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中古マンション購入の失敗を未然に防ぎたい人が見るべきまとめ

162  2019.05.23

中古マンション購入の失敗を未然に防ぎたい人が見るべきまとめ

初めての中古マンション購入、不安ですよね。

賃貸で借りる時は、駅距離や、物件さえよければよかったかもしれませんが、ローンを組んで購入・・・となると、賃貸のように、気軽に決めることが難しいかもしれません。

イイタンコンシェルジュでは、これまで多くのお悩みを受け付けてきました。今回は、そのお悩みを基に、中古マンション購入検討者が事前に見るべき内容をそれぞれのテーマ別にまとめました。

ぜひ、みなさまのご参考になれば幸いです。

中古マンション購入前の注意 編

中古マンション購入前の注意 編

戸建てよりもマンション派です。マンション購入後に後悔したくありません。注意点などはありますか?

まずは戸建と同じ考えでマンションを購入しないようにしましょう。マンションは固定資産税の他に「管理費」と「修繕積立金」も掛かってしまいます。これを知らずに住宅ローンの月額返済額だけを見てマンションを決め、失敗してしまうことが多く起こっています。

さらにこの他に管理費の値上がりや世帯収入の現象と言ったリスクを考える必要があるでしょう。住宅ローンが生活を圧迫し、生計が立ちゆかなくなってしまう事態は避けたいものです。このリスクを避けるためにも、マンションは中古であったとしても、戸建住宅よりも慎重に選択する必要があります。特に固定資産税やローンの返済額だけでなく、管理費と修繕積立金などの費用についても考えるようにしましょう。

マンション購入前に、立地や環境について検討する際の注意点はありますか。

マンション購入前に、利便性は重視しましょう。駅、スーパー、コンビニへの近さ、バスの本数などはとても大事です。少し我慢すればと思うかもしれませんが、妊娠、小さなお子様連れ、ケガなど、どんな時も心地よく過ごせるマンションを選びましょう。

そして、マンション購入すると、一戸建てと違って管理組合活動があります。住民の人々とマンションの修繕の話し合いなどを進めなくてはいけないかもしれません。そのような人間関係を築かなくてはいけなくなることも頭に入れておきましょう。

また、マンションを購入するということは、環境が変わっても住み続けるということです。たとえば、近くに建物の建設のために、日当たり、眺望などが変わる可能性もありますので、マンション購入の際はこれらの点に注意しましょう。

見た目はきれいな中古マンション、構造は大丈夫ですか?

最近の中古マンションは内装などはきれいにリフォームされ、一見すると新築にもよく似ています。しかし実際にはマンションの構造などは新しくありませんし、さらには配管から匂いまでして住みにくさを感じる方もいます。

また、階数を考えずに高層階の部屋を購入して、停電や地震の時の揺れで、物件選びを失敗したと感じる方や、反対に1階を購入して湿気のひどさや日差しの悪さに後悔される方もいらっしゃいます。

マンションの建物構造を住人が変更することはできません。更に設備は定期的に更新しなければいつか使えなくなる日が来てしまいます。このような後悔や失敗をしないためにも、中古マンションの購入の際は管理や、配管・外観などのメンテナンスの記録について、業者に確認しましょう。

中古マンションの購入時に、価格面で注意することはありますか?

もっとも知っておくべきなのは、リセールバリューの視点を持つことです。リセールバリューとは売却するときの価値のことです。言い換えれば「将来どれぐらいで売ることができるだろう」と考える視点を持つということが大切になります。

マンション購入に関する問題を考えたとき、このリセールバリューの視点に行き着きます。少子高齢化に伴う家余りの影響で、マンション間の格差がどんどん広がっていくからです。買うときには同じ3000万円のマンションが、一方では2000万円で売れ、もう一方では500万円でしか売れないというような格差がすでに起き始めています。そんな時代においてライフプランを考えていくうえで、これはとても重要な視点となります。

中古マンションは、リセールバリューと聞きました。どういうことですか?

