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マンションを売却する際に生じがちな失敗を防ぐには

186  2019.04.08

マンションを売却する際に生じがちな失敗を防ぐには

マンションを売るにあたって、仲介する不動産会社に任せきりでは数百万円も損してしまうおそれがあります。物件の内容が同じでも、売却に対する姿勢や売り出す時期などによって価格に大きな差が生じるからです。こうした問題を未然に防ぐためには、売主である貴方ご自身が、失敗しないためのポイントを把握しておく必要があります。

マンションを売るときに注意すること

マンションの売却にあたって重要なのは、価格と売り出し時期、それと売却方法を的確に定めることです。これらの重点を十分に踏まえていない人は、たいてい売却に失敗してしまいます。この問題は、日常的に不動産を扱わない一般人に共通するものです。これはある意味ではやむを得ないことではあります。だからこそ、たとえ素人であってもマンションを売却するならば、そのために必要な知識や情報を正しく身につけておくことが求められるのです。

マンションを売る際に起こりがちな失敗パターンとその対策とは?

マンションを売る際に起こりがちな失敗パターンとその対策とは?

次の項目から、マンションを売却する際に生じやすい失敗のパターンを確認していきましょう。対策についてもそれぞれ述べていますので、これから売却を考えておられる方は必読です。

1.  「査定基準」が甘くなるケース

マンション売却に失敗するケースに共通する問題として、まず初めに指摘しなければならないのは、売却価格の基準となるべき査定額の判断の甘さです。このように書くと、査定額を高くつけすぎて買い手がつかない、という状況を真っ先に想像しがちですが、必ずしもそうとは限りません。

安くしすぎて損をするというケースも少なからず存在するのです。いずれにせよ、そのマンションの適正な査定額を設定できない理由は、1社の不動産会社にのみ査定額の見積もりを任せっぱなしにしていることに起因する場合が多いのです。取り扱っている物件や得意分野の物件はそれぞれの不動産会社によって異なります。このため、必然的に査定額も変わってくるのです。この点を踏まえた上で、不安であれば、複数の不動産会社に査定を依頼して、平均値を把握してから売却価格を決めるようにおすすめします。

2. 「価格の相場」の調べ方を誤るケース

査定額の設定にも関連する問題ですが、今回は「安すぎる」ではなく「高すぎる」に限定された問題です。具体的には、相場より高い売却価格を設定したがために買い手がつかない、という状況です。

当然ですが、マンションの売却を検討しているのはあなただけではありません。今この瞬間にも、売却を考えている人が近くに存在するかもしれないのです。その物件が、あなたのマンションとほとんど同じ仕様で、しかもあなたの物件より安く売り出されたとしたらどうなるでしょうか。

ほぼ間違いなく、買い手は安い物件のほうを選ぶはずです。これによって売却期間が延びてしまうと、自分のマンションの売り出し価格が2~3割下がってしまうこともあります。こういった問題を回避するためにも、周辺の似たマンションの相場を知ることは重要です。その上で、類似物件の価格に寄せるだけでなく、売出し時期をずらすなどの戦略を立てることも必要になってくるでしょう。

3. 「時期」を見誤ってしまうケース

商品の価格は、公共料金を除いて景気の変動に左右されますが、それらの中でも特に不動産は景気変動による影響を受けやすい傾向があります。よって、マンションなどの不動産を売却する際には景気動向を把握することが重要になってくるのです。

不動産市場が下落しているタイミングで物件を売りに出すと、売却価格が落ち込むのは当たり前です。この問題を回避するには、市場を確認するための情報を収集する必要があります。

情報源としては、国土交通省地価公示やマンション・建売市場動向、レインズの月例マーケットウォッチなどを活用するのが良いでしょう。これらはインターネットで簡単に知ることができます。また、新年度の初めには、就職や転勤になったユーザーが中古マンションを購入するケースが多いので、価格は上昇傾向にあります。さらに、マンションの周辺地区で再開発などの計画があれば、地価に比例して不動産価格の上昇が期待できるので、これも売却の狙い目です。

4. 「最低価格」の設定を誤るケース

マンションを売却するにあたっては、これ以上は下げられないという最低ラインを明確に設定しておくことが望まれます。その基準は、売主であるあなたの自己都合で構いません。ただし、検証にあたっては客観性が求められます。具体的には、これ以上下げてしまったら売却後の生活が営めなくなるボーダーを見定めるのです。その最低ラインが不動産会社による査定額を上回ることが、売却の必要条件となります。

5. マンションの部屋の「見た目」が買い手に敬遠されるケース

次項の「内見」とも関わる問題ですが、優良な物件でも室内の見た目が悪ければ売れません。場合によっては、内見以前に写真を見ただけで断られることもあるでしょう。これを回避するには、掃除や片付けをしっかりと行い、採光や換気にも気を配る必要があります。

売却を想定して引っ越しの準備をすれば、自然に部屋も片付くので一石二鳥です。その上で、汚れが残っているところはなるべく映らないように写真を撮って、購入希望者が内見に訪れるまでの時間差を利用して清掃を完了させるのが効率的でしょう。

6. 「内見」で失敗するケース

内見とは「内部見学」の略であり、売却したいマンションの部屋に買い手を招待することを指します。それまでの段取りがいくら良くても、内見の対策と対応が不十分であれば、不動産契約は絶対に成立しないと断言しても差し支えありません。もっとも、手放す物件に大掛かりなリフォーム工事を施すのは本末転倒なので、程度の問題を見極める必要はあります。

少なくとも、低予算でのクリーニングが可能な壁紙などには手を入れておいて損はないでしょう。また、外部の業者にホームステージングを依頼して居住空間を演出するのも効果的です。さらには、売主自身が提供できる情報として、近隣住民の騒音具合や周辺施設の利便性などを具体的に伝えることが望まれます。売主も極力内見に立ち会うべきですが、どうしても出来ない場合は、買い手への伝達事項を不動産会社の担当者に伝えておくようにしましょう。

7. マンションの「売却費用」を正確に計算できないケース

マンションを売却する際には、重きを占めるローンの残高などに気をとられるあまり、仲介手数料や不動産登記費用などの諸経費を計算に入れるのを忘れがちです。そうなると売却益が想定外に安くなってしまいます。

マンション売却に失敗する人は、たいていこの罠にはまってしまうのです。とはいえ、不動産売却における諸費用は種類が多いため、に自分で計算するよりも、不動産会社に依頼して見積もりを出してもらうようにしましょう。その上で、売却価格の設定を行うことをおすすめします。

まとめ

いかがでしたか?
以上のように、マンション売却の成否は、売主であるあなた自身の情報収集力や判断力に左右されます。よって、すべてを不動産会社に丸投げするのではなく、担当者と連携を取る必要があります。その際には、複数の不動産会社に査定を依頼して相場などの重要ポイントを把握するとともに、不動産査定サイトも2つ以上組み合わせるのがおすすめです。イイタンコンシェルジュでは、査定はもちろんのこと、査定前の不動産売買に関するお悩みを気軽に相談することができますので、ぜひご活用してみてください。

監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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