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離婚で不動産・マンションを売却しなくてはいけなくなった人が見るべきまとめ

46  2019.05.30

離婚で不動産・マンションを売却しなくてはいけなくなった人が見るべきまとめ

ここ最近、イイタンコンシェルジュにも離婚による不動産・マンションの売却に関するお問い合わせや、ご相談が増えてきました。

年間約60万人が婚姻し、年間約20万人が離婚。3人に1人は離婚をすると言われる時代に、単に別々の道に進むのではなく、せっかく購入した不動産・マンションについても、真剣に考えなくてはいけません。

以前、イイタンコンシェルジュを通じて、信頼できる担当者とめぐり合い、購入したマンションを無事に売却されたお客様のインタビューを公開しましたが、今回は、イイタンコンシェルジュ宛にいただく、離婚による不動産・マンション売却に関するお話しをまとめさせていただきました。

別々の道を歩くという心身ともに大変な時期に、不動産・マンションの売却も考えなくてはならない方にとって、少しでもお役立ちできれば幸いです。

【参考】

イイタンコンシェルジュを利用して、離婚によるマンション売却を無事に終えられたインタビュー記事はこちら

【前編】離婚によるマンション売却。信頼できる不動産担当者を探すことが鍵だった。

【後編】売主の立場を理解し、味方になってくれる相談相手に出会えた。初めての不動産売却でわかったこと。

【離婚が決定】事前に確認しておくべきまとめ編

【離婚が決定】事前に確認しておくべきまとめ編

家や車には支払い中のローンが残っていますが、どうしたら良いでしょうか?

家や車のローンを払い終えている様な高齢者離婚の場合を除き、ほとんどの離婚者は、家や車だけでなくその他なんらかのローン残債を抱えての離婚が多いです。ですから例えば「家は夫がもらい、車は妻がもらう」と取り決めるだけでなく、どのローンの残債はどちらが負担することも考慮に入れましょう。

家で例えると、評価額が3000万円で残債が1800万円の場合「3000万円-1800万円=1200万円」で、1200万円が財産分与の対象額となります。また家だけでなく、車のローンや満期になってない保険なども同様の計算です。

「このローンは夫名義だし、残債は夫が払うと言ってるから」で納得するのは危険でお勧めできません。たとえ離婚協議書にその事を明記したとしても、夫が必ず払い続けてくれる保証はどこにもありません。近年、離婚した夫が払う子供の養育費が滞るニュースが度々報道されるように、ローンの支払いも滞る可能性が高いと考えた方が無難です。家や車などはきちんと売却し、現金化してから分けた方がよいでしょう。

離婚時にマンションを売却できるかどうか調べる方法はどの様になりますか?

離婚時に住んでいた住居のローンがどのようになっているかを把握できているかどうかは、その後のローン返済に大きく影響します。また、ローンの返済額と住居の資産価値がオーバーローンなのか、アンダーローンなのかによっても対応は異なってきます。

住宅ローンの残債は借り入れをおこなった金融機関の返済表を見るか、実際に問い合わせることで確認できます。住宅の資産価値は、不動産一括査定サイトを利用するのが簡単で早いでしょう。

不動産一括査定サイトを利用するメリットは以下です。

  • ・所有者以外の人でも見積もり依頼ができる
  • ・家族に内緒で価格査定してもらえる
  • ・業者が訪問してくることもなく査定額がすぐわかる
  • ・離婚時のマンション売却で必要な知識を教えてもらえる
  • ・どのように手続きを進めればよいか相談できる

ただし、一括査定は、便利ではありますが、常に競争意識が生まれているので、不動産会社としても「媒介(売却のための契約)」を獲得するために必死です。

よく聞く話は、一括査定を利用して、査定額が一番高い会社に売却を任せたが、結局売れずに困った。というお客様も時より見受けられます。

イイタンコンシェルジュでは、悩みに合った担当者をご紹介していますので、じっくりと信頼できる方にお任せしたいという方は、ご利用を検討いただけますと幸いです。

離婚が原因でマンションを売却するのですが、理由を聞かれた際には正直に話したほうがいいのでしょうか?