マンションを含む不動産の一番重要なポイントは「立地」だとよく言われています。リセールバリューの視点では駅チカの物件が理想的ですが、街の雰囲気や暮らしやすい環境であるかも重要です。子どもがいるのであれば、子育てしやすい環境かどうかも気をつけたいポイントといえるでしょう。

また、自治体のサービス方針を確認することも重要です。過疎化による消滅可能性都市になっていないか、あるいは居住誘導地ではない場所になっていないかなども、リセールバリューに直結するポイントといえます。

このようなことから、マンション購入の際には10年先、20年先を見据えた土地選びが重要になるでしょう。まずは身近な専門家に相談して、具体的な希望を伝えた上で一緒に考えてもらうことをおすすめします。

中古マンションの購入を検討したいのですが、事前に見ておくべきポイントや調べておくべき事などはありますか?

まずチェックしておきたいのが、そのマンションの管理状態です。マンションにとって管理状態とは、物件の住みやすさに大きく関わってくる大変重要な要素なのでしっかりと確認しましょう。目視で確認できる部分としては、共用部の清潔感や、壁に亀裂が入ってたり鉄筋がむき出しになってないか等です。

些細なことのように思えるかもしれませんが、その辺りがしっかりしてないマンションは管理状態に問題があるといえます。目視できない部分としては、修繕の計画や状況、積立金がどれほど貯まっているか等です。主に管理人がきちんと運営できているかどうかを確認します。

また住人同士のトラブルや何か問題事が起きていないか、といったこともチェックしておきましょう。組合の議事録などがあればわかりやすいです。中古のマンションは清潔で快適に住める物件と、不潔で住みにくい物件が全く同じ価格で売られているというケースがよくあります。

それだけに管理状態をチェックして住みやすい物件を探すという事は非常に重要です。
購入に失敗しないためにも、気になる物件があれば早期に確認しておく事をおすすめします。不動産仲介業者に依頼して資料を貰いましょう。

管理費・修繕積立費編

管理費・修繕積立費編

中古マンションの値段は、古くて広ければ管理費や修繕積立金などが高くなってくるのでしょうか。

一般的にマンションでは管理会社に管理費、将来の大規模修繕に備える修繕積立金などを毎月支払います。この管理費と修繕積立金は築年数が浅いほど安く、一定期間ごとに管理組合で、改定されます。

最近こそ国土交通省主導で計画的な試算が定められていますが、昔は組合まかせでした。その結果大幅な積立不足がわかり、管理費と修繕積立金が急上昇しているマンションも多数あります。これらの金額は専有面積に比例して案分されるため、古くて広い中古マンションほど、管理をする費用や修繕積立金が高くなります。

例えば、バブル期に分譲された高級マンションの場合、物件そのものの、価格自体は2,000万円程度です。しかし、管理費と修繕積立金だけで16万円近くかかるため、いくら豪華で広くてもローンの返済以外に毎月16万円の支払いが必要になります。したがって、計画を立てる際はトータルでいくらかかるのか慎重に試算することが必要です。

管理費修繕費の修繕計画について、注意するポイントはどんなところですか?

購入を検討している中古マンションでは、修繕計画の確認を必ずしてください。新築マンションではなく中古マンションを購入するメリットとして、積立している管理費修繕費を受け継ぐことができるという点があります。

またこの管理費修繕費ですが、管理会社によっては当初の修繕計画に対し、目標としている金額に足りていないケースが社会問題として取り上げられています。実際ほとんどのマンションが、修繕計画に対して積立している修繕費がショートしているのが現実です。この「修繕費がショートしている」場合には、近いうちに毎月の管理費修繕費が値上がりする可能性が高いです。値上がりの金額については規約で決まっているケースが多いので、失敗しないためにも、中古マンションの購入の前には不動産会社で確認をしましょう。

ローン編

ローン編

中古マンションの購入を検討していますが、返済を行う際に安全な基準などはあるのでしょうか。

中古マンションを購入するときには、ご自身の年収などを含めてしっかりとしたプランを立てる必要があります。その際に指標となる基準を定めておくことで計画的に返済していくことがポイントです。中古のマンションを購入した場合において、住宅ローンによって毎月の返済額が決まります。安定して返済したい時には、「返済負担率」という考え方を用いるのがおすすめです。返済負担率は年間返済額÷年収で求めることができます。この割合が30%前後であることが、住宅ローン審査では一種の安全基準とされています。

