相続対策で新築アパート建設の営業を受けています。

相続対策として銀行やハウスメーカーから借入をしてアパート建築を進められていますが、相続対策として有効なのでしょうか？

私が回答します

投稿日

2019/05/04

脇保雄麻わきやすゆうま

株式会社ユー不動産コンサルタント

担当者詳細ページへ

借入そのものに節税効果は無いという事をまずは認識すべきです。

総資産１億円あったとして、借金１億円したから相続税評価がゼロになるという事ではありません。借入の１億円が資産に組み込まれて負債が１億円になるだけですので結局は課税価格は１億円のままなのです。

＜資産１億円のままの場合＞
資産１億円　–　負債０円　=　課税価格１億円

＜借入を１億円したの場合＞
資産２億円　–　負債１億円　=　課税価格１億円

またアパート建築が何故相続税対策になるかというと、自己所有している土地を賃貸アパート等を建築して第三者へ貸すと貸家建付地評価となり土地評価が下がります、さらに貸家評価は、建物評価額に対して借家権割合３０％になるので相続税評価額がアパートを建築することにより下がるのです。

例えば、

土地評価６０００万円

建物評価４０００万円

借地権割合６０％

借家権割合３０％

入居率９０％

土地評価６０００万円×（１－６０％×３０％）=４９２０万円

建物評価４０００万円×（１－３０％×９０％）=２９２０万円

上記に土地評価と建物評価の価格はあくまでも相続税評価額での想定価格ですので、仮に１億円で土地と建物を購入したとしたら実勢価格よりも相続税評価額は６０％～７０％位は下がるので不動産所有することで相続税評価が下がるという事がわかると思います。

しかしながら、相続対策としてアパート建てることだけが有効かどうかという判断は、
相続対策が節税対策なのか納税対策なのか、または遺産分割対策なのか目的を明確にしたうえで相続対策を検討するべきなのです。

また、不動産投資のリスクとして
アパート建築により確かに相続税評価は下がりますが、不動産投資によるリスクも十分に認識することがポイントです。ハウスメーカーのシュミレーションは適切ですか？想定賃料が相場より高すぎじゃないですか？その賃料がずっと続くとは限りません。そのエリアの特性からアパート建築がベストだったのでしょうか？

仮に借金でアパート建築して１０年後に半分以上空室になってキャッシュが回らなくなってしまったら、マイナスの資産でしかならないです。資産としてのアパートを残さなければ相続対策ではないです。