マンションを売却する際には、買主から理由を聞かれことが多く見受けられます。離婚などネガティブな事情は話したくない、という方もいるかもしれません。ですが、このせいで売却が失敗するケースもあります。そのため、買主との良好な関係を築くためには、伝えるべきでしょう。

仮に離婚したことが売却理由であることを隠そうとしても、近隣住民などのうわさ話から伝わってしまうケースも考えられます。そうなった場合、言いにくいことは隠すような人と思われてしまいます。注意したいのは、そこからさらに物件自体にも欠陥があるのではないかと疑われるてしまうことです。

このように、理由を隠してしまえば信頼関係を損なう恐れがあります。売却主は円滑に取引を進めるため、離婚したことを正直に話すことが重要です。また、これは離婚以外でもあてはまり、うそのない正直な回答が誠実な印象を与えます。

離婚が原因でマンションを売却することを伝えたら売れづらくなったりするのでしょうか?

マンションの売却理由が離婚の場合は、買主から敬遠されてしまうのではないかと心配される方は多くいらっしゃいます。しかし、買主が重視しているのは実際の物件についてのことであり、売却物件には何の影響もないのでネガティブな理由だとしても売れづらくなることは少ないでしょう。

なかには、縁起が悪いと思う方もいるかもしれませんが大多数の方は気にしないため、売却に悪影響を及ぼす可能性は低いです。また、離婚というのはプライベートな事情のため、後ろめたさを感じて伝えづらいという方もいるかもしれません。ですが売却に関係を及ぼすことはないので安心して伝えましょう。もしも自分の口から話しにくいという方は、担当営業の方に代わりに話してもらうこともできます。

離婚後にマンションを売却するべきなのかどうか考えています。どうしたらいいのでしょうか?

人により程度はあれど離婚は精神的な負担が大きくかかります。それに加えてさらにマンションを売却する余裕などないと、ためらってしまう人もいるかもしれません。しかしマンションを売却することで、後々のトラブルを解決することができます。

負担を少しでも減らすための売却方法は、自身の希望にあった不動産仲介会社(担当者)を見つけることです。現在は、不動産やマンションの相場が公開されてサイトは数多くありますし、一括査定で簡単に不動産会社とコンタクトを取ることもできます。

ただし、離婚という人生の転換期に産の売却という大きな取引を行う上で、もっとも大事なのは、寄り添ってくれる担当者だと不動イイタンコンシェルジュでは考えています。

問題を残さないためにも、離婚とともに1つの区切りとしての意味でもマンションは売却することがベストではありますが、焦らず、信頼出来る人を見つけましょう。

マンションの査定は、具体的にどんなときに役立つのでしょうか?詳しく教えてください。

マンションの査定は、不動産物件を担保として連帯保証人を解約する場合や、財産分与額を決める際などに役立ちます。持っている物件の額を客観的にわかりやすく提示してくれるので、当事者間での合意が得やすくなります。

マンションなどの物件には「時価」があるので価値は日々変動しています。そのため夫婦離婚時の財産分与の際など、査定額を実際に提示して説明したい場合は、なるべく直近の査定額を提示することが望ましいでしょう。

物件の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。実際に不動産物件を見て査定が行われる「訪問査定」のほうが、より現実的な価格を提示してもらえるので、財産分与などの際にはこちらがおすすめです。

残ったローンの考え方編

残ったローンの考え方編

夫と離婚する際に、現在住んでいるローン未済のマンションを処分する場合のリスクについて、教えてください。

マンション購入者の多くは、金融機関から融資を受け住宅ローンを組んでいます。夫と離婚する際にローンが完済されていないと、マンションの処分を考えるとき、どうしてもデメリットを排除することができません。以下に、そのリスクをまとめました。

  • ◎名義に関するリスク
  • ・マンションが夫名義や共同名義の場合、妻の一存でマンションの売却はできない
  • ・残債のあるマンション名義を変更する際は、金融機関の承認が必要
  • ◎住宅ローンに関するリスク
  • ・夫が契約した住宅ローンで、妻が連帯保証人であった場合、夫が支払いを遅延すると妻に請求がくる可能性がある
  • ・離婚に際し連帯保証人契約を解消するには、新しい連帯保証人を立てる必要がある
  • ・共同名義であった場合、夫婦のどちらにもローン返済の義務があり、滞納を重ねると一括返済を迫られたり、最悪は物件を競売にかけられ立ち退きを要求されるケースもある
  • ・共有ローンを単独名義にする場合、夫婦いずれかだけの収入では基準に足らない場合、ローン審査が通らない可能性がある。その際には、ローンの借り換え(他金融機関への移行)が必要

