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任意売却

任意売却は自己破産前?自己破産後?タイミングについて解説

2019.09.12

住宅ローンの支払いが困難になったときの解決策として、任意売却自己破産の2つの方法で悩まれている方もいらっしゃると思います。

債務状況によっては2つの方法を併用すべきケースもあるのですが、その場合、任意売却は自己破産前と自己破産後、どのタイミングでおこなうのが良いのでしょうか?

結論からいうと、任意売却は自己破産前に進める方が有利な場合が多く、どのタイミングで手続きをするかによってかかるお金や成功率も変わってきます

本記事では、任意売却と自己破産を併用するべきケースや、最適なタイミングについて詳しく解説しますので、住宅ローンや多重債務でお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

任意売却と自己破産の違い

任意売却と自己破産は、いずれも債務整理のための方法です。まずは、具体的にどんな違いがあるか認識しておきましょう。

任意売却は不動産売却の1つ

任意売却は、債務整理を目的とした不動産売却の1つです。 住宅ローンの返済が続けば、ご自宅が競売にかけられてしまうことは避けられません。

  • 本人の意思により市場価格に近い金額で売却ができる
  • ローン残債についても無理のない金額で分割返済できる

任意売却は、上記のような点で競売よりメリットが大きい売却方法となります。

自己破産は借金の整理

自己破産は全ての借金返済ができなくなった方のための、もっとも強力かつ最終的な債務整理です。

  • 官報に掲載される
  • 職業に制約がつく
  • 長期間ローンが組めない
  • 家以外にも資産価値がある財産を処分される

以上のようなデメリットもありますが、裁判所の許可を得て原則的に全ての借金がなくすことができるという最大のメリットがあります。

どの債務整理が最適かは個々の状況によるため、自己破産が最良の方法とはいえません。しかし中途半端に借金を残すくらいであれば、全ての借金をクリアにして再スタートをきる自己破産を選択すべきケースもあるのです。

任意売却と自己破産の併用も可能

任意売却と自己破産は、併用可能な手続きです。 債務状況により、任意売却だけで進められるケースや、任意売却と自己破産を併用すべきケースがあるので、それぞれのケースをみていきましょう。

競売を避けられる任意売却は、自己破産が不要なことも多い

住宅ローンの滞納が続いて支払い不能となっても、自己破産せず任意売却だけで対応できるケースも数多くあります。

任意売却後にも債務が残る可能性はありますが、一般的に生活の負担にならない金額として毎月5,000円~30,000円ほどで返済額が設定されます。

そのため、自己破産をしなくても、任意売却だけで生活を立て直している方も数多くいらっしゃいます。

併用するべきケースは住宅ローン以外の借金が多いとき

任意売却は住宅ローンの債務を大幅に圧縮することができますが、できることは「住宅ローンとして借入れた債務」の圧縮のみ。住宅ローン以外の借入れが多い場合には、任意売却だけでは生活が立て直せないことも考えられます。

任意売却は自己破産前にするべき

自己破産と任意売却を併用せざるをえない場合には、自己破産の「前」に任意売却するメリットは大きいといえます。その理由は、次の3つです。

①自己破産の費用と期間

自己破産前に任意売却した方が良い理由は、自己破産にかかる負担にあります。

自己破産は以下のように、換価が必要な財産の有無によって手続きにかかる費用と期間が大きく異なります

同時廃止

  • 換価が必要な財産がない
  • 申立てから手続き完了までの期間が短い(2か月前後で終わることも)
  • 実費でかかる費用は2~3万円程度

管財事件

  • 換価が必要な財産がある
  • 手続き完了まで時間がかかる(半年~1年かかることも)
  • 50万円前後の予納金がかかる
  • 少額管財という簡略した手続きが取れる場合もあるが、その場合にも予納金は20万円前後
  • ⇒不動産は「換価が必要な財産」なので、家がある場合は原則として「管財事件」となります

任意売却によって自宅を売却してから自己破産すると、「同時廃止」になります。同時廃止は管財事件と比較して、圧倒的に短期間で、安く、自己破産手続きすることができます。

②任意売却すれば引っ越し費用が捻出できる可能性も

自己破産前の任意売却は面倒だと考える人もいらっしゃるでしょうが、任意売却は費用の持ち出しがなく、売却金額から引っ越し費用を捻出できる可能性もあります。 任意売却によって家を売却し、新居に移ってから落ち着いて自己破産手続きできるのも、大きなメリットだといえるでしょう。

③ 任意売却を先にすることで成功率があがる

もうひとつ、自己破産の前か後かによって任意売却の成功率や条件が変わるという理由もあります。

自己破産前に任意売却した場合は、自分の意思の元、市場価格に近い金額で売却が可能です。さらに任意売却を依頼できる専門機関も熟考することができるので、債権者との強力体制もとりやすく、任意売却の成功率も上がります。

対して、管財事件となった場合、簡単に言えば任意売却がしにくくなります。その具体的な理由として、以下のようなことがあげられます。

  • 破産管財人が不動産等の資産を管理するので、売主の意思は反映されない
  • 破産管財人に費用が支払われるため売却金額をあげざるをえない
  • 金額が高くなり買い手がつきにくい

以上の理由から、自己破産「前」に任意売却するメリットは大きいといえます。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの債務を圧縮するもの。対して自己破産は、原則として全ての借金をなくすことができるもの。このような大きな違いがあります。

今の生活を苦しめているものに住宅ローンの返済があるのなら、任意売却するメリットは大きいといえるでしょう。任意売却と自己破産を併用する必要がある場合には、タイミングとしては自己破産の「前」に任意売却するべき。ただし状況によって、タイミングについての見解が分かれる場合もあります。

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ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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