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30代

投資 18  2019.04.05

将来を考えて、マンション投資を考えています。

初めてのことなので、漠然と不安です。ただ、将来の不安のためにも、

マンション投資をするべきか悩んでいます。マンション投資をする際の

ポイントや注意点、メリット、デメリットなどが知りたいです。

  • 回答者

    黒田ゆう(株式会社ESライフプラン)

    私見ですが、投資用ワンルームのご購入をご検討でしたら、お勧めはしません。



    不動産投資は一棟ものでないと利益を得るのは難しいと考えています。



    1)

    新築マンションは投資用に限らず分譲マンションでも、

    「そのもの本来の価格」にプラスされた経費等が乗っかった商品構造と

    なっています。

    従って、ファミリータイプの分譲マンションであれば、新築で買って鍵を

    さしこんだ瞬間に金額は下がるものと思ってください。



    もちろん、価格の上がるプレミアムマンションと言われるものも存在していますが、

    これは希少立地の限られた物件であり、通常出回るものではありません。

    また、マンションは「区分所有」ですので、修繕など、管理組合の一員となり、

    自分だけで決められることが少ないとともに、投資としては手間がかかります。





    2)

    投資用ワンルームを融資を受けて購入する、というのは絶対にお勧めしません。

    融資の返済とマンションの賃料収入が逆ザヤになっているケースもよくあります。

    投資用マンションの購入を勧める営業担当は・・・



    ① 税金対策(減価償却が使える)



    ② 将来の年金替わり



    という営業トークをよくしますが、経費で打ち消すだけの利益が出て初めて、

    税金対策になりますし、ローンが終わった後の築30年の建物の賃料収入に

    年金の代わりが務まるでしょうか。



    3)

    一棟ものであれば、メリットはあると思います。



    ① 土地の価格が安定している立地



    ② 賃貸需要の見込める立地



    ③ 出口設定ができる物件



    といった条件を満たせば、ある程度安定した収益を上げていくことができます。



    また、これらの条件を満たす物件は比較的担保評価も得られます。



    しかしながら、

    これらの条件を満たす物件を見つけるのはなかなか難しい、という側面もあります。



    部屋数が多い方が、リスク分散が図れますが、

    全体の価格が大きくなるというデメリットもあります。



    少額の投資をお考えでしたら、先ずはリートなどを買っても良いかもしれません。



    一般的な解説になってしまい申し訳ありません。

    投資規模や投資期間などによって、考え方は大きく変わると存じます。



    取り急ぎ、ご参考になりましたでしょうか。



    不動産とその他の商品の大きな違いは「一つしかない」ということです。



    投資用マンションなどの場合、この視点が抜けていることがわりとよくあるように

    思いますが、これは大きなことだと思います。



    「一つしかない」ことと近い概念ですが「流動性が低い」≒「換金性が低い」

    ということで、「出口戦略」を持てる物件でなければ投資の意味がない、と考えます。

    2019.04.05

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