ローン返済中でも「アンダーローン」だとマンションが売れると聞いたのですが、アンダーローンとは何でしょうか。

住宅ローン返済中の場合、銀行に断られてしまい、中古不動産の売却処分ができない場合があります。しかし、ローンの残額と不動産の価値が「アンダーローン」といわれる状態にある場合、中古不動産を売却することができます。

アンダーローンとは、住宅ローンの残額が物件価値よりも低いことを指します。例えば、ローン残高が1500万円で、マンションの売却額が2000万円の場合、アンダーローンとなります。この場合、住宅の売却してその資金をローンの返済に充当することができます。さらにアンダーローンの状態にある物件であれば、ローンを返し終わって得た金額から諸々の経費を差し引いた残金を夫婦で分ける、といった処理もできます。

このように、アンダーローンの場合であれば、ローンさえ完済すれば「買い取り」をすることも「仲介」でも売却を行うことができます。

ローンを返済中なのですが、「オーバーローン」の場合に売却はできますか。

「オーバーローン」とは、住宅ローンの残債が物件価値を上回ってしまっている状態です。例えばローンの残額が2500万円で、マンションの売却額が2000万円の場合、オーバーローンと認識されます。この場合は実はとても厄介な状態です。

不動産は年数を経るに従って価格が急激に下がる一方、ローンの元本は急に減ることはありません。とくに、不動産購入直後に離婚になると、オーバーローンとなってしまうケースが多く見受けられます。それでもオーバーローンにおいての不足分を貯金や住み替えローンなどで埋め合わせすることができれば、「買取」や「仲介」で売却できます。

ただし、住宅ローンを夫が支払っていたとしても、残りの債務は夫婦で負うのが原則です。そのため、不足分をどう支払うのか、夫婦で話し合う必要があります。

なお、オーバーローンで不足額を埋め合わすことが出来ない場合は、売却に困難が伴うためそのまま夫婦どちらかが住むという選択肢を取る方もいます。しかし、この場合でも「任意売却」という形で処分することも可能です。

住宅ローンが残っていて売却できない場合、どうすればよろしいでしょうか。

住宅ローンが残っていて中古不動産を売却できないケースがあります。しかし、「任意売却」をすれば売却できる場合もあるため、事前に情報を調べることが大切です。任意売却とは、ローンの返済ができない場合にオーバーローン状態にある不動産を金融機関に合意を得たうえで売却することを指します。

ローンを返済できない場合、金融機関は担保の物件を競売に掛けて債権を埋め合わせします。しかし、競売は価格が安くなりがちで、債権者にとっては大きなデメリットです。

一方で任意売却だと市場での価値にできるだけ近い値段での売却ができるため、借り手だけでなく、貸し手の側でも回収額を増やすことができるメリットがあります。ただし、任意売却できない場合もあるので注意が必要です。

例えば、売主が内覧に協力しなかったり、清掃が不十分など、物件が内覧にふさわしくない場合はできない可能性があります。また、所有者や連帯保証人の承諾が得られない場合もできません。さらに、債権者である銀行が許可しない場合も任意売却はできません。これは例えば、マンションの購入直後の離婚などは銀行側の心証が悪くなり、任意売却に応じないケースもあります。

離婚によるマンション売却で、住宅ローンを完済している・完済できる見込みの場合の注意する点などはありますか?

住宅ローンを完済している、または、完済の見込みがある場合での損をしないマンション売却方法をご紹介します。

住宅ローンを完済している場合は、そのまま通常の方法でマンションを売却することができます。また、マンションの資産価値よりもローンの残債が少ない、いわゆる「アンダーローン」の場合や、ローンの残債が預貯金で補える場合も、安心して売却できます。

住宅問題を早々に終わらせるために、必要以上に売却を急ぐと、希望よりもずっと低い金額でしか売却できない可能性があるので注意が必要です。ゆっくりと時間をかけて売却した場合と比較すると、売却額に数百万の差が出ることもめずらしくありません。

早くすっきりした気持ちで新生活を迎えたい気持ちはわかりますが、新生活には思った以上にお金がかかります。それらを考えると、少しでも高く売却できた方がよいのではないかと思います。

まずは、少しでも高く売ることを考えて、新生活の資金を少しでも多くし、新しい生活に備えるべきだと思います。マンションの売却の流れや高く売るために必要な知識については、別の記事でもご紹介しています。わかりやすく解説していますので、合わせてご覧ください。

離婚によるマンション売却で、ローンが残ってしまう場合の注意する点などはなにかありますか?