したがって、年間返済額には住宅ローン、管理費、修繕積立金を合計した金額をあてはめ、ご自身の年収で計算することで、安定した返済プランを立てることが可能です。

具体的には、仮に年収が600万円であった場合、返済負担率が30%で金額を求めると年間の返済額は180万円です。そのため、毎月返済額は15万円ですが、マンションにかかる管理費と修繕積立金も含める必要があります。毎月5万円かかる場合、安定した住宅ローン返済額は10万円が限度です。

中古のマンションは、新築のマンションに比べて安く購入できるため、今後さらに購入が増えていくと言われています。ですが中古ならではの問題もあるため、あせらず管理費をはじめとした各種の情報を確かめることが必要です。

中古住宅を購入する際、住宅ローン減税の対象外になってしまうかもしれないと言われました。どのような条件があるのでしょうか?

中古マンションの住宅ローン減税の条件は「床面積が50㎡以上の住宅であること」「国の定める耐震基準等を満たすこと」「非耐火建築物(木造、軽量鉄筋)であれば築20年以内、耐火建築物(鉄骨、鉄筋コンクリート)であれば築25年以内であること」「同一生計にある家族から購入したものではないこと」「贈与物件ではないこと」等を満たしている物件です。

これは住宅ローンに限らず住宅取得時の贈与税の減税、登記費用に関わる減税などの優遇を受ける為にも関わってくる条件となります。過去には物件購入をする際、家族内で売買が行われたために住宅ローン減税対象にならず失敗したという例もありました。これらは必ず確認しましょう。

しかし現行の耐震基準を満たすことが証明されれば、築年数25年以上の物件であっても優遇策を受けることが出来ます。その要件を満たすポイントが耐震診断受診をして「耐震基準適合証明書」を取得しているということです。注意が必要なのが、新耐震基準に改正された物件でも「耐震基準適合証明書」が無ければ優遇策が受けられないケースがあります。購入前に耐震診断の受診をしているかどうか確認しておきましょう。

住宅ローン控除を受けることができる建築物の条件とはなんですか?またどれくらいの控除があるのでしょうか?

住宅ローン控除とは、毎年かかる所得税・住民税から借入金の1%(最大40万)を10年間、控除してもらえる、という制度です。築年数が25年以内の中古マンションであれば、新築の物件同様に控除を受けられます。これは、もし住宅を購入するのであれば、絶対に利用したい制度ですね。

築年数が26年の耐火建築物である場合、残念ながら住宅ローン控除は受けることができません。1年の築年数の違いだけで、数100万円もの節税ができなくなってしまいます。また築年数以外にも、住宅ローン控除が受けられないパターンも存在します。中古マンションの購入をする際に失敗しないためにも、住宅ローンの控除については注意・確認をしておきましょう。

住宅ローン控除を受けることができないパターンとして、内法面積が足りないものがあると聞きましたが、どうなっているのですか?

住宅ローン控除を受けるための条件には、築年数のほかに「専有部分の内法面積が50㎡以上」というものがあります。これに達していなければ住宅ローン控除を受けることができません。ここでポイントとなるのは面積についてです。登記簿の面積は壁芯面積ですが、住宅ローン控除を使用するための面積は内法面積になります。これを勘違いして購入してしまうと、住宅ローン控除を受けることができない物件を購入することになってしまいます。

住宅ローン控除を受けることができない物件は、自身が減税措置を受けることができないだけではありません。売却する際の資産価値としても、減税措置ができないという扱いになり、売却価格が相場から1割減となってしまいます。中古マンション購入の失敗にならないためにも、必ず内法面積についてチェックしておきましょう。

中古マンションの購入を検討していますが、金銭面が厳しいです。購入を見送った方がいいのでしょうか?

