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競売よりはるかにいい任意売却

148  2019.04.08

競売よりはるかにいい任意売却

任意売却は一般の不動産取引に近い形で行われるため、プライバシーは守られますし、引っ越し時期の調整など、ご相談者さまの意向を尊重する形で行えます。
以上の事から任意売却は競売と比較しても、ご相談者さまにメリットが大きく、安心して行える不動産取引です。
任意売却の仕組みやメリットを正しく理解して競売とも比較しながら少しでもご相談者さまの力になれればと思います。

メリット1 ご自身の意志を持って売却できる

任意売却の最大の利点ともいわれるメリットは、ご相談者さまのご自身の意向、意思で売却活動ができるということです。競売の場合は、裁判所により強制的に執行されてしまい、ご相談者さまの意向に関係なく行われてしまいます。売却する価格や時期、相手も裁判所が決定権を持っているので、決められてしまいます。当然のように思われる権利を競売だと持つ事ができません。そのため、任意売却という方法だと価格、時期も調整できるため、スケジュールに余裕を持って進められます。

メリット2 市場相場とほぼ同等な価格で売却できる

通常の不動産取引と同じ方法で売却するので、競売による強制売却より市場価格に近い価格で売却が可能です。競売の場合、一般的には市場価格の7割程度でしか売却できませんが、任意売却の場合、高く売却するための情報を購入検討者に届ける販売活動や、より良い条件で購入する人を探す時間の両方が可能なため、競売よりも高い価格で売却できます。競売情報は新聞やインターネットでも公開されていますが、その情報は一部に限られていて、入札者は建物内を自由に見学することができません。入札方法も複雑かつ、現金を必要となってしまうため、落札(購入)しているほとんどが不動産会社です。また、競売は情報が公開されてから素早く短時間で入札と開札を行うために、必要な情報が入手できずリスクが高まります。だからこそ、入札金額が相場より低くなってしまうということです。競売は任意売却と比べて、諸経費がどうしても多めにかかり、競売後に残る残債務は不必要にかかってしまいます。任意売却は高い価格で売却することによって、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることも1つのメリットです。

メリット3 残債は分割できる

先ほど出てきた自宅売却後も残ってしまった残債はご相談者さまと債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)で協議していただいて、ご相談者さまに負担が大きくない分割返済ができます。ご相談者さまが今までと同じ条件や環境で支払いを続けることが困難ということは、債権者も充分に理解をしているので、現在の収入や生活状況を考慮のうえ、現実的な返済方法を話し合いのもと、応対してくれます。一般的には、月額5,000円~30,000円程度の返済が多くを占めています。
しかし、競売の場合は残債がある場合、債権者からは一括での返済を求められます。そのため競売後に自己破産する方も多数いてしまうのが現状です。連帯保証人がいる場合、自己破産してしまうと連帯保証人へ残債返済の責任が移行してしまいます。その結果、連帯保証人の給料が差し押さえられる可能性もあり、簡単には自己破産をできない人も多いのが現在の状況です。

メリット4 プライバシーを守られる

任意売却は一般の不動産売却と同じ販売活動を行っているため、ご近所や周囲には住宅ローンを滞納したことが知らされることなく、自宅を売却することが可能となっております。競売の場合、住宅の情報が新聞やインターネットで広告されてしまい、友人、職場の方、ご近所に住宅ローンを滞納していて競売に出されてるという事が知られてしまう可能性もあり、競売は不動産会社による入札が多くなり、配慮のない購入希望者が自宅や近所に聞き取り調査を勝手に行われるというトラブルだったり、不動産会社が子供の学校に許可なく、押しかけたというケースもあります。任意売却の場合知られる事がないのと、ご相談者さまが「自宅を高く売れるから」と説明できます。もし住宅ローンを滞納してしまい競売にかけられても、任意売却に関する合意を得られれば、競売を取り下げることもできます。取り下げられた競売の詳細情報(住所など)は削除されて閲覧できなくなります。プライバシーを守られることも大事なことです。