離婚時のマンション売却で問題になるのは、マンションの資産価値よりもローン残債が上回るオーバーローンです。ここで「住宅のローンが残るので離婚できない」と言っては、話が前に進みません。ローンが残る場合、売却する方法がないと思われるかも知れませんが「任意売却※」なら売却も可能です。マンションが売却できれば、離婚問題を解決することもできます。

※「任意売却」とはオーバーローンでもマンションを売却できる方法で、収入減によってローンが払えなくなったときや離婚時に多く利用されています。

マンションを売却して残ったローンはなくりませんが、ローンの残債が少なくなることにより、以降の分割返済が無理なくできます。債務が残ることは避けたい状況ですが、離婚すると分かっていてマンションを維持する必要もありません。現在の状況が変わるわけではないため、いかに好転させて行くか考えるべきです。今後の資産形成の方法も視野に入れ進めていく方が賢明です。

財産分与 編

財産分与 編

離婚を考えているのですが、財産の事で今後トラブルにならないためにはどんな方法がありますか?

夫婦が離婚する際にもっとも問題になるのは「財産分与」です。最もいいのは財産を売却して「手元に残った現金を2等分する」ということです。マンションや車、貴金属は2つに分けることが出来ませんが、売却したり、保険も解約することで現金化するということが大事なことです。それを2等分することによって、お互いが納得しやすくトラブルになりにくいでしょう。

夫婦だったから成り立っていた家や保険を手放すことによって、お互いの人生をもう1度考え直せる選択だと思います。「長年住み続けた家だから手放したくない」や「いい時期に入った保険だから解約したくない」とさまざまな事情があると思いますが、新たな人生を歩むための「決断」なので熟慮しましょう。

財産分与の際、ほぼ全て夫の名義なんですが妻側は分与を受けることができるのでしょうか?

まず安心してほしい点としては、財産が夫の名義だからといって、すべてが夫の財産になるとは限らないということです。夫婦片方の名義になっているマンションや車、保険から預貯金や有価証券などは夫婦が婚姻中に、協力して築いた財産であれば「共有資産」とみなされます。一方、独身時代に築いた財産は個人の「特有財産」となるので、財産分与の対象にはならないので注意してください。また自分の名義になってる有価証券であれば、パートナーの了承なしにいつでも解約することができるので注意が必要です。

これらの事を踏まえて、離婚をすると決めても、まずはどんな共有財産があるかを調べて、それに向けた準備が必要です。最終チェックも念入りに行いましょう。

財産分与において個人の事情により売却ではなく譲渡したいのですが、可能でしょうか?

財産分与を行う場合に、売却を行わずどちらかが譲り受けるということは可能です。財産によってもさまざまなケースがありますが、今回は不動産とお子さんの教育保険についてのケースを紹介しましょう。

・家と土地妻が専業主婦で、離婚後実家に戻れない、お子さんの学校などを変えないためにも住み慣れた家がよい、ということでメリットも多く、譲り受けるケースは数多くあります。また夫の親と二世帯同居していた場合に夫が譲り受けて、そのまま住み続けることもできます。

・教育保険お子さんの将来を考えて、妻側が「満期保険金を受け取るまで解約をしない」というケースです。この場合、養育者が満期保険金を受け取る約束で譲り受け、保険料を払い続けることもあります。このほかにも車や貴金属なども当てはまりますが、離婚後の支払いを続けられるのかという経済状況をよく考え、何を優先するかということを念頭に入れておくと失敗しないでしょう。

離婚による財産分与について、贈与税については、原則と例外がありますので、ご注意ください。詳しくは、イイタンコンシェルジュの担当者へご相談いただくことをオススメします。

(以下、国税庁ウェブサイトより引用)

離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。

1.
分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。

2.
離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

財産を売却しない場合、どのような分配方法になるのでしょうか?

