不動産の
お悩み相談室real estate q&A

住みつづけるか、売却か? 離婚した時「家の売却」はどうするべき?

335  2019.04.08

住みつづけるか、売却か? 離婚した時「家の売却」はどうするべき?

夫婦が離婚する事になった場合、最後の問題は「財産分与」です。もめるケースも1番多く、家や不動産は現金や株と異なって、分け方が難しいですよね。そのため今回は、離婚した際、不動産の対処方法について、イイタン コンシェルジュが例を混ぜながら、しっかり解説していきたいと思います。お悩みになっている方は、どうぞ最後までご覧になってください。

離婚する際の財産分与の問題点とは?

住みつづけるか、売却か? 離婚した時「家の売却」はどうするべき?

現在の日本では、3組に1組が離婚するといわれています。最近、イイタン コンシェルジュへ相談される案件のなかでも急増しているのが「離婚」です。特にもめるのが、財産分与なのですが、家(不動産)についての相談が特に、増えています。お金や株と違って、不動産は簡単に分けられないですし、権利関係や評価が特に複雑で、気を付けなければならない点も多いです。住宅ローンも同様で、ローンが残った不動産も財産分与の対象です。具体的にどんなケースが多いのでしょうか? 例をあげて説明したいと思います。

■夫名義の不動産に妻が住み続ける場合

1番多いケースは、住宅ローンは夫名義、妻が連帯保証人となっているケースです。

【住宅ローン】
夫が債務者、妻が連帯保証人

【離婚後】
解決として住宅ローンは夫が支払い、妻が住みつづけるなど

【問題】
夫が住宅ローンを支払い続ける約束をしても、病気やリストラなどで支払いができなくなる可能性があり、その場合、妻が連帯保証人になっていたら、残債を、支払う義務があります。連帯保証人は金融機関との契約なので、簡単に変更はできません。

解決方法(1)
不動産の名義を妻に変更して、住宅ローンも同様に妻の名義で借り換える。
ただし、妻に一定の収入がなければ、住宅ローンを組むことができません。

解決方法(2)
夫が住宅ローンを支払う意思がない場合、夫と賃貸借契約を結び、残りローンを家賃として支払う方法もあります。
ただし、ローン返済期間中の名義変更は金融機関の同意が必要です。ローンを完済したときに所有権移転の約束(停止条件つき)もできますが、その前に亡くなった場合は相続人に継承されます。
また夫がそのまま住み続ける場合、妻が連帯保証人で、夫に返済能力が無くなった場合、妻に返済義務が残ります。
住宅ローンが残っていなければ、使用貸借や賃貸借契約を結ぶことによって、夫か妻が住み続けることが可能ですが、住宅ローンが残っている場合、残債を一括返済できなければ、夫婦の問題だけではなく、第三者の金融機関もかかわってくることになってしまうでしょう。

■不動産が夫婦共有の名義になっている場合

夫と妻が1つの不動産を共有で持っている場合もあります。どちらかが残債を支払って、残りの人の名義に書き換えても、住宅ローンが残っている場合は、連帯保証人の義務は残るので気を付けましょう。

住宅ローンが残っていれば、婚姻関係がなくなっても、金融機関との相互関係はなくなりません。離婚してお互いに、新しい出発をするためにも、売却したほうが心残りなく、次のステップへ移りやすいのでは、ないでしょうか。

不動産売却をするためには何が必要なのか。準備と確認すべき5つのこと

住みつづけるか、売却か? 離婚した時「家の売却」はどうするべき?

