基本的にはご自身でリフォームをかけて売却された方が手残りは多くなると考えられます。

と申しますのも業者買取の場合、リフォーム費用、取得・維持管理・売却費用・利益を乗せて再販売をかけるため、リフォーム費用を考慮しても、一般売却に比べ買取価格は低くなりがちです。

しかしながら、エリア・物件によっては買取再販業者の中古マンションの仕入競争が激しく、一般売却と変わらない価格で買取るケースもありますので、まずは信頼できそうな不動産業者と相談しながら進めていくのが良いと思います。

リフォームの仕方などにより違ってきたりすると思いますが、
あくまでも一般的な状態で想定して頂ければと思います。

【弊社と質問者様が同じ「フルリフォームを施工」して販売した場合】

例：リフォーム後３５００万円で販売した場合

質問者様にて販売　本体価格３１５０万円＋リフォーム費用７００万円＋販売経費１５０万円＝４０００万円

業者買取にて販売　仕入価格２５００万円＋リフォーム費用６００万円＋仕入経費１２０万円＋諸税１００万円＋販売経費１５０万円＋利益５３０万円＝４０００万円

※上記以外に、質問者様の購入費と販売費の差額によっては譲渡所得税・住民税がかかります。
※差額６５０万円ほど、手残額は多くなります。
※リスクはリフォーム７００万円もかけて売却できなかった場合の金銭的リスク。

業者は、事業で行っているため初めから値下げリスクがあることを想定して利益を計算しています。
弊社も買取をしています。是非、その際には買取らせてください。

買取業者に販売か？リノベして一般市場で売却か？の二択だけなのは何か特別な理由があったのでしょうか？

現状のまま一般市場で売却という選択肢もエリアが新宿であるのと築２５年のマンションですので、買手はいると思います。

さて、結論言いますとご相談者様がリノベ業者に依頼して工事してから一般市場で売却するなら買取業者の方が手残りは残ります。理由はリノベ業者のマージンがそれだけ高いという事です。よくファミリー向けマンションのリノベ費用の事例が７～８百万円の工事を見ていると、買取業者は同じくらいの費用が掛かるかと言ったら違います。

半分とは言いませんが、そんな費用かかっていないのが正直なところです。では、数百万円の開きは何かというとリノベ業者の儲け部分です。リノベ業者が自分たちが直接工事しているのではなく、設備業者や大工に分離発注しているという事です（中には工事業者に丸投げという会社もありますが）。

ですので、ご相談者様がリノベ業者に支払った金額以上にリターンが得られるかどうかは不明なことと売却前にリノベ費用分の初期投資のリスクがあるという事です（必ずしもリノベした分の費用以上にリターンがあるとは限らない）。また、買手側からするとリノベ済のマンションを購入検討している場合、売主が業者の場合であれっば瑕疵担保責任が引き渡してから２年間は売主に追及できるのに対して、一般消費者が売主の場合は瑕疵担保責任はない場合や引き渡してからせいぜい３か月間だけというパターンが多いため買手側のニーズとしては需要は多少少なくなるのではと考えます。

では、リノベーション業者に依頼しなければリノベ工事が出来ないかというとそうではありません。リノベーションという言葉自体は日本が勝手に作った造語です（リフォーム＋イノベーション）。

要するに間取り変更してオシャレにデザインしたリフォームをいつしかリノベーションというようになっただけです。どのような工事をしたいかを具体的に指示発注すればいいという事です。分離発注が難しければ工務店やリフォーム工事会社に具体的に要望伝えて工事するだけでも全く違います。ちなみに、買取業者はそうやって物件をリノベして販売しております。

最後に現状で一般市場で売却するという話ですが、築２５年のマンションであれば、築年数は経過されているものの築古の部類にはまだ入らないと思います。昨今、自分好みにリノベーションした部屋に住みたいといいうニーズがあります。築年数が古くても現状で一般消費者での売買は可能です。

ご相談者様がリノベしてから一般市場で売却も検討しているという事は、特に売り急いでいるわけではないと感じますので買取業者に売却するという選択肢でなくてもいいのではないでしょうか？

少しでも手残り多くして売却するにはやり方はいくらでもあると思います。お部屋の状況によっては、設備を一部修繕するだけでも買手が見つかりやすかったりもします。

私自身は不動産業界以外にも原状回復工事の現場に２０年以上携わってきた経験があります。ご相談者様が物件を売り急いでいるという理由がないのであれば、売却に対しての迷っている選択肢が限られている感じがしましたので具体的にご相談いただければお役に立てるかもしれません。