離婚後の財産分与は夫婦で半分ずつ分配するということが基本なので、現金化しなくても鑑定士などが査定をして、評価額を算出します。

例えば評価額の合計が1000万円として、妻側が車(100万円)+貴金属(100万円)+預貯金(300万円)=500万円、夫側は有価証券(200万円)+預貯金(300万円)=500万円を分与というように、結果的には必ず折半するように決められています。

それ以外にも夫が家を保持する代わりに妻に金銭を払うという方法もあって、たとえばマンションの評価額1500万円として、家に残る方が出ていく方に750万、半分の金銭を支払う必要があります。こういったケースもあるので離婚を決めてもきちんと細かく、話し合うことが大事です。

夫婦で購入したマンションを、財産分与のために売却することになりました。気を付けるポイントなどがあれば教えてください。

ご夫婦で購入したマンションを、離婚時の財産分与のために売却するケースについてお答えします。

たとえ夫の名義で購入したとしても、婚姻期間に築いた財産であれば分与の対象物になります。離婚時の財産分与は、基本的には夫に50%、妻に50%です。できるだけ適格な価格での売却が望ましいため、査定をして物件の価値を調べておくことがとても重要です。

最近はネットから簡単に査定の申し込みができるようになったので、離婚時における財産分与がそれほど難しいものではなくなっています。何か困ったことがあればイイタンコンシェルジュに登録のある担当者に相談してみるのも一つの方法です。適切な売却方法でマンションを売却できれば、今後の生活がよりいっそう安定することでしょう。

住み続けるべきかどうか編

住み続けるべきかどうか編

子どもがいます。夫と離婚をした場合、私と子どもが以前住んでいたマンションに住み続けるメリットを教えてください。

離婚をする際の「財産分与」手続きでは、「夫婦の財産は公平に分ける」とされています。マンションなどの不動産は物理的に分けることが不可能なため、もっともトラブルになりやすい資産でしょう。

マンションが夫名義でも、婚姻中に築いた財産は夫婦共有のものとみなされます。妻が専業主婦でローンの支払いは夫の給与から行っていたとしても、その解釈に変わりはありません。裁判では、専業主婦にも離婚する際に財産の二分の一を請求する権利が認められていますので、恐れることなく権利を主張しましょう。

離婚協議の末、これまで住んでいたマンションは売却せず、妻子がそのまま住み続けるということもあります。一例を挙げると、「夫の浮気が原因で離婚。慰謝料と養育費の代わりに今後のローンを夫が負担し続け、妻は住み続ける」といった場合などです。特に子どものいる世帯では、同じ家に住み続けるメリットが大きいでしょう。両親の離婚は、子どもにとっては大きな精神的ダメージです。せめて住宅だけでも同じであれば、子どもは友達と離れて転居や転校をする必要がなく、今までと同じ環境で生活することができます。

離婚後、元のマンションに住む場合のデメリットについて、その後売却したくなった際のリスクはどういうものがありますか。

離婚前には、マンション名義の確認が必要です。一般的に名義は、購入したときの住宅ローンの名義や費用の負担割合などによって決まります。名義人が一人の場合は「単独名義」、二人以上だと「共有名義」です。離婚後、時が経ちほかの人と出会って再婚することになった際、マンションが夫名義だと、妻の都合で売却することはできません。夫婦の共有名義だとしても、夫の承諾が必要なため、夫と音信不通の場合など、売却したくてもできない可能性があります。

夫と離婚後も元のマンションに住み続けるなら、名義は必ず妻のものに変更しましょう。住宅ローンを組んで購入している場合、契約の際の金銭消費賃貸契約書には「所有名義を変更する際は、事前に金融機関から承諾を得る」旨の記載がある場合がほとんどです。こういった場合には、名義を変更する前に、ローンを借り入れた金融機関の承諾を得る必要があります。

夫婦共有でローンを組んでいるケースでは、合算収入で借り入れ審査を通過しているため、単独名義にしたい場合、収入基準に足りず融資を受けられない可能性があります。ローン借り換えとなった際には、単独名義で新ローンを組むだけの経済力が必要です。

離婚した後、元のマンションに住む場合のデメリットについて、住宅ローンに関して注意することはありますか。

離婚した後も元のマンションに住み続ける際には、さまざまなデメリットがあります。想定されるリスクについて一例を挙げると、住宅ローン契約に関して注意しなければならない場合があることでしょう。

たとえば、そのマンションのローンの契約者が夫で、妻は連帯保証人といったケースです。離婚をすれば戸籍上の関係はなくなりますが、連帯保証人契約については、別途手続きを踏まないと解消されません。もしも夫がローンを滞納することがあれば、連帯保証人である妻には支払い義務が発生します。離婚する前には、必ずローン契約について、詳細な名義を確認しておきましょう。