メリット5 引っ越し費用を売却代金から交渉次第で融通してもらえる可能性がある

先に競売の方から説明させてもらうと、売却代金から引っ越し費用が融通されるという制度がなく、また、引っ越しをしなければいけない日が決まっており、ご相談者さまのご都合や、心境を考えてはもらえません。さらに、競売で不動産を購入した方のために『引渡命令』という制度があるため、比較的簡単に立退きの強制執行を行われてしまいます。そのために、立退き料が受け取れる可能性も非常に低くなってしまいます。 任意売却の最大ともいえるメリットが、最高30万円の引っ越し費用を、債権者との交渉次第では売却代金から融通してもらえる可能性があります。引っ越し料金のほか、敷金・礼金・仲介手数料が初期費用に含まれます。各地域にもよると思いますが、賃貸住宅を借りる際に3~6ヵ月分が必要となり、家賃5万円の部屋を借りる場合に6ヵ月分(30万円)ものお金が必要となります。しかし、引っ越し費用と認められる金額は、金融機関やケースによって違いはありますが、引っ越し費用を少しでも多く融通してもらえるよう、経験豊富なイイタンコンシェルジュのスタッフが精一杯、債権者との交渉にあたりますので安心してご相談ください。

メリット6 持ち出し金がゼロ

不動産売却には諸経費がどうしてもかかってしまいます。
任意売却も変わらずに登記料や測量費用、仲介手数料などの売買価格から3~5%程度の費用がかかってしまいますが、任意売却は自宅を売却したお金から諸経費を支払うことが認可されています。そのため、ご相談者さまは現金の持ち出しが必要ありません。

・滞納分の管理費、修繕積立金(マンションなど)
・滞納分の固定資産税、住民税
・抵当権抹消費用
・抵当権解除の書類作成費用
・不動産会社への仲介手数料

これらの諸々の費用は全て売却代金から支払うことができます。
競売も任意売却と同様、売却にかかってしまう諸経費は売却代金の中から清算できますが、メリット4にもある、引っ越し費用は売却代金から融通されないため、手元にお金は残りません。

メリット7 今の家に住み続けられる可能性

自宅が競売で落札されてしまった場合、所有権移転後も住み続けると不法占拠となってしまいます。競売の落札者には先ほども出てきた引渡命令という制度があり、競売で購入した不動産に不法占拠者がいる場合、裁判所から強制執行の命令がもらえます。強制なので次の引っ越し先の確保や、ご相談者さまの意向は無視され関係なくなってしまいます。そのため、立退き料がもらえるといったケースはほとんどないのです。 しかし任意売却は通常の不動産取引と同様に、購入者を選ぶことができます。ご相談を受ける際、多数の方が住み慣れた我が家に住み続けたい、とご希望されます。その理由はさまざまですが、家族の1人が病気で引っ越しが困難だ、というケースや、自宅で引き続き暮らせることが不可欠な条件というケースも。そういうご相談者さまには身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に家賃戸建として住み続けられるという方法があります。(リースバック、家族間売買、親族間売買とも言います)
また、ご相談者さまのお子さんが就職したばかりで住宅ローンを組めないが、3年後には住宅ローンが組める、といった場合には、3年間は貸家として住んだ後に、お子さんが住宅ローンを組んで自宅を買い戻すことも可能なのです。
もし、どうしても引っ越しをしなければいけない、という場合でも引っ越し時期が購入者と交渉できるため、1カ月程度かけて近所で引っ越し先を見つけることも可能です。そのため、競売と違い追い出されるようなこともなく、新生活をスタートできるというのが任意売却のメリットですね。

まとめ

いかがでしたか?
任意売却と競売を比較してみると、圧倒的に任意売却の方がメリットが多いと思われます。
競売は債権者の権利を主張、保護が強いですが、任意売却は売却者の意向を主張できますし、金銭面でも保護されます。任意売却を考えられてる方は、些細な事でも良いのでイイタンコンシェルジュまで、ご相談ください。

監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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