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マンション売却

マンション売却でよくあるミスをまとめて解説します

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マンション売却では、誰もが同じようなミスをしがちです。何度もマンションを売る方はそうそういませんから、失敗してしまうのは仕方ないかもしれません。

ただ、どんなミスが多いのかを事前に知っておくだけで、計画が狂う可能性はかなり下がります。今回は、具体的にどんなミスがあるのかをまとめて解説したいと思います。

①時間が足りない

マンション売却における初歩的なミスとしては、”時間が足りない“ということが挙げられます。これはマンション売却に限ったことではありませんが、時間が足りないと焦りに繋がり、売り急ぎや書類の不備、チェックポイントの見落としなど、悪循環が生まれてしまいます。

またマンションの売却に必要な期間は一般的に3ヶ月と言われていますが、売却について学ぶ時間やスケジュールを立てる時間も確保しなければいけないことを考えると、3ヶ月では足りない可能性が高いです。つまり可能な限り早めに準備し、3ヶ月間は売却活動に集中すべきだということですね。

②マンション売却に特化していない不動産会社に依頼する

マンション売却でよくあるミスとしては、マンション売却に特化していない不動産会社に依頼することも挙げられます。マンションを売却するとき、不動産会社は部屋や土地だけでなく、共用部や管理組合の状況などについても調査します。

つまり土地や戸建て物件を売却するときより、多くのポイントを調査しなければいけないということですね。そのため、普段あまりマンション売却を請け負っていない不動産会社に依頼すると、なかなか売却がスピーディーに進みません。

③最低売却価格を設定していない

マンション売却では“最低売却価格を設定していない”というミスもよく発生します。最低売却価格とは、文字通り売主が売却を許容できる最低金額であり、これを設定していないと売却期間は長期化する傾向にあります

例えばマンションを3,500万円で売却したいという方は「3,500万円で買ってくれる人が現れるまで待とう」と考えますよね。ただ、このような買い手の探し方をすると、3,300万円や3,200万円で購入したいという買い手は現れるものの、なかなか3,500万円で買ってくれる方が出てこないという状況になり得ます。

一方で「本当は3,500万円で売りたいけど、3,300万円で買う人が現れたら売ろう」という風に、許容できる最低売却価格を定めておけば、スムーズなマンション売却に繋がる可能性がアップします。

④内見時に部屋が散らかっている

マンション売却では、内見でもさまざまなミスが発生します。中でももっとも初歩的なミスに“内見時に部屋が散らかっている”ということが挙げられます。内見時、部屋が散らかっていると、当然清潔なイメージを持ってもらうことはできませんし、本来アピールできるはずのポイントを見てもらえない可能性もあります。

マンション売却では、現在生活している部屋を内見してもらうことも多いため、完璧に隅々まで綺麗にしておくのは難しいかもしれませんが、いつでも内見できるよう、常にある程度綺麗な状態は維持しておきましょう。

⑤買主についてしっかりチェックしていない

マンション売却では、”買主についてしっかりチェックしていない“というミスも起こりやすいです。特に買主の与信に関しては、あらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。詳しい個人情報は教えてもらえませんが、職業等であれば把握できる可能性はあります。

またなぜ買主の与信についてチェックしておくべきなのかというと、与信が低い場合、1度成立した売買契約がキャンセルになってしまう可能性があるからです。

これは、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまったとき、売買契約を白紙にできる“住宅ローン特約”が発動することが理由です。1度成立した契約がキャンセルになることは非常に大きなダメージに繋がるため、できる限り避けたいところですね。

⑥最初の価格設定が適切でない

“最初の価格設定が適切でない”というミスも、マンション売却では非常によく起こります。売主は少しでも高くマンションを売りたいと考えます。これは当然のことです。

ただ最初から周辺の相場よりも高い売り出し価格を設定してしまうと、なかなか買い手が見つかりません。また最初の価格設定を間違えると、途中で慌てて価格を下げても、あまり良い効果が得られません。なぜなら買い手に「急に価格が下がるのには何かワケがある」と思われてしまうからです。

⑦設備に関する告知ができていない

マンション売却は完了した後にもミスが発生する可能性があります。代表的なのは“設備に関する告知ができていない”というミスですね。
売主は買主にマンションを売却する際、“付帯設備表”“告知書”を手渡します。

これらは売却するマンションにどんな設備が付いているか、また付帯する設備の状態はどうなっているかについて、買主に告知するためのものです。ただ、これらの書類に不備や記入漏れがあった場合、「エアコンが壊れているが、そんなことは聞いていない」という風に、売却後クレームを受けることになります。

したがって売主は細心の注意を払い、正確な付帯設備表あるいは告知書を作成して、買主に正しい情報を告知しなければいけません。また普段あまり使用しない設備やその機能などは、売主が知らない間に故障している可能性もあるため、売却前にはすべての動作確認を行いましょう。

⑧税金に関する勉強をしていない

マンション売却におけるミスには、“税金に関する勉強をしていない”ということも挙げられます。マンションを売却した後には、さまざまな税金が発生します。また売却後には“3,000万円特別控除”“買い換え特例”などを利用するために、確定申告を行うケースも多いです。

今までに自身で確定申告をしたことがある方は「今さら税金の勉強をしなくても大丈夫」と思っているかもしれませんが、これは大きな間違いです。一般的な確定申告とマンション売却後の確定申告はまったくもって別物です。したがって確定申告の手続きに関しても、マンション売却前に併せて勉強しておかなければいけません。

⑨売り出し時期を間違える

マンション売却では、“売り出し時期を間違える”というミスも頻繁に発生します。マンションのニーズが少ない時期に売り出してしまうと、本来魅力的かつ好条件で売れると予想される物件でも、なかなか買い手が付かなくなってしまいます。

またもし買い手が見つかったとしても、希望価格で売却できる可能性は下がるでしょう。したがって、マンションは引っ越しをする方が増える4月、9月の数ヶ月前くらいに売り出すことをおすすめします。

⑩住宅ローン残債をチェックしていない

マンション売却におけるミスには、“住宅ローン残債をチェックしていない”ということも挙げられます。ローン残債があるマンションは、基本的に完済していないと売却できません。

また売り出し時点で残債がある場合、売却代金で完済できれば問題ありませんが、事前に残債がどれくらいなのかチェックしていないと、売却代金では賄えない可能性も出てくるため注意が必要です。

まとめ

ここまで、マンション売却におけるミスをまとめて解説してきましたが、いかがでしたか?しっかり目を通していただいた方はもうお分かりかと思いますが、前述のミスは、事前に知ってさえいれば防げるものがほとんどです。つまり必要な知識と対策を最低限身に付けておけば、マンション売却の計画がメチャクチャになることは基本的にないということですね。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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