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離婚の時、不動産の名義変更をする方法と費用

525  2019.04.08

離婚の時、不動産の名義変更をする方法と費用

離婚の時に、財産分与などで、不動産の名義を変更することは、できるのでしょうか?不動産の名義変更は、いつ行うことになりますか?住宅ローンはどうなるのでしょうか?など、さまざまな疑問が出てきます。この記事では、名義変更する時の注意点、発生する税金などについて詳しく解説していきます。

不動産の名義変更は、どうするのか?

不動産の名義変更は、離婚成立後に法務局にて申請します。名義が夫婦共有または一方だけになっていることもあるので、名義を引き継ぐ側が申請書を提出することによって、名義変更することができるでしょう。

ローンが無い場合の一番早い方法は、司法書士に相談して作成してもらった書類に、署名・捺印をします。費用が比較的安価な司法書士にお願いすれば、出費もおさえられるでしょう。

また、時間や労力がある人は、ご自身で法務局に書類を作成して提出されてもいいと思います。しかし専門知識が必要ですし、名義変更後のトラブルを未然に防ぐためにも、信頼できる司法書士にお願いすることがお勧めです。登記申請をして所有権を移転すると、登録免許税や譲渡所得税などが課税されますのでこの点にも注意が必要になります。

住宅ローンが残っている場合は、複雑で注意も必要です。次に解説していきたいと思います。

不動産の名義変更する時に注意することは?

不動産の名義変更する時に注意することは?

住宅ローンが残っている場合に不動産の名義変更をする時は、法務局に書類を提出すれば終わりではありません。まず頭に入れておきたいことが、不動産の名義と住宅ローンの名義は別ものだということです。不動産の名義を変更しても住宅ローンの債務者は、変更されません。こちらも後々のトラブル発生を防ぐためにも、どちらの名義も一緒にしておく方が良いです。

名義変更自体は、金融機関などに関係なくできます。しかし住宅ローンが残っている場合は「契約上名義変更する際には、事前に金融機関の承諾を要する」旨の取り決めがあるため、勝手に名義変更すると、契約違反です。最悪の場合には、残りの住宅ローンを一括で返済しなければならないケースもあります。 住宅ローンが残っている場合には、契約の内容を注意深く確認しましょう。

住宅ローンの名義を変更する方法とは?

住宅ローンの名義を変更する方法とは?

前項で、離婚後は不動産の名義と住宅ローンの名義は一緒にしておく必要があると述べました。しかし、住宅ローンの名義を変更することは、かなり大変で、銀行の許可を得るのは難しいです。とはいえ全く方法がないわけではありません。以下の3つの方法であれば、実現の可能性は高くなるでしょう。

1 住宅ローンの借り換えをする

夫から妻に名義変更する場合、妻が新規で住宅ローンを契約して、残りのローンを支払うことになります。詳しく書きますと、借り換えの融資で前の住宅ローンを返済すると、前の名義の住宅ローンが完済されますので、新たに不動産に居住する妻が債務者となる新たな住宅ローンの支払いが開始されることになります。しかし、少なくとも妻が正社員または夫と同水準の収入が最低限必要になり、そのうえで承認してもらえるかどうかです。一般的には、かなり難しいことになると思います。

2 連帯債務または連帯保証人を、ほかの人に変わってもらう

連帯債務者は、住宅ローンを共同して返済する義務があり、連帯保証人も同様の責任を負います。住宅ローンを貸している金融機関側には、住宅ローンを利用していた夫婦が離婚するからといって、特別な便宜を図る義務は、ありません。

夫が住宅ローンを借りていて、妻が連帯保証人になっている場合、金融機関との話し合いで、連帯保証人をほかの人に変わってもらう。または別の不動産を担保に入れることで名義変更が可能なケースもあります。「人」か「モノ」で新しい連帯保証人を補う方法です。新たな連帯保証人としては、妻の親族になりますが、以前と同水準の収入が必要になります。また担保の資産例として、妻の親族が所有する不動産などがありますが、住宅ローンの相当以上の資産が必要となります。

いずれにしても連帯保証人の変更を認めるか否かは、金融機関判断することで、認められないケースが多いことは事実です。何より新たな連帯保証人や担保を見つけることは、とても大変でしょう。

3 共有名義をどちらか一方にに統一する方法

夫婦で連帯債務となっている場合、共有名義を居住する側に統一させることは可能です。
従来の住宅ローンの継続を前提として、債務者を共有者の一方に限定する変更をしてもらいます。

この方法は契約自体の内容が変更になりますが、金融機関としては、夫婦二人の収入などの審査でローンを組んだため、回収リスクが大きくなる場合が多いです。先にも書きましたが、少なくとも妻が正社員かつ夫と同水準の収入が最低限必要になり、そのうえで承認してもらえるかなので、相応の収入や資産を有していないと金融機関からの承認は難しいです。

共有名義の不動産を一方の名義に変更する時の税金はどうなるか?

共有名義の不動産を一方の名義に変更する時の税金はどうなるか?

共有している不動産をどちらか一方の名義に変更する場合など、不動産の名義変更をする時には様々な税金が課税されます。新しく不動産を所有する人は、名義変更の手続きに対する、登録免許税など様々な税金が課税されます。この項目では、共同名義の不動産を名義変更する場合に課税される税金を解説しましょう。離婚により夫婦共有不動産を一方の名義に変更する際には、以下の税金が関係してきます。

〇贈与税

原則非課税です。」
ただし以下の場合には贈与税がかかる可能性があります。分与された財産が、婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて、多すぎる場合です。その場合には、多すぎる部分にだけ贈与税が課税されます。贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合は、すべてに贈与税が課税されることになります。

〇譲渡所得税

課税対象です。」
財産分与により、共有不動産を妻に名義変更する場合、夫に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、不動産の値上がりに対して課税されます。したがって値下がりしている場合は、課税されません。

また、不動産が居住用であれば、条件を満たすと大幅に控除されることがあります。非居住用の場所が混在している時には、居住用の部分のみが控除対象です。3,000万円までの物件ですと、特別控除があり非課税ということになります。

〇不動産取得税

原則非課税です。」
もともと、夫婦で協力して築いた財産を分け合うので、不動産取得税は非課税です。ただし贈与税と同様に、財産を分け合うのではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助を目的としている場合は、課税されることがあります。贈与税、相続税を不当に免れるための離婚とみなされた場合にも課税されるでしょう。

〇登録免許税

課税対象です。」
登録免許税は、登記名義の変更手続きに課税されるので、名義を変更する場合には、必ず納めることになります。不動産の所有権は登記をすることで、第三者に主張することができます。そのため登記は不動産名義変更に欠かせない手続きです。

登録免許税は、とても高額です。この金額ですと、名義をそのままにしてしまうという選択もわかりますが、名義変更を怠ってしまうと、トラブルの元もなります。どのようにするのかをしっかり協議しておくことが大切でしょう。

不動産は例え無償で取得して名義変更するだけでも課税されます。不動産の名義変更にかかる税金は、いろいろなものがあります。思わぬ税負担で困らないよう専門家に相談してみることがお勧めです。

まとめ

離婚による不動産の名義変更には、さまざまな手続きが発生します。このような場合には、不動産のプロに相談すると「正確で有益」なアドバイスや実務を行ってくれますが、まずは「イイタン コンシェルジュのお悩み相談室」または「イイタン コンシェルジュの担当者検索」で、気軽に今抱えられているお悩みを解消してみましょう!

監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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