では、家を売却した後の財産分与をするには、どこから始めればいいのでしょうか?
まずは不動産について、さまざまな取り決めをする前に、現在の状況がどのようになっているかを、しっかり調査して、そのデータをもとに、対策を考えましょう。具体的に注意するべき点も挙げていきます。

■不動産が夫妻共有の名義になっている場合

不動産は誰の名義になっているのかを、法務局で不動産の登記簿謄本を習得して調べます。どのような担保権(抵当権など)が設定されているかも確認しておきましょう。

ー不動産の時価

不動産の価格について調べておくことも重要です。複数の不動産会社に査定をしてもらい、客観的に納得のいく価格を知っておくと、売却すべきかやめるべきか、売却しない場合はどうするのか、などの指針になります。

ー住宅ローンの契約内容

住宅ローンの契約書を確認して、残債の額や誰が債務を負っているか、誰が連帯保証人かをしっかりと確認しましょう。当初の契約から、変更されている場合もあるため、契約書類一式で確認する必要があります。

ー購入したときに用意した頭金の内訳

夫と妻のどちらが用意したか、親からもらった場合などは、どちらがもらったかを明確にしておきましょう。

ー財産分与に該当する期間

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて、分配することをいいます。対象になる期間は結婚した日から、別居した日まで、です。また、離婚後2年間は財産分与請求が可能です。

アンダーローン・オーバーロンとは?

住みつづけるか、売却か? 離婚した時「家の売却」はどうするべき?

現在の状況を確認していただいて、その中でも最も重要なのが、ローンの債務です。アンダーローンか、オーバーローンかで状況は大きく変わります。それぞれの解決策をみていきましょう。

アンダーローン = 家を売れば住宅ローンが完済できる
ローン残債より住宅の価値が、上回る査定結果であれば「アンダーローン」と呼んで、売却することで利益が出ます。その利益を「財産分与」として、夫婦で分けることができます。

オーバーローン = 家を売っても住宅ローンが払えない
住宅ローンの残債より、不動産の売却額が小さい場合を「オーバーローン」といいます。この場合には、家を売ってもローンが残ってしまうため、該当権が残り、売却はできません。離婚する夫婦、もしくはどちらかが、住宅ローンを支払い続けることになっています。
しかし名義をどうするか、どちらが払うかで、もめることがどうしても多くなってしまうでしょう。その場合は任意売却という方法があります。

任意売却という選択のメリット

住みつづけるか、売却か? 離婚した時「家の売却」はどうするべき?

通常は離婚などの事情で、住宅ローンが払えなくなった場合、金融機関は担保になっている不動産を差し押さえたうえで、競売を申し立てます。金融機関は手間と時間が、かかるうえに市場価格よりかなり、安くなるのが分かっているので、なるべくなら競売は避けたいですよね。そんな時は「任意売却」という方法があります。
任意売却というのは、住宅ローンを組んだ債務者と金融機関が話し合い、返済しきれない住宅ローンを残したままで、抵当権を解除してもらう、という方法です。この方法は債権者はもちろんのこと、金融機関にとっても下記のような、一定のメリットがあります。

・通常の不動産取引として扱われるので、競売に比べて、高値での取引が期待できて、負債が軽減できます。また、ご近所や周囲に知られることがありません。

・競売の場合は、売却代金の全てが返済に充てられるが、任意売却の場合は、売却代金から状況に応じて、転居費用の一部を控除してもらうこともできます。

・任意売却後の残債については、毎月の返済額や返済期間を計画することが可能です。

・不動産の引渡時期の調整がしやすくて、退去後の生活設計が立てやすくなります。

まとめ

いかがでしたか?離婚後の不動産の財産分与は複雑だと思います。きちんと資料を集めないといけませんし、冷静な判断も必要になってきます。個人で難しいと感じた場合は、イイタン コンシェルジュまで、お気軽にご相談ください。裁判にしないで済む方法など、さまざまなアドバイスとサポートをさせていただきます。後々、もめることがないように、それぞれの新生活のために、不動産とローンをリセットして、新たな一歩を踏み出しましょう。

監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

以下の記事もよく読まれています

不動産にまつわるあれやこれ...
気になることはありませんか?
プロの専門家が
あなたの疑問にお答えします!

お悩み投稿はこちら

あなたにぴったりの
担当者を探そうPersonnel search

×