中古マンションの購入に限った話ではありませんが、将来の支払いが苦しくなるような価格の物件を購入すること自体が、ライフプランとして問題があり、間違っていると言えます。

銀行で借りられる金額と、無理なく支払いを継続できる金額は、別のものであるという点に注意しなければなりません。そして無理のない支払いができる金額は、三大支出と言われている「教育支出」と「老後支出」を考慮の上、決めていくのが良いでしょう。ライフプランニングという分野の話になってしまいますが、中古マンションの購入について、住宅購入という扱う金額の大きいお金の失敗は、その後の人生を大きく狂わせてしまう危険性があることに注意してください。

フルローンを組まないほうがいい物件があるというのはどうしてですか?またどんな物件ですか?

これは築年数が1年~5年程度の築浅物件が該当します。築浅物件は、中古の物件でありながら綺麗な上に新築と比べて安く購入できることから、人気のある物件です。

ただし築浅物件は、築年数化が経過していないことから、毎年資産価値の下落率も非常に高くなります。下落率が落ち着いてくるのは、築10年以降の中古マンションからです。もしも築浅物件を購入する場合には、フルローンではなく、物件価格の1割程度は頭金で支払うのが良いでしょう。万が一売却しなければならなくなった場合でも、すぐに対応することができます。

中古マンションを購入した際に、資金面でこうした失敗をしてしまう場合もありますのでご注意下さい。築浅物件は、資産価値の下降率も検討すると良いでしょう。

間取り編

間取り編

間取りや階数の選び方に注意点はありますか?

家族の成長に合わせた階数・間取り選びが大切です。例えば1階の庭付きマンションを選んだケースでは、小さい女の子2人のために一階の庭付きマンションを購入すると、子供の成長に伴い防犯上の心配がでてくることもあります。また、大きなアリやムカデなどの害虫が室内に侵入するケースも注意が必要です。

間取りについても後悔につながるケースがあります。例えば、夫婦ふたりの生活に合わせて2LDKマンションを急いで購入したものの、北向きの玄関の暗さ、収納が少なさ、風通しの悪さに不満を持つケースです。また、将来の子供部屋のためにすべて洋室とした結果、子育てをする上で和室のほうが良かったんじゃないかと感じるケースもあります。特に2LDKや3LDKの間取りでは、数年経ったあとに不満が生まれることが多くあります。将来の生活状況を十分に考慮して検討しましょう。

中古マンションを購入した後に、希望する間取りに変更したいのですが、可能でしょうか?

対象の物件の構造や管理規約によって間取りを変更できない場合がありますので、注意が必要です。

マンションの構造・工法には「ラーメン工法」「壁式工法」というものがあります。ラーメン工法は、柱と梁で建築物を支える構造になっていて壁の撤去がしやすいので、間取りの変更が比較的しやすい構造です。それに対して壁式工法は、柱と壁によって建物を支える構造になっているため壁を撤去することができないので、間取り変更もしにくくなっています。壁式工法は、低層マンションに多いと言われています。この工法には梁がないので開放感があること、面で支えるので耐震性があるということがメリットです。

またカーペットが貼ってあるマンションでは、管理規約によってフローリングに交換ができないといったこともあります。管理規約による定めについても注意が必要です。これらに注意しておかなければ、中古マンションの購入の際に失敗してしまう要因にもなります。事前に建物の構造や管理規約など、確認をしておきましょう。

耐震編

耐震編

中古マンションを購入する際、耐震性が気になります。また耐震性の有無による、物件の優遇策などがあれば教えてください。

中古マンションに耐震性があるかどうかは、災害時といったもしもの時にご自身を守るだけではなく、いくつかの優遇策を受けることができる重要なポイントでもあります。

ここで、なぜ国は耐震基準を満たす物件にしか優遇策を受けることができないようにしているかを、よく考えなければなりません。これは、基準を守らせることが国民の生命を守ることに繋がるからであり、そのために耐震基準を満たした物件を国民が購入するように推奨をしているからです。

裏を返せば、耐震基準を満たしていない物件には、優遇策の用意をしていないということであり、基準を守っていない物件を購入する方にはマイナスとなってしまいます。リセールバリューという観点で見ても好ましくないでしょう。国の用意している優遇策には、その背景や意図についても注意して見なければなりません。

旧耐震法で建築された中古マンションを買うのは控えたほうがいい理由はなぜですか?

