不動産を共有で所有されている場合に一方の所有者が自由に利用、収益、処分が出来るようにするためには、基本的な考え方は分筆です。また相続される親の不動産が土地なのか、建物なのか、またどのような状態なのかによっても違ってきます。

不動産を共有で所有すると所有者の同意があってはじめて利用、収益、処分出来ることになります。共有者の一方の意見が合わなければ、売却するにも貸すにも出来ないことになります。それにたいして、
土地を所有者ごとに利用しやすいように個別に土地を分筆するとこで、自由に使うことも出来れば、貸すことも売却する事も出来ます。

しかしながら、土地を分筆する際には注意が必要があります。

〈土地分筆する際の注意ポイント〉
1　相続される土地の全ての境界確定していなければ、土地を分筆する事ができません。(分筆登記が出来ない)

2　分筆の仕方によって一方の土地が建物建てられない土地になったり、市場性が無くなってしまい不動産価値自体が下がってしまう

3　分筆する事で既存建物の給配水管が分筆後の土地に越境する事になることもある

4　分筆する事で建築出来る建物のボリュームが違ってくる(特に用途地域がまたがるエリアでは注意ご必要)

以上が相続する不動産が土地であり分筆出来るような土地であった場合の考え方の一部です。

これが実家を相続して弟が土地所有権を持ち
兄が建物所有権を持ち地上権を設定して地代を支払って建物を排他的に利用する事はできると思いますが。

いずれにせよ土地を分筆するには、土地家屋調査士に依頼して土地分筆登記を依頼する事になると思います。

しかしながら、
土地を分筆する事はいくらでもできると思いますが、不動産利用価値を保ちながら分筆をするなら、どのように分筆するのがベストかを不動産の専門家に相談しながら進める事がよろしいかと思います。

■ご質問内容について■

■とても難しい内容で
　どのようにお応えすれば　
　いいか？
　言葉を選ぶことが難しいですが、

■僭越ながら、思い当たる
　内容を列記しましたので
　ご参考にしてください。

■もし、本格的なお話になるようでしたら
　弊社の顧問弁護士やファイナンシャル
　プランナーなどご案内いたしますので
　是非ご利用ください。
　
■□相続時遺産分割協議等で
所有権移転無いものを
排他的にご利用する方法の
手続きは基本的にはないと思われます。

以下のケースが例外的見解だと思われます。

※特別縁故者などの相続前に
　両親を介護のために同居して
　そのままお住まいになり兄弟同士で
　双方異議を申し立てないケース。

※その他の正当事由等

　①その他の相続すべき財産分与について
　　兄弟で双方覚書や契約を結ぶこと。
　→権利・義務などを明確にすることも
　　重要です。
　EX、墓守をする。家の祭りごとなど
　　　を約束する。家の管理等

　②兄弟間で金銭の貸借などがあり、
　　一方の所有権取得の原因になること
　　覚書などで対応。