離婚に際し、住宅ローンの連帯保証人を外れたい場合は、別の連帯保証人を立てなければなりません。しかし現実的には、新たな保証人を探すのは難しいでしょう。どうしても連帯保証人の立場を解消したい場合には、「妻以外の連帯保証人を探し、連帯保証契約を妻から外す」という離婚の条件を立てる、などの手段があります。

離婚した後、元のマンションに住むデメリットについて、差し押さえのリスクがあると聞きました。詳しく教えてください。

離婚した後も元のマンションに住み続けるのには、さまざまなデメリットもあるのが事実です。一例を挙げると、差し押さえによりマンションに住めなくなる、といったパターンがあるでしょう。住宅ローンの返済は、共同名義でローンを組んだ場合、夫婦のどちらにもローンの返済義務があります。

たとえば、離婚により夫が家から離れ妻子のみがマンションに住んでいたケースを考えてみましょう。すでに家を出た夫にも、住宅ローンの返済義務は残るため、妻にとって不都合が生じる場合があります。もう家に住んでいない夫からすれば、ローンを支払わなくてはいけない理由が薄いので、離婚後の新しい生活に追われる中、どうしても支払いの優先順位が後回しになりがちです。そういった理由から、共同名義の住宅ローン滞納のケースは決してめずらしい話ではありません。

マンションが夫名義だったとしても、同じことが起きる可能性があります。支払いを滞らせ滞納額が大きくなった場合、金融機関が借入金の一括返済を求めてくる場合があります。そして、それでも支払えなかった場合には、マンションを競売にかけられ強制退去といったこともまったくないとは限りません。

離婚後、今まで住んでいたマンションに夫と妻のどちらかが住み続けることは賢明でしょうか?

住宅ローンの名義を夫にしたまま妻が住む場合は、妻にとっては夫が滞りなく返済してくれるのかが心配です。ローン返済の滞納により、差押えや競売にかけられるという事態にならないか、不安を抱えたまま住み続けなければなりません。

また、夫からしても、自分が住んでいない家のローンを払っていくモチベーションを維持することは大変難しいです。自身の生活にお金がかかるにも関わらず、支払いが重なれば困窮してしまいます。それでは離婚により夫婦の縁は切れても借金による縁が続く事となり、お互いの足かせになるのではないでしょうか?

心機一転して新たな人生を歩むためには思い切って住んでいたマンションを売却して、お金で財産分与してしまうことが賢明であると考えます。

離婚後、従来のマンションにいずれかが住み続けることにより、両者の関係を悪化させるようなリスクはありますか?

離婚に至った夫婦はさまざまなトラブルを抱えてその結論に至ったケースがほとんどだと思われます。そのような二人のどちらかがマンションに住み続けて、その果てに住宅問題になった場合には泥沼の争いになることが目に見えています。

離婚後もお互いに敵対しあうことは誰の得にもなりません。そうならないためにも離婚時にはマンションを処分して、すっきりしてからお互いの人生をやり直すことがおすすめです。

たとえお互いを尊重した上での「円満な離婚」「うちは良好な関係だから大丈夫」だったつもりでも、のちに金銭上のトラブルになることは珍しくありません。後から「約束が違う」というケースが発生することも十分に考えられます。そのようなリスクを避けることも含め、離婚時にはマンションを売却してしまうのがよいでしょう。

名義と居住者編

名義と居住者編

離婚したらマンションは売るべきでしょうか?名義人でない妻が住み続けるリスクはありますか?

離婚後はマンションを売却する方が賢明でしょう。離婚後の問題で最も多いのは、住宅ローンの名義人およびローン債務者が夫のままで、妻と子供が物件に住み続けるケースです。つまり、養育費や慰謝料、あるいは財産分与として夫が住宅ローンを支払い続けるパターンです。この場合のリスクは、夫が病気などによってローンの返済が困難になる場合です。そうなると、自宅が競売に出されることになるでしょう。

マンションを売却するにしても名義人である夫と協力して進める必要がありますし、売却するとなると、所有者である夫もその都度立ち合いが必要となります。そのうえ妻に至っては現住している住まいに購入希望者などを迎え入れて内覧しなければならなくなります。うまく買取手が決まったとしても3,000万円の特別控除が使えず税金が高くなる可能性もあります。また、もし仮に夫が死亡した場合、所有権が夫の遺族に移るためさらに問題が複雑になります。そのため、離婚後は双方納得した上で物件を速やかに売却し、お金に換えて精算する方が良いでしょう。

離婚後、名義人を夫のまましておいた場合のリスクはありますか?

