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任意売却ってなに?仕組みや方法を徹底解説

住宅ローンの支払いができなくなったときに取れる選択肢の中に、「任意売却」があります。 任意売却は債務者にとって精神的・経済的にメリットが大きい、合法的な救済手段です。

今回は、そんな任意売却の仕組み方法についてわかりやすく解説します。住宅ローン返済でお悩みの方へのお力添えになれば幸いです。

任意売却とは債務整理の一種

人生最大の買い物といわれるマイホーム。住宅ローンを組んだときは問題なかったはずが、失業や大病など不測の事態により、支払いに困窮するケースは珍しくありません。

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には自宅を手放すことは避けられません。債務問題の解決は、「債務整理」といわれます。任意売却はこの債務整理の1つで、家を売ることで住宅ローンという債務を整理することが目的となります。

返済が滞れば競売は避けられない

住宅ローンの支払いが滞ると、債権者から「督促状」や「催告書」によって厳しく返済を催促され、3ヶ月~6ヶ月滞納が続くと「期限の利益喪失通知」が届きます。

「期限の利益」とは住宅ローンを月々の分割で返済する権利のことで、その権利を失ってしまうと、残った住宅ローンの一括返済を求められます。

しかし、月々の支払いさえ滞っている状態なのですから、残額を一括返済できるわけがありませんよね。

返済できないとなると、保証会社が債務者に代わって債権者に一括返済する「代位弁済」がなされます。続いて、保証会社は債務を回収するため、競売によって強制的に家を売却する手続きを開始します。

つまり住宅ローンの返済が滞った場合、なにか手をうたない限り競売は避けられないのです。

任意売却は競売を避けるための売却方法

自宅が競売にかけられてしまった場合、下記のような3つのデメリットが発生します。

  1. 内覧ができないなどの理由により、不動産が市場の5~8割程度でしか売却できない
  2. 自宅が競売物件であることがネットや新聞で告知されるため、周囲に知られてしまう
  3. 強制的に立ち退きを要求され、引越し費用も負担されないケースが多い

これらのデメリットを見ていただくと、競売による売却がいかに経済的・精神的に損失が大きなものかをご理解いただけると思います。特に、周囲の人に事情を知られてしまうことは、ご自身だけでなく、ご家族にとってもかなりの痛手ではないでしょうか?

このようなデメリットの多い競売を避けるため、多くの方が任意売却を選択しています。

任意売却は住宅ローン返済苦の救世主

任意売却とは、自分の意思によって市場価格に近い形で不動産売却ができ、ローン残債についても無理のない返済計画が立てられるなど、債務者にメリットの多い方法です。

債権者との交渉により、引越し日や引越し費用も相談可能。周囲からみても一般的な引越しと変わらないため、事情を知られる心配もありません。

またリースバックや買戻しという仕組みを利用することで、自宅に賃料を払ってそのまま住み続けられるケースもあります。 今現在、住宅ローンの返済が滞っていて辛い毎日を送っている方にとっては、まさに救世主といえるでしょう。

ただし、そんな任意売却にもデメリットがあります。任意売却のメリット・デメリットは、以下の記事にまとめておりますのでご覧ください。

任意売却の仕組み

ではここから、任意売却の仕組みについて解説します。

任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞ってしまった自宅などの不動産が競売にかけられる前に自分の意思によって売却できる制度のことでしたね。 競売とは異なりメリットの多い売却方法ですが、任意売却可能な期間は限られているため、必要な手順や仕組みを把握することが大切です。

任意売却の流れと期間については、以下の記事をご覧ください。

任意売却は債権者の承認が必要

住宅ローン残債がある不動産には、「抵当権」がついています。

抵当権とは

債権者が住宅ローンを貸し出すときに、該当物件に設定するのが抵当権です。抵当権がつく不動産は、いわば借金の担保になっている状態。住宅ローンを完済しなければ、抵当権を抹消することはできません。

抵当権がついたままの不動産を売買すること自体は可能ですが、借金の担保となっている家を買いたいと思う人はいません。そのため基本的には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが、不動産売却の条件となるわけです。

