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マンションを売却するか賃貸に出すか悩んでいる人へ―どっちがいいのか徹底比較!

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ご所有のマンションから転居することになったとき、売却するべきか?賃貸に出すべきか?悩んでしまうのではないでしょうか。

一概にはいえませんが、相対的にみれば、今の時点で売ってしまった方が得する可能性が高く、なおかつ楽だといえます。その理由は、やはり賃貸に出すということは“経営”であり、経営には手間や難しさがつきものだからです。とはいえ、賃貸に出すメリットも複数考えられます。

本記事では、マンションの売却or賃貸でお悩みの方に向け、両者のメリット・デメリットを徹底解説します。

そもそもあなたのマンションは賃貸に出せないかも?!

「売るか」「貸すか」を悩む前に、あなたのマンションが賃貸に出せるのかどうかを確認した方がいいでしょう。というのも現在お住まいのマンションは、賃貸に出せない、もしくは、賃貸に出すことがリスクとなる可能性があるからです。

住宅ローン残債がある場合は完済か借り換えが必要

売却か賃貸でお悩みのマンションの住宅ローンが残っている場合、基本的にそのままの状態では賃貸に出すことはできません。

「住宅ローン」というのは、自ら居住する家に対して出される融資。居住用マンションから賃貸用マンションとすることで、契約違反となってしまうのです。

住宅ローンを完済してしまえば問題ありませんが、完済が難しければ、投資用ローンへの借り換えが必要になります。

投資用ローンは住宅ローンと比較して、金利水準が高く、審査基準も厳しい傾向にあります。

住宅ローン返済中にもかかわらず、金融機関に申告せず、借り換えも完済もせずに賃貸に出した場合、発覚時には住宅ローンの一括返済を求められことがあるので注意が必要です。

マンションを売却するメリット・デメリット

さて、ここからは、マンションを売却する場合のメリットとデメリットをみていきましょう。

メリット

1.今が一番高く売れる

マンションに限らず、不動産は経年とともに価値を落としていくのが基本です。賃貸に出してみて、「うまくいかなくなったら売ろう!」と思ったときには、予想を下回る金額になっていることも考えられます。

2.マイホーム売却には税制控除もたくさん!

自己居住用として使っていた家を売る場合には、税制控除が多数設けられています。たとえば、マイホーム特例とも呼ばれる「3,000万円特別控除」は、売却益(譲渡所得)を3,000万円控除することで大幅な節税につながります。

マイホームに対して適用となる控除特例は、一度、賃貸に出してしまえば適用不可。売却益が出そうなマンションは、マイホームのまま売却した方が節税になります

3.維持・管理からの解放

マンションは、所有しているだけで固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費用がかかります。これは賃貸に出したとしても、家主の負担です。

売却すれば、当然のことながら、維持・管理にかかる費用負担は一切なくなります。

デメリット

1.賃貸に出せば利益が出る可能性も

賃貸に出して経営がうまくいき、将来的に売るときまでに資産価値が維持できると仮定するならば、今売るのは“損”ということになります。

ただ後述していきますが、賃貸経営は、収入がゼロどころから赤字になるリスクも持ち合わせています。「空室が全くでない」「資産価値も落ちない」マンションは、そう多くなく、駅前などの好立地のマンション、タワーマンション、ブランドマンション…などに限られるでしょう。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

続いて、マンションを賃貸に出す場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

1.家賃収入が得られる

賃貸に出す一番のメリットは、家賃収入を得られることです。給与など以外の収入を継続的に得られれば、年を重ねていったときも安心でしょう。

2.資産として所有し続けられる

不動産は貸すことも売ることもできる資産。売却すれば、まとまった現金を得ることもできます。

デメリット

1.貸し出すまでにお金がかかることも

賃貸に出すのは、意外とお金がかかるものです。自分が住む分には許容していた劣化や設備不良も、第三者に貸し出すには、しっかり修繕しなければ借り手はつかないでしょう。

ハウスクリーニングもするとすれば、数十万円~100万円単位の費用が必要になることもあります。

2.赤字経営のリスク

賃貸経営は、「貸し出すまで」にもお金がかかりますが、「貸し出し中」にもお金がかかることを忘れてはいけません。固定資産税、管理費、修繕積立金などの維持費用とともに、設備の故障が生じれば、修繕費は家主が負担します。

とくに住宅ローンから投資用ローンに切り替えてマンションを貸し出す場合には、毎月の返済額がかさんでしまうことに気を付けましょう。

また、賃貸経営すれば必ず収入が得られるわけではなく、空室の期間の収入はゼロ。空室の場合にも支出はありませんので、賃貸経営は、常に赤字になるリスクと隣り合わせだという認識が必要です。

3.賃貸経営が意外と手間

賃貸経営は“不労収入”という印象が強いかもしれませんが、決して「不労」ではありません。入居者募集や家賃回収を不動産会社や管理会社に委託するとすれば、その手続きや費用がかかりますし、収入が発生すれば確定申告も必要です。

赤字になる不安とともに、居住者とのトラブルの可能性なども考えれば、賃貸経営が“楽”ということはありません。

4.賃貸中に売ると安くなってしまうことも

「とりあえず賃貸に出してみて、うまくいかなかったら売ればいいや」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、この考えは少々危険だといえます。

借主が居住中の家の売却自体は可能ですが、その場合には「オーナーチェンジ物件」として扱われ、自己居住用の家より相場が下がってしまうのが一般的です。その理由は、査定方法の違いによるもの。収益物件は家賃や空室状況などから不動産としての価値を算出するため、「経営がうまくいかないから売ろう」という場合はとくに資産としての価値が下がってしまいます。

「だったら入居者に退去してもらえばいいのでは?」との考えに至るかもしれませんが、賃貸借契約上、基本的に家主都合で借主を退去させることはできません。もし退去を迫るとすれば、数か月の家賃免除などと引き換えに「お願い」できるだけ。それでも借主が「NO」といえば、強制的に退去させることはできないのです。

まとめ

お住まいだったマンションを売却するか、賃貸に出すか。結果としてどちらがいいのかは一概にいえるものではありません。ただ相対的にいえば、売却の方が「得」となる可能性は高いといえます。費用面でもそうですが、この「得」には“所有者の手間や不安がない”ということも含んでいます。

逆に賃貸に出してうまくいく可能性が高いケースは、駅前など好立地であること、そしてローンがない場合でしょう。とはいえ、このあたりの判断はなかなかご自分でできるものではありませんので、専門家に相談することをおすすめします。

イイタンコンシェルジュには、売買仲介、賃貸仲介、両方に精通している不動産担当者にも多数参画していただいています。「お悩み相談室」からは無料で担当者に相談することもできますので、どうぞご活用ください。

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監修役

不動産ライター 亀梨奈美

亀梨奈美

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに不動産記事を多数執筆。

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