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離婚、残るローン返済で家と支払いはどうなるのか?

223  2019.04.08

住宅ローンの返済中に様々な問題が発生することがあります。
「病気などで収入が減った」「子供の教育費で支出が増えた」など、様々な問題が考えられますが、その中でも最も大きな問題は「離婚した時、ローンはどうなるか」でしょうか?

今まで一緒に住んでいた家はどうなるのか?支払いは誰がしていくのでしょう?保証人はどうするか?など問題は山積みです。
家は大きな財産ですが、その分ローンの返済は長期にわたります。離婚の際は、今後これらをどうしていくか慎重に話し合うことが必要です。

この記事では、そんな住宅ローンと離婚について解説していきますので、ぜひ最後までご参考ください。

離婚時、不動産の売却、その利益での住宅ローン返済

多くあるパターンが、離婚の後、夫婦どちらも家に住まないという時に不動産を売り、そこで得た利益で支払う方法です。利益がローンの残額を上回れば、利益の発生となり財産分与の対象となります。

財産分与とは?

結婚中、夫婦が協力して築いた財産を、離婚の際、夫婦それぞれ分け合うことです。不動産も財産分与の対象に含まれます。一般的な割合としましては、共働きの場合は半々、専業主婦または主夫の場合は3割~5割程度が目安となり、話し合いによって決めるというのが一般的です。

利益がローンの残額よりも下回った場合、借り入れが残るので返済を続けます。それでも売りたい場合、専門家の協力のもと銀行に交渉し不動産を売る方法があります。それが「任意売却」です。

任意売却とは?

ローンなどの借り入れの返済が難しくなった時、担保としていた不動産を売ることで返していくことにりますが、競売での不動産の売却は現金にするのに時間がかかり、一般の価格より安くなってしまうこともあります。そこで不動産会社の仲介で債権者、債務者で調整を行い、市場で担保とした不動産を売ることです。

ローンは少し残りますが、無理なく返済ができます。銀行側からも「競売の手間」や「返済してもらいたい」という考えから、交渉しやすいです。

住宅ローン、主な契約内容パターン

住宅ローン、主な契約内容パターン

誰が負債を負っているのか契約書を確認しましょう。途中から契約が変更されている場合もあるので書類一式で確認してください。主に次の3パターンが多いとされています。

パターン1. 夫が主債務者、妻が連帯保証人

パターン2. 夫婦ともに連帯債務者

パターン3. 夫が主債務者、妻が保証協会等の利用で債務負担なし

ローンの残り額

ローンの残額も重要な部分です。「離婚時、不動産の売却、その利益での住宅ローン返済」の項目で説明しましたが、売却額がローンの残額を上回れば、利益の発生となり財産分与の対象となりますが、ローンの残額よりも下回った場合、借り入れが残るので返済を続けます。
状態によっては不動産を売ったとしても離婚後、ローンが残るのです。ローンの残り額は「償還表」等で確認ができます。金額は常に把握しておくことも重要です。

不動産売却後、各場合の処理

不動産売却後、各場合の処理

ローンの残額が不動産の売却額よりも多い場合を「オーバーローン」と言います。この場合は夫婦のどちらかが住み続けローンを払っていくのが一般的です。しかし、それでも売ってしまう、売らなければならない状態の場合、残りのローンの払い方を検討していくことになります。

不動産の売却額がローンの残額よりも多い場合を「アンダーローン」と言います。この場合売ることで利益が出るのでその利益を分割するのが簡単ですが売らない場合にローンの負担や名義が誰のものであるか、家に住まない方は財産分与でいくら受け取るか、保証人など問題は様々です。

離婚しても難しい、ローンの連帯保証人の解除

ローンを組んだ時、夫婦どちらかの名義でどちらかが連帯保証人となる事があります。保証人は、債務者がローンを支払うことができない時のみに責任を負うことになりますが、連帯保証人は、債務者が支払いに余裕がある場合でも同等の返済義務が出てきます。これは、銀行にローンを申し込んだときの契約「ローンをすべて払い終えたら連帯保証が解除される」があるからです。

離婚してもローンが払い終えていなければ、連帯保証人から外れることはできません。連帯保証人から外れたい場合は、代わりの連帯保証人が必要になってきます。しかし、新しい連帯保証人を用意しようとしてもなりたいと言う人はなかなかいません。その点で連帯保証人の解除は難しいのです。

離婚をしても連帯保証人の状態で居続けなければならないのかというと、方法はあります。名義人のみの収入で借り換えることです。これで契約内容が変更され連帯保証を解除できます。

住宅ローン返済中に離婚した場合の流れ

住宅ローン返済中に離婚した場合の流れ

離婚が決まった時、残ったローンをどのようにすればよいのか。

その1. 名義の確認、分与の確認

まず行うのがローンの不動産名義と財産分与の確認です。不動産名義、ローンを組んでいる建物、土地の名義が誰になっているかは法務局で不動産の登記簿謄本を取れば確認できます。また、主債務者、連帯保証人が誰かを確認してください。財産分与、建物、土地などの不動産は対象になっていますが、不動産の取得が婚姻前のものだと対象外となります。婚姻中の取得ならば財産分与の対象になるので、分与の割合、支払い方を決めます。

その2. ローンの残り金額の確認

次はローンの残高がどのくらいあるかの確認です。ローンの残りは「償還表(返済予定表)」で確認します。ない場合は、ローンを借り入れている金融機関で再発行してもらいます。家を売るのであれば、ローンの残額は把握しておくことが重要です。その時には、不動産屋に査定金額を出してもらいましょう。

前述した通り、査定金額よりローンの残高が下回る場合を「アンダーローン」と呼びます。
この時売却により利益が出せ、査定金額よりローンの残高が上回る場合を「オーバーローン」と呼びます。この場合、売却してもローンが残り、離婚後もローンの返済が続くので、注意してください。

その3. 手続きの種類

離婚時のローンの手続きは、離婚後の種類によって用意されています。家を売り、夫婦がそれぞれ新しい家に住む時は、不動産の金額、ローンの残高のバランスを見て話し合っていきましょう。

家を売らず、名義人が住み続けていく時は、そのままローンを払っていきます。名義人以外の妻か夫もローンを請け負っていた時は、金融機関と交渉、責任を解除してもらうか、まとめて金額を払う必要が出てきます。

中でも一番難しいのが名義人ではない妻か夫が住むという時です。名義人がそのままローンを返済していくのですが、別れてしばらくたった後、返済を突然やめてしまうことがあるからです。

離婚決定時に金融機関と話し合っておきましょう。住む人に名義を変えたい場合は変更を行ってください。

まとめ

離婚と住宅ローンについて記してきましたがいかがでしょうか?

離婚は夫婦間や子どもの問題だけではなく、将来の生活にも金銭的な問題を残すものとなります。売却益でローンが完済できればいいですが、場合よっては任意売却や競売と言った方法をとることとなり、ローン返済を続けるという可能性もあります。

現在の日本では3組に1組が離婚している状況で、決して珍しい事ではありません。しかし離婚にはこういったリスクもあることを覚えておく必要があります。

このような状態になった場合、当事者だけで解決しようとするとトラブルの原因となる場合があります。

離婚と住宅ローンの問題は、専門家を交えて話し合うようにしてください。イイタン コンシェルジュのお悩み相談室や、イイタン コンシェルジュの担当者検索ではこのようなケースでも対応できますので、お気軽にご相談ください。

監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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