任意売却は、イレギュラーなケースとして抵当権が抹消できない不動産でも売ることができる方法です。

しかし任意売却するためには、債権者の承認が必要となります。債権者から承認を得るための交渉は、専任媒介契約を結んだ不動産会社が債務者の代理人となっておこないます。

交渉内容は、承認を得ることとともに、不動産の販売価格や分配比率、引越し費用や時期など多岐にわたります。少しでも良い条件を勝ち取るためには、交渉担当者の経験や粘り強い交渉力が求められます。

まず債権者の承認が取れなければ任意売却自体おこなえませんし、交渉がどう進むかによって結果が大きく違ってくるため、もっとも重要なプロセスだといえるでしょう。

任意売却ができるのは「代位弁済」後

任意売却ができる期間は限られているので、確実にその期間内に売却手続きを完了させなければいけません。

任意売却が可能になるタイミングは、住宅ローンの滞納により「期限の利益」を喪失し、保証会社が債務者本人に代わって金融機関に支払う「代位弁済」完了後となります。

つまり住宅ローンの返済が滞っているだけでは、任意売却はまだできないということです。

任意売却のタイムリミットは競売の開札まで

任意売却が開始できるのは「代位弁済」後ですが、タイムリミットは競売物件の締め切り=落札者が決定するまでとなっています。

とはいえ、競売が開札してしまうといつ落札者が決まるかわからないので、実際には開札日の前日までに任意売却を完了することがもとめられます。

任意売却する方法

次に、任意売却の方法について大切なポイントをおさえながら解説していきます。

任意売却成功のカギは業者選び

任意売却は、以下の3つの工程をスムーズかつ有利に進められるかが重要なポイントとなります。

  1. 全ての債権者の承認を取る
  2. 債権者と販売価格や配分案の折り合いをつけ交渉をまとめる
  3. 任意売却のタイムリミットまでに早期売却し、全工程を完了させる

この3つの工程をみると、高い交渉力やスムーズに手続きを進める能力が必要なことがおわかりいただけるでしょう。

ただ先述通り、債権者に交渉するのも、売却活動をおこなうのも、債務者本人ではありません。

つまり誰に任意売却を任せるのかというのは、非常に重要な問題になってくるわけです。業者の選定基準としては、豊富な経験と実績、高い交渉力と専門性だといえるでしょう。

任意売却の相談窓口

では実際問題、任意売却についてどこに相談したら良いのでしょうか?

相談窓口の選択肢として考えられるのは、弁護士や任意売却専門業者、不動産会社など多岐に渡ります。しかし、実際に不動産の売却をおこなえるのは宅建業者のみです。

そのため、弁護士に相談したとしても売却自体は不動産会社等に引き継ぐことになります。とはいえ、やはり任意売却以外の債務整理や裁判所とのやり取り等、法的な専門知識が必要なケースも少なくありません。

結論としては、弁護士と提携などしている不動産会社が任意売却を相談するベストな選択肢だといえるでしょう。

期間など制限がある任意売却においても、少しでも高額で売却し、売却後の債務を減らすためには、各分野の専門家に相談できる体制づくりがカギとなります。

任意売却の準備はできるだけ早く行うべき

上述のように、任意売却自体は「代位弁済」後からしかできないのですが、不動産の査定など、任意売却の準備はいつからでも可能です。

「競売の開札」までとタイムリミットがある任意売却の場合、早い段階で相談するほど入念に準備が出来るため、成功の可能性は高まります。 もし任意売却の相談にニの足を踏んでいるうちに、競売の通知が来てしまったとしても、まだ手続きが間に合う可能性もあります。

任意売却のタイムリミットがある以上、必ず間に合うとは言い切れませんが、どんな状況でも少しでも早く適切な機関に相談するべきです。

まとめ

大切なマイホームを売却しなくてはならない現実は、辛いものかもしれません。しかし、任意売却は人生を再出発するための扉であり、リスタートの大きなチャンスでもあります。

任意売却できる期間は限られています。仕組みや方法をしっかり把握し、少しでも早く適切な機関にご相談ください。

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任意売却は高い専門性がもとめられるため、不動産会社の全ての営業担当者が請け負えるわけではありません。ぜひイイタンコンシェルジュを活用し、任意売却に対応できる有能な担当者を見つけてください。

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ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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