

上記の計算式はあくまでも計算を簡略化するためのもので本来は国土交通省で受け取ることが出来る報酬額の上限が定められております。
https://you-rec.co.jp/wp-content/uploads/2018/08/34098534bf8b875d09899b61e1030083.pdf

＜国土交通省で定められた報酬額＞
２００万円以下の金額　　　　　　　　　　　１００分の５．４
２００万円を超え４００万円以下の金額　　　１００分の４．３２
４００万円を超える金額　　　　　　　　　　１００分の３．２４

国土交通省で定められた報酬額の規定通りに下記のように５０００万円のマンションを仲
介した時の手数料額は

（２００万円以下の部分）
２００万円×５．４％＝１０８，０００円

（２００万円を超えて４００万円以下の金額）
２００万円×４．３２％＝８６，４００円

（４００万円を超える金額）
４，６００万円×３．２４％＝１，４９０，４００円

上記金額の合計を足すと
１０８，０００円　+　８６，４００円　+　１，４９０，４００円

=１，６８４，８００円

簡易計算式（３％+６万円+消費税）と同じ金額になったと思います。
計算がややこしいので簡易式で計算していることが実務では多いです。

また、売主が課税業者の場合は、売買金額に消費税が含まれておりますので売買価格から消費税を引いた金額から仲介手数料を計算します。

例えば、売主が課税業者で５０００万円の中古戸建を売買した場合販売図面には５０００万円（税込）と記載があると思います。

価格に（税込）と記載があれば売主が課税業者であるとわかります。

例として計算すると

売買価格５０００万円
内）土地価格３００２万円
　　建物価格１９９８万円
（内建物消費税１４８万円）
＊土地価格に消費税は課税されないので土地と建物価格に分けます

建物価格１９９８万円　–　建物消費税１４８万円　=１８５０万円（建物税抜き価格）

土地３００２万円　＋　建物１８５０万円=４８５２万円

４８５２万円　×３％　+　６万円　+　消費税８％　=1,636,848円

仮に土地建物価格の割合が上記のようであれば仲介手数料は1,636,848円という事です。

不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）の上限は、宅地建物取引業法によって、下記のように定められています。

■取引物件価格（税抜）が400万円を超えている場合
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下の場合
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円以下 になる場合
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

これらの不動産の表示価格はあくまでも総額表示（税込価格）です。そして不動産にかかわる仲介手数料に関しては、物件の税抜価格をもとに計算します。

不動産取引の仲介で、不動産会社へ支払う仲介手数料に関しては、売買契約が成立した際に支払います。