「価格がかかりづらい」と、不動産会社が査定する不動産価格の根拠が分かりにくいという事でしたか？

それとも市場流通している不動産価格自体が時期等によっても価格が変わり適正価格が分からないという
意味だったでしょうか？ご相談者様の質問の趣旨と回答が的を得ていないかもしれませんが、私なりの解
釈を交えて回答させていただきます。

不動産価格は一物五価と言われており、不動産価格の指標となる価格が５つあるという事です。それぞれ
下記となります。

１公示地価
国土交通省が毎年１月１日時点での不動産売買の指標となる価格を３月頃に発表される。

２基準値価格
都道府県が毎年７月１日時点での不動産売買の指標となる価格を７月頃に発表される。

３路線価
国税庁が毎年１月１日時点での相続税や贈与税の計算の指標として不動産価格を７月頃に発表される。公示地価の８０％が目安とされる

４固定資産税評価額
市町村が固定資産税の計算の指標として利用する価格。３年に一度価格が見直しされる。前年の公示地価の７０％が目安とされている。

５実勢価格
実際に取引される価格の事です。

以上のように一つの不動産価格に５つの価格が存在しているのです。だから一物五価と言われているのです。

では、実際に市場で取引されている価格はというと？

５の実勢価格ですよね。市場流通されている中古不動産価格には、さらに４つに分類されます。不動産の流通価格ですが、新築価格の場合は販売の原価というものがあります。例えば広告宣伝費や建築費用だったりします。なので建築価格や材料費が高騰すると新築マンション価格が上がるのはその為です。

中古での資料流通価格は、原価というものが存在しません。では、何で価格が決まるかというのは、基本的には需要と供給で決まってくるのです。先ほど中古不動産流通価格には４つに分類されるとお伝えしましたが、下記がその４つとなります。

・査定価格
・売出価格
・成約価格
・売却希望価格

査定価格というのはご存知の通り不動産会社が作成する価格です。これには媒介価格の数字の根拠とするために査定書を作成して査定価格を決めているのですが、基本的には過去の取引事例を比較して対象物件の査定価格を決めております。不動産会社によって査定価格が違うのは、比較する過去の取引事例を違うものをピックアップしているという事が基
本的にあります。

次に売出価格と成約価格ですが、市場で売り出しす売出価格から購入希望者が価格交渉して、それが成約なれば売出価格から成約価格は下がると言事です。需要が高いエリアでは売出価格がそのまま成約価格という事もあります。

最後に売却希望価格ですが、不動産会社の査定価格で売り出さねければならないという決まりはないのです。ですから売主がこの金額で売りたいと言ったらそれが売出価格となるのです。

不動産価格というのは基本的に需要と供給で価格が決まってきます。需要が高ければ思っていた以上に高い金額で成約されることだってあるのです。一物五価での公示地価や基準値価格が取引の指標としている価格とされておりますが、都市部での実際に取引されている不動産価格は公示地価や基準値地価よりも高く取引されるわけです。しかしながら地方の田舎で需要がないと公示地価や基準値価格よりも低くても売れない不動産も多数存在しているのです。また売主の事情にもよって価格が大きく左右されたりします。

いつまでに相客しなければならなかったり、土地や建物に難があったり等で不動産価格が下がらなければ売却できないという事もあるのです。

以上のように不動産価格というのは売る時期やタイミング等によって同じ不動産でも価格が違ってくるという事なのです。

スーモ等の情報サイトや不動産会社でもらえる図面に記載の価格は税込み価格です。
（土地、個人売主の中古物件には消費税がかかりません）
実際にかかる総額では、物件価格とは別に下記記載の諸費用が必要になります。

・登記費用（所有権保存、所有権移転、抵当権設定、表題登記）
購入する物件の評価額（広さや場所等によりそれぞれです）、
新築なのか中古なのか、中古であれば築年数はどのくらいか、
種別は戸建て、土地、マンションのどれか、などにより金額が変わってくるため、
一概にいくらとは言えませんのでその都度不動産会社で資金計画表を作ってもらう事をお勧めします。

・仲介手数料
物件価格から消費税を抜いた金額に対し、３％+６万円+消費税が基本です。
不動産会社によっては独自に設定している場合があったり（上記金額が上限）、
売主から直接購入する場合は仲介手数料が掛かりません。

・銀行保証料または融資手数料
住宅ローンを利用する場合に必要です。
金融機関や審査内容によっても変わってきますが、借入希望額×2.1％前後のところが多いです。
また、その分を金利に上乗せして初期費用を抑えるという事もできます。

・事務手数料
住宅ローンを不動産会社に任せる場合にかかります。
これも各社それぞれなので事前に聞いておいてもいいかも知れません。
また、保証料や融資手数料とは別に金融機関にも払う場合があります。
こちらは大体２万円+消費税というのが多いです。

・固定資産税および都市計画税の精算金
不動産を所有するとこのような税金を毎年納めなければなりません。
基本的には物件を引き渡した年の１月１日から引渡し日までを売主負担、
引渡し日から１２月３１日までの分を買主負担とし日割り計算をして引渡し日に精算します。
税金とは別ですがマンションの場合は管理費や修繕積立金を年ではなく月で日割り精算します。

・火災保険、地震保険
戸建てかマンションか、また都道府県によっても変わってきます。
最長で火災10年、地震５年で加入することができ、戸建てよりマンションの方が保険料は安いです。

・収入印紙代
契約書に貼付する収入印紙代です。
売買契約書に貼付する印紙は5000万円未満であれば1万円などです。
住宅ローンを利用する際は金融機関との金銭消費貸借契約書にも必要になります。
各契約書の記載金額によって収入印紙代も変わってきますのでご注意ください。

・振込手数料
残代金や各諸費用を払う際に×件数分必要です。

その他、引越し代、カーテンやカーテンレール代、TVアンテナ代等も別途必要ですので、
例えば新築戸建ての場合は物件価格×8％が諸費用、プラス引き渡し後に必要な上記の金額を合わせ、
合計で物件価格+（物件価格×10％）が総額で必要になると考えておいた方がいいと思います。

価格については
　・税金からの算出方法
　・市場価格からの算出方法　（メーカー等の希望）
　・成約事例からの算出方法

などがあります。

主な要素としては
　①人気のエリアか否か　（学校・最寄り駅・インフラ）
　②建物に費用がかかっているのか　（建築会社のランク）
　③将来のニーズにあるエリアか　　（人口の増加率・減少率）

などがあります。