1981年6月以前の建物は旧耐震法によって、震度5前後の中規模な地震に対しては倒壊しない構造で建築されていました。現在では東日本大震災や熊本地震など、震度7以上の地震が5年に1度は起こっています。この現状で震度5までしか耐えられない中古マンションに住むのは、有事の際に生命の危機に繋がりかねません。

1981年6月以降は、新耐震法に代わりましたので、震度7程度であればマンションが倒壊しない構造で建築されています。さらに言えば、新耐震法に新たに耐震等級を加えた第二世代(2000年以降の建物)を購入する事が、より良い地震対策となるでしょう。2000年以降の建物と言っても、すでに築15年以上経過しているので、立地を選ばなければリーズナブルに購入する事ができます。

番外編

番外編

不動産会社を選ぶときの注意点はありますか。

不動産会社、マンション販売業者は大手や零細問わず、しっかり比較、検討をして決めましょう。吟味しないと、数千万円の借金をしたにもかかわらず、後悔してしまうかもしれません。

問い合わせ段階から、物件の内見、ライフプランの相談、ローンの相談、契約、入居後と、不動産会社の担当者と共にする時間は長いです。ですので、物件ありきで不動産会社の担当者に出会うのではなく、担当者を軸に不動産の相談をした方が良いかと思います。

不動産は買ったら終わり(終の棲家)と思っている方も多いかもしれませんが、今後さらに中古の流通が活性化してくる中で、アメリカのように住み替えが当たり前の世界も遠くないかもしれません。そうしたときに、自分だけが住むマンションであればまだしも、住み替えを考えた時に、まず所有しているものを売却しなければいけません。そこまで考えると、自分だけが我慢すれば良いとは思わないはずです。ですので、しっかりと、本音で話せる担当者と出会うことは、非常に重要なのです。

マンションの総世帯数も購入の検討材料になると聞きましたが、なぜですか?

これは管理費修繕費の話が絡んできます。マンションの総世帯数が多いほど、管理費修繕費を多く集めることができるので、毎月の管理費修繕費は安くなります。逆に総世帯数が少ないマンションだと、一人あたりの管理費修繕費が大きくなってしまうため、その分だけ販売価格が安い中古マンションが多いです。このように、販売価格が安い中古マンションには必ず理由があります。

また大規模修繕工事を行う際に、これまで積み立ててきた修繕費がショートしてしまった場合は、現在の入居者が負担する必要があります。この際に総世帯数が多ければ負担額は数万円で済むものの、総世帯数が少なければ数十万円もの請求が来るケースも少なくありません。そのため、お金を払えない方がマンションを売却するケースもあります。中古マンションの総世帯数についてもしっかりと確認をしましょう。

建築物の1階部分が店舗やピロティ(駐車場)のマンションはやめたほうがいいと聞きました、なぜですか?

中古マンションの中には、1階部分が店舗やピロティ(駐車場)になっているものがありますが、これは耐震性が低い住宅の典型的な例です。ただし1階が小さい店舗であれば、各部分を壁で仕切ることができるので、構造上に影響はあまりありません。問題になるのは、1階部分がスーパーマーケットなどの広い空間を必要とする店舗や、駐車場となっているパターンです。

広い空間が必要な店舗は、壁を付けるのではなく、各箇所に柱を立てて上の階を支える構造をしています(ピロティ)。ピロティは縦揺れには強いものの、横揺れには弱いです。地震が起きた際、柱が割れてしまい、1階が上層階の重みに耐えきれずマンションが倒壊する恐れがあります。阪神淡路大震災においては、新耐震法になっているマンションで、高層階になっているマンションよりも、1階部分に店舗や駐車場がある3階建て構造のマンションの方が倒壊したというデータもあるほどです。有事の際に後悔しないためにも、マンションの構造に注意して、購入に失敗しないようにしましょう。

最後に

いかがでしたか?初めての中古マンション購入、ちょっと考えただけでも、驚くほど、考えなくてはいけないことが、たくさん出てきます。ご自身で知識を蓄えることも大事ですが、寄り添ってくれる担当者がしっかりしていれば、深く悩まなくても良いかもしれませんね。

イイタンコンシェルジュでは、不動産の取引に悩んでいる方に向けて、2つのサービスをご提供しています。
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監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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