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マンション売却

マンション売却のポイントを築年数別に解説します!

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マンション売却するにあたって、その物件の築年数がどれくらいなのかは、非常に重要な要素です。なぜなら築年数によって、上手に売るためのポイントは変わってくるからです。今回は少しでも良いマンション売却を実現していただくために、築年数別のポイントを見ていきたいと思います。

①築浅のマンション

築浅には、特に“築〇年以内”というような定義がありませんが、一般的には築5年以内の物件を築浅と呼ぶことが多いです。また、そんな築浅のマンション売却はかなりスムーズに進められることが予想されます。なぜなら築5年程度であれば、新築同様の綺麗さを保っていたり、最新の設備が整っていたりする可能性が高いからです。特に新築時多くの購入申し込みがあったような人気のマンションであれば、かなり多くの買い手が集まるでしょう。

具体的には、そのマンションを新築時に購入しようと考えたものの、結局購入費用を捻出できなかった方などから、購入を申し込まれる可能性があります。また、築浅のマンションは、売却するまでの間にほとんど築年数が経過していないため、購入後にリフォームをする必要がありません。

つまり買い手にとっては、購入費用以外にかかる諸経費が少ないというところも、魅力的に映るということですね。ただし、あまりにも売り出し価格を高額に設定すると、いくら築浅とはいえ買い手は集まらなくなるため、相場から逸脱しないことは意識しましょう。そして、築浅のマンションを売り出す場合、どうしても売却理由を気にする買い手は多くなるため、そこはきっちりと説明しなければいけません。

②築10年以内のマンション

築10年以内のマンションは、まだ比較的新しいですし、新築や築浅と比べると価格も手頃です。したがって、これくらいの築年数のマンションはもっとも多くの買い手が求めていると言っても過言ではありません。

ただ、築10年以内がもっとも売れやすいということを知っている売主は多く、このタイミングで売却するのであれば、ライバルが多くなることは覚悟しておきましょう。また、これくらいの時期には同じマンション内での売却も増えることが予想されるため、ライバルの売却価格等は必ずリサーチし、購入希望者の目に留まるようなアピールをしなければいけません。

具体的には、不動産情報サイトに掲載する画像、文章の質を細かくチェックすべきですね。例えば、マンションの外観や内装、周辺の画像をできるだけ多く掲載するだけでも、他のマンションより閲覧してもらえる機会は増えるでしょう。

もちろん、購入希望者が思わずクリックしてしまうような、個性的かつ魅力的なキャッチコピーが付けられているかどうかも、チェックするポイントの1つです。これらのキャッチコピーを考えるのは、基本的には売却活動を行う不動産会社ですが、もし魅力を感じないものになっているのであれば、遠慮なく修正依頼を出すべきです。

③築15年以内のマンション

築年数が15年ほど経過すると、一般的には買い手も大幅に減少しますし、売却価格も低くなります。新築時の半額、もしくはそれ以下になる可能性も否定できません。したがって、マンション売却を有利に進めるためには、築年数が15年を経過するまでに売るべきだと言えます。

また、築年数15年程度のマンションが売りにくい理由としては、まず”設備の劣化“が挙げられます。これくらいの時期になると、コンロや給湯器、フローリングや壁紙等、さまざまなものが劣化するため、魅力をアピールしにくくなってしまいます。

もちろん、買主がリフォームを前提に購入してくれるのであれば問題ないですが、なかなか買い手が見つからない場合、所有者の方が自らリフォームをしないといけないことも考えられます。そうなると、当然数百万円単位のリフォーム費用がかかりますし、工期の関係で売却するまでの期間も長くなってしまいます。

もっと言えば、マンションの管理費や修繕積立金等の諸費用が増額し始めるのも、築年数が15年程度経過した頃です。このことを考えても、やはりマンション売却は、築年数15年までに済ませる方が無難ですね。

④築20年以内のマンション

築20年程度経過しているマンションも、基本的には築15年以内のマンション同様、あまり売却はしやすくありません。ただ、築20年を過ぎると、これまで急降下していたマンションの価格は、ある程度落ち着きを見せるようになり、ここからはゆっくりと低下していきます。したがって、「早く売らなければどんどん価格が下がる!」と考え、焦って買い手を探す必要はありません

ただ、築年数が大分経過していることは事実のため、うまく売却するにはある程度の工夫が必要です。築20年程度のマンションは、リフォームをして価値を高めた上で売却するか、リフォームせずに割安で売却するかのどちらかを選択することになります。

リフォームコストを回収できないリスクを冒してでも、高く売りたい方は前者、とにかく確実に売却したいという方は後者を選びましょう。また、築年数20年程度のマンションを購入する方は、遮音性や耐久性などを非常に気にします。そのため、関連する質問をされたときに、問題がないことをきちんと伝えられるように準備しておきましょう。

⑤築30年以内のマンション

マンション売却は、築年数15年以内までに済ませるのが無難だという話をしましたが、それはあくまで“高く売る”、“良い条件で売る”ということが前提の場合です。一方、マンション売却に確実性を求めるのであれば、築年数が30年程度経過していても、大きな問題はありません。

なぜなら、築30年も経過すると、そこからはもうほとんど価格が低下しなくなるためです。つまり、購入する方にとっては、安く買える上に、購入後ほとんど価格が下がらないため、損をした気持ちにならないということですね。

またターゲットとしては、これから結婚する若いカップルや、戸建てを売り、コンパクトな住宅で生活したい高齢の夫婦などが適していると言えます。もちろん、購入後のリフォーム・リノベーションを考える買い手に対し、とことん安い価格で売却するのも効果的です。

⑥築40年以内のマンション

築年数40年を経過したマンションは、さすがに老朽化が激しく、なかなか買い手が付かないことが予想されます。だからと言って、そのまま所有し続けていても、管理費や修繕積立金は支払い続けなければいけないため、少ない買い手を逃さないことが重要になってきます。

したがって、このようなマンションを売却する際は、まずできる限り多くの不動産会社に価格査定を依頼するところから始めましょう。その中から、もっとも相場に近く、なおかつ現実的に買い手が付きそうな価格を提示してくれる不動産会社を選ぶのがポイントです。

また、買い手の幅を広げるため、不動産会社に売却の仲介をしてもらう際は、一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。一般媒介契約であれば、売主自らが買い手を探すことも制限されません。そのため、積極的に自分から行動し、近しい人物等から買い手を見つけ出すこともできます。

まとめ

ここまで、マンション売却のポイントを築年数別に解説してきましたが、いかがでしたか?マンション売却において、築年数という数字がどれだけ重要なものなのか、ある程度理解していただけたかと思います。もちろん、築年数が浅ければ必ず売れるというわけではありませんが、マンションを売却するか迷っている間に、売却に苦戦する築年数になってしまったということは十分に起こり得ます。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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