名義人を夫にしておくと、差し押さえや売却しなければならない状況に追い込まれてしまい、自宅を失うリスクがあります。

夫がローンの返済をきちんと行なえば問題はないのですが、何かしらの理由で収入がなくなってしまった場合は返済ができなくなることも考えられます。住宅ローンを滞納した際にとられる対応の多くは、自宅不動産の競売です。

競売にかけられてしまった不動産には瑕疵担保責任がなく、短期間で売却されるため、安価の値段がつけられる傾向にあります。
売却が安価になっても、ローンが完済できればよいのですが、そのケースは少ないと思われます。

競売に掛けられて家を失ったうえに、債務が残るのは最悪の事態であり、長年慣れ親しんだ家を意に反して手放す悔しさは一言では言い表せません。競売という形で家を売却せざるを得ない可能性を考慮すると、離婚後すぐに売却することでリスクを最小限に抑えることができます。

離婚後、住宅ローンの名義人である夫だけがマンションに住み続ければ、妻には返済リスクはないのでしょうか?

住宅ローンを組む際、夫を単独名義人にして、妻をその連帯保証人にしているケースが多いです。このような場合では、仮に夫が月々のローンの返済を滞納してしまった時に、離婚をしていたとしても連帯保証人である妻にも支払い義務が発生してしまいます。

住宅ローンの連帯保証人というのは金融機関との契約であり、一度契約してしまうと連帯保証人から外れることは容易ではなく、代わりに連帯保証人になってくれる人を探さないかぎりローンの支払い義務は完済まで継続されます。

妻のリスクをなくすには、所有するマンションを売却して残債をすべて払ってしまうことです。
売却しない場合においては、妻も連帯保証人になっていることを自覚し、ローン名義人である夫と連絡を取り、支払い状況を確認するなどローンを滞納しないように注視することが必要です。

離婚後、夫名義のマンションに妻だけが住み続けることに問題はないでしょうか?

夫名義の住宅ローンの支払いが残るマンションに妻だけが住み続けるとなると、金融機関との契約に違反することとなり一括返済を求められる可能性が発生します。

住宅ローン借り入れの条件が、その物件に住むという前提であることから、債務者である夫が居住していないとなるとやむを得ないことです。一括返済ができなければ、マンションは競売にかけられて安値で売却されてしまいます。

離婚後、夫名義の家に住むことが問題であるのならば、名義を妻に変更すれば済むことであると思われるかもしれませんが、名義変更は銀行側にとってリスクでしかないため容易ではありません。

夫から妻への名義変更を希望する場合には、金融機関に妻の返済能力を承認してもらう必要があり、妻に夫と同等以上の安定収入が求められるため、専業主婦やパートの方だと審査を通過することは厳しいと思われます。

番外編

番外編

離婚後、そのマンションに住み続けたくないのですが、どうしたら良いでしょうか?

マンションを売却する場合、「買取」と「仲介」の2通りの方法があります。仲介とは個人と契約して売却する方法に対し、買取とは不動産会社に売却することを言います。

仲介による売却は、購入希望者が見つかるまで時間がかかる可能性がありますが購入希望者が見つかると、売主と購入者の間に仲介会社が入り契約条件などの手続き、各種調整を行ってもらえます。契約が完了した後も残金決済、お引渡しが完了するまで様々な面でサポートを行ってもらえます。

次に買取ですが、広告する必要がないのですぐに売却をする事ができます。買取では購入者が不動産会社となるため、不動産会社へ売却の相談をし、不動産売却契約を締結、残金決済、引き渡しまでの期間が仲介と比べて圧倒的に短いのが最も大きな特徴と言えます。その反面、買取による売却は仲介に比べ7~8割程度の値段でしか売れません。

離婚でマンションを売却する場合、一刻も早く売却して現金化したいなら「買取」、時間がかかってもマーケット価格で売却し、財産分与の取り分を増やしたいなら「仲介」がよいでしょう。

