不動産の
お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 離婚
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/05/04
-
- 更新日
- 2019/05/04
1300 view
相続対策で新築アパート建設の営業を受けています。
相続対策として銀行やハウスメーカーから借入をしてアパート建築を進められていますが、相続対策として有効なのでしょうか?
-
借入そのものに節税効果は無いという事をまずは認識すべきです。
総資産1億円あったとして、借金1億円したから相続税評価がゼロになるという事ではありません。借入の1億円が資産に組み込まれて負債が1億円になるだけですので結局は課税価格は1億円のままなのです。
<資産1億円のままの場合>
資産1億円 – 負債0円 = 課税価格1億円
<借入を1億円したの場合>
資産2億円 – 負債1億円 = 課税価格1億円
またアパート建築が何故相続税対策になるかというと、自己所有している土地を賃貸アパート等を建築して第三者へ貸すと貸家建付地評価となり土地評価が下がります、さらに貸家評価は、建物評価額に対して借家権割合30%になるので相続税評価額がアパートを建築することにより下がるのです。
例えば、
土地評価6000万円
建物評価4000万円
借地権割合60%
借家権割合30%
入居率90%
土地評価6000万円×(1-60%×30%)=4920万円
建物評価4000万円×(1-30%×90%)=2920万円
上記に土地評価と建物評価の価格はあくまでも相続税評価額での想定価格ですので、仮に1億円で土地と建物を購入したとしたら実勢価格よりも相続税評価額は60%~70%位は下がるので不動産所有することで相続税評価が下がるという事がわかると思います。
しかしながら、相続対策としてアパート建てることだけが有効かどうかという判断は、
相続対策が節税対策なのか納税対策なのか、または遺産分割対策なのか目的を明確にしたうえで相続対策を検討するべきなのです。
また、不動産投資のリスクとして
アパート建築により確かに相続税評価は下がりますが、不動産投資によるリスクも十分に認識することがポイントです。ハウスメーカーのシュミレーションは適切ですか?想定賃料が相場より高すぎじゃないですか?その賃料がずっと続くとは限りません。そのエリアの特性からアパート建築がベストだったのでしょうか?
仮に借金でアパート建築して10年後に半分以上空室になってキャッシュが回らなくなってしまったら、マイナスの資産でしかならないです。資産としてのアパートを残さなければ相続対策ではないです。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 女性
- 離婚
-
- エリア
- 神奈川県横浜市栄区
-
- 投稿日
- 2024/03/25
38 view
遺留分侵害請求とマンション相続について
遺留分侵害請求とマンション相続について 私の父が最近亡くなり、遺言により私がマンションを相続することになりましたが、私には異母兄弟が一人おり、彼が遺留分侵害請求をしてきました。 このマンションは私の父が再婚する前に購入したもので、市場価値はかなり高いです。 遺留分侵害請求に対してどのように対応すれば良いのか、 また、相続税の計算においてこの請求がどのように影響するのか知りたいです。
-
50代 女性
- 離婚
-
- エリア
- 大阪府大阪市西淀川区
-
- 投稿日
- 2019/09/30
1204 view
親が亡くなったことにより相続された不動産の売却方法について
親が死去し自分独りでは広いこともあり、今住んでる家を売却したいと思います。相続税のこともあるので、なるべくいい形で売却したいです。 突然のことと、そもそも不動産売却についての知識が無いため、どうすればよいか分かりません。アドバイスをいただけると助かります。
-
30代 女性
- 離婚
-
- エリア
- 福岡県久留米市
-
- 投稿日
- 2019/10/25
1263 view
空き家問題に対して今からできることはあるのか
あまり将来のことについて考えたりすることないけど、ふとしたときに考えてみました。 すると、おじいちゃんおばあちゃんが亡くなって、その次にお母さんお父さんが亡くなると、今住んでる家は誰が管理するのかなって思います。 自分が今の家にずっといるわけではないと思うし、兄弟も地元よりも遠い場所に行ってしまいます。 今はまだ両親も祖父母も健在ですが、私の実家だけでなく、両親の実家もどうするのかなって思います。 壊すのに解体費もかかるし、維持するのにも維持費がかかると思うから、将来的にどうしたらいいのか不安になりました。 私だけじゃなく空き家問題は、今の日本の問題だと思うので、大きい事件などが起こる前に解決したいと思います。私自身ももう少し考えてみますが、今からできることなど、なにかアドバイスがほしいです。
-
40代 男性
- 離婚
-
- エリア
- 愛知県名古屋市中川区
-
- 投稿日
- 2019/08/05
1189 view
実家のリフォームに関して
三重県四日市市に実家があるのですが、親が高齢で もし自分らが亡くなったら好きにしていいと言われています。 築30年以上ですが、仮に全面リフォームする場合の相場はどれくらいでしょうか? ※売却するとのどちらが得が知りたい 一軒家2階建て 部屋:1階3つ、2階2つ(1部屋6~8畳) 台所、トイレ、洗面台、浴室
-
30代 男性
- 離婚
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2019/07/07
1367 view
相続した土地の売却
時間がかかってもいいのでなるべく高く売るには、どうしたらいいのか?
-
50代 女性
- 離婚
-
- エリア
- 千葉県習志野市
-
- 投稿日
- 2024/03/26
44 view
認知症の母名義のマンションについて
私の母(75歳)が1人で住んでいるマンションをどうしたら良いか悩んでいます。 母は軽い認知症を患っており、近々介護施設への入居が決まっています。 私達は共働きの為、母の自宅介護は難しい状況です。 私たち夫婦は現在賃貸アパートに住んでいるので、母の施設入居後は、母の了承の元そのマンションに引っ越すことを考えていますが、この際、名義変更は必要でしょうか? 名義変更をすると贈与税や相続税の問題が発生するのでしょうか。ローンは完済しています。
-
50代 男性
- 離婚
-
- エリア
- 埼玉県越谷市
-
- 投稿日
- 2021/04/06
1186 view
遺産相続の遺言執行者
私は登記上の所有者ですが、故人の遺書には私は遺産を相続しないと明記してあります。故人は遺言執行者を指名しています。この場合、私は遺言執行者を無視して遺産の不動産を売却できますか。
-
50代 男性
- 離婚
-
- エリア
- 東京都文京区
-
- 投稿日
- 2019/04/02
1866 view
親が亡くなり相続に。所有している家を売りたいです。
親が亡くなり家を相続しましたが、すでに持ち家があるため、売却したいと考えています。 この際に注意すべき点があれば教えてください。
-
50代 男性
- 離婚
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2019/05/13
1516 view
親から相続した不動産
東京都台東区在住です。 親から相続した不動産をどうしたらいいか迷っています。 何かいい方法はありませんか?
-
30代 男性
- 離婚
-
- エリア
- 埼玉県所沢市
-
- 投稿日
- 2024/02/29
48 view
現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です
30代男性です。現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です。 親名義の不動産と自身のマンションローンに関わる相続計画について、どのように準備を進めるべきか、 また、相続によって住宅ローンの支払い条件が変わる可能性があるかどうか知りたいです。 具体的に、相続によってローンの金利や返済条件が変更されることはあるのでしょうか? また、相続税の計算において住宅ローンの残高がどのように考慮されるかについても教えていただきたいです。