不動産投資のデメリットとしては、空室・家賃滞納・入替時の費用などでしょうか。

メリットとして考えられるのは、
入居者が途切れなく入っている場合、
安定した収入があることがど思います。

不動産投資の今後の見通しについては、
今後、不動産投資として成り立つエリアに大分格差が
広がってゆくことだと思います。

特に、郊外の大学の学生向けの物件などは、大学がどんどん都心に戻っておりますので注意が必要です。

あまり、専門用語を使って、とおり一辺倒なこたえを
お話してもつまらないですので、わかりやすく、
私の体験で申し上げますと、これまで、４件不動産を購入しましたが、
いずれも購入したときよりも、確実に高く売れます。

それは買った時期がデフレの底で安かったから！！

と、思われるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
マンションが上がったといわれる最近も購入しています。

それは、不動産屋さんだから特別な情報があったからだ！！

と、思われるかもしれませんが、決してそんなことはありません。
３件は、ちゃんとレインズに登録されて売れ残っていた物件です。

ご質問にお答えするなら、見る人がみれば、
メリットのある物件は市場にもあるということです。

でも、売れば数百万は得しますが、あくまでもその程度で
株やFXや仮想通貨で数千万儲けたという視点の人からすれば、
不動産の売り買いで得れるメリットはしれてます。

売って儲けた数百万なんて、すぐになくなってしまう。
だったら、売らずにこの先の数十年、
家賃収入を今後も得たほうが得だと私は思いました。

私が３０年近く、不動産とたずさわってきて思う不動産投資のメリットは
細々とした家賃収益だと思います。
派手に儲ける世界がないわけでもないですが、そんなのは一時的なものです。

ちなみに、平成１３年に購入した昭和５７年築の中古マンションが
一番古いですが、当時の家賃が月１３万円、今は１４万円で賃貸中です。

借主さんは現在で４代目ですが、空室期間は１８年間のトータルでも
３ヶ月もなかったと思います。

私は、あてにならない将来の年金の足しにと思っています。
これで、私には充分なメリットです。

不動産投資のリスクは比較的わかりやすく、

・空室リスク

・賃料滞納リスク

・物の劣化と賃料下落（これは予測と対応が可能なのでリスクとは言い難いかもしれません）

・出口リスク

等でしょうか。

様々な投資の中で、とても俗人的要素の高い投資であるということが、大きな特徴のように存じます。

デメリットを超えるメリット、とはどのようなことを指すのか、あまり考えたことがなかったので、考えてみましたが、

俗人的（入居者選定、管理方法、管理会社選定、客付業者選定等）なことをデメリットと捉える方は、サブリースなどでリスクヘッジしますし、これをご自身でなさることでメリットに転じて入居者との人間関係を築いていくことで、滞納リスクなどをヘッジしていく方もいらっしゃいます。

また、不動産には「ひとつしかない」という他の商品とは大きく異なる特徴があります。

投資物件であってもこの「ひとつしかない」という視点は非常に大切で、メリットを生むことがあると考えます。

不動産投資の今後の見通しですが、人口減少していく中、投資として成り立つ立地と成り立たない立地の格差が広がっていくだろうと考えています。

私は投資用不動産も取り扱ってきた経験がありますが、不動産業界で一番強いのはやはり
プレイヤーとしてのポジションを取れる方だと考えます。

なんだか取り留めなく書いてしまいました。

ご参考になれば幸いです。