離婚後、マンションを売るのが難しい場合があると聞きました。売却が難しくなる場合の対処法を教えてください。

マンションを夫婦共有の名義で持っている場合、離婚時など売却する際に所有者全員の同意を得る必要があります。売却ではなく、処分する場合も同様に所有者全員の同意が必要になります。

離婚後も名義を共有した状態でマンションを持ち続ける場合は注意が必要です。いつか売却しようと思った時、相手と連絡がスムーズにとれず、その結果売却に失敗してしまうことがあります。また、固定資産税などの税金は、マンションを所有している間は常に支払いが発生するため、離婚後の経済環境をより良くするために気をつけなければなりません。

マンションの売却について共有名義人と相談する際は、あらかじめ物件を査定をしておき、そのマンションにどのくらいの価値があるか調べておきましょう。査定額がわかれば、売却するかどうかの選択について考えやすくなるでしょう。

マンション購入時に連帯保証人になっていたのですが、離婚時に気を付けたほうがいい点について教えてください。

夫婦でマンションを購入し、夫が名義人で妻が連帯保証人となっている場合、売却する際は注意が必要です。離婚時には名義人である夫がマンションをそのまま管理することになりますが、たとえば離婚後に夫が失業などをしてローンが払えない状態になってしまった場合、当然のことながら連帯保証人である妻へローンの請求がされます。

あらかじめこういったトラブルがないように、所有するマンションについて詳しく話し合っておく必要があるでしょう。

連帯保証から外れる方法はいくつかあります。ローン残高に見合った査定額の物件をすでに所持している場合は、その物件を担保にすることで連帯保証人から外れることができます。
後々のトラブルを避けるためにも、マンション購入時には書類にしっかり目を通して契約することをおすすめします。

離婚に伴いマンションを売却したいのですが、できる限り高く売りたいです。どうすればいいですか?

離婚をする際、結婚生活のために購入したマンションを売却したいと考える方は多くいらっしゃいます。おそらく多数の方は、人生で初めて家を売ることになるので、離婚した後のためにもできる限り高く売りたいと考えるはずです。しかし売却を急いでしまい、満足のいる売却ができないという失敗も見受けられます。

ここで重要なのは、自分達の立場に立ってくれる担当者を探すことです。担当者が良いからと言って、必ずしも高く売れる訳ではありませんが、売却をするには、不動産会社と「媒介契約」を結び、売却活動を開始します。基本的には、「媒介契約」を結ばなくては、売却を行うことができませんので、驚くほど高い査定額を出す担当者がいますが、査定額=売れる額ではないので、この金額を鵜呑みにしてはいけません。

誰しもが高く売ることを望んでいますが、当たり前ですが「買い手」がいなければ取引は成立しません。なので、「高く」と考えるよりは、「適正な価格」と考えることが望ましいでしょう。そして、売却の成功の近道は、信頼できる担当者を見つけ、売却活動のパートナーとして、相談していくことが大切です。

なぜ、信頼できる担当者を見つける必要があるかと言えば、不動産の取引で発生する手数料には「片手」と「両手」が存在します。「片手」は売主または買主どちらかから手数料をいただくこと。「両手」は、売主、買主の両方から手数料をいただくこと。単純に両手の手数料は、倍の金額ですから、ビジネスの観点から、両手がほしくなって当然です。ただし、目的は、早く適正な価格で売却をすること。残念ながら、この目的から逸脱して、両手の為だけに動く担当者も少なくありません。

要するに、担当者は自分で買いたい人を見つけてくれば、両手になるという構図なので、自分以外の担当者(他社)が買いたい人を見つけてきた場合に、なんらかの理由を付けて、断ることもできてしまいます。これを、「囲い込み」と言います。

こんなことをする担当者に出会いたくないですよね?

イイタンコンシェルジュでは、最大限、ご納得、ご満足いただける担当者を探せるように、サービスを展開しています。ぜひこれを機会に担当者探しをしてみてはいかがでしょうか。

最後に

最後に

いかがでしたか。

心身ともに負担の大きい離婚。夢のマイホームが、離婚時には足かせになってしまうことも少なくありません。ただでさえ、次の住まいのことはもちろん、生活のことを考えなくてはいけない時に、売却のことを考えるのは、精神的に大きな負担となります。

そんなときは、イイタンコンシェルジュを活用し、匿名の悩みの投稿担当者探しを行うことで、少しでも精神的な負担を減らしていただけたらと考えています。

監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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