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マンション購入

2020.04.11

【中古マンション購入の失敗例】後悔しないために気を付けたい5つのポイント

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中古マンション購入するにあたって、重視するポイントはなんでしょうか?立地?築年数?間取り?

いずれもとても大事ですが、次の5つのポイントについてもチェックしなければ、購入後の後悔につながってしまう恐れがあります

  1. 購入にかかる諸費用
  2. マンションの管理体制
  3. 住環境
  4. 住宅ローン控除の適用可否
  5. 契約内容

中古マンションの設備や内装の劣化具合はよくよくチェックしても、上記5つは見落としてしまうことが多いポイント。本記事では、なぜこれらのポイントが大事なのか、どうチェックするべきなのかについて解説します。

失敗1.中古マンション購入にかかる諸費用が高い!

中古マンション購入に際し、「現金は手付金だけ準備しておけば大丈夫!」と思っていませんか?

ただ実は、中古マンション購入にかかる諸費用は購入金額の7~10%ほど。3,000万円の物件を購入する場合には、200~300万円ほどの諸費用がかかるのです。

手付金の相場は?

手付金の相場は、売買金額の5~10%ほどです。

3,000万円の中古物件の手付金は、150~300万円ほどになることが多いでしょう。

諸費用の内訳

中古マンション購入にかかる諸費用は、以下のようなものがあげられます。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約書や金消契約書(住宅ローンを借り入れるときの契約書)に貼付する印紙税(住宅ローンを組まない場合、金消契約は締結しないのでその分の印紙税は不要)
  • 住宅ローン借入先の金融機関に支払う事務手数料や保証料等(住宅ローンを組まない場合は不要)
  • 火災保険料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 固定資産税、管理費、修繕積立金等清算金

いずれの費用も税金も、基本的には現金で支払うもの・納めるものです。

現金を用意するのが難しい場合には、各金融機関が提供する「諸費用ローン」を検討するのもいいでしょう。しかし、諸費用ローンを組むにも手数料等の費用がかかり、諸費用を借りる入れるほど返済額が上がることを認識しておかなければなりません。

失敗2.マンションの管理体制が悪い!

マンションを見るときには、必ず“管理体制”もチェックするようにしましょう。

いまや「マンションは管理を買え」といわれるほどに、マンションの管理体制は重要視されています。

マンションの“管理”が重要な理由

マンションは、大勢の人が暮らす集合住宅です。日々の清掃も点検も修繕も、全て住民の意思をもって決定していかなければなりません。

そこで、マンションの管理体制が重要になってきます。

  • 住人は積極的に管理組合に携わっているか
  • 管理組合は定期的に話し合いをしているか
  • 住人全員が出席する総会は定期的に開かれているか
  • 修繕積立金は十分か
  • 管理会社のサポート体制はどうなっているか
  • 共用部の清掃状況はどうか

このような点をチェックし、マンションの管理組合がうまく機能し、管理体制が万全かどうかについて見極めるようにしましょう。管理体制がよくないマンションは、「今後の資産価値が維持できない」「修繕計画が達成できない」などのリスクがあると考えられます。

管理体制は、仲介会社の担当者を通して、総会資料や長期修繕計画表などをもらってチェックします。素人にはわかりかねることもあるでしょうから、中身については担当者によく見てもらうようにしましょう。

失敗3.住んでみたら住環境が悪かった…

中古マンションを購入する前には、内見をします。内見とは、実際に物件まで足を運び、内装や設備の劣化具合、周辺環境などを見るものです。時間にして、30分から長くても1時間ほどでしょう。

ただし、この内見については、できるだけじっくりと、複数回されることをおすすめします。というのも、内見したにもかかわらず、住んでみてから発覚する騒音や隣人トラブルなどで後悔する方が多くいるからです。

騒音

マンションに住んでから気付くことの1つに、騒音があげられます。

内見時に騒音に気付きそうなものですが、内見は多くの場合、日中におこなわれるもの。そして内見時には、担当者や売主さんと会話しながら内装の状態を見ることに集中してしまうので、外部の騒音に気付かないこともあります。そのため、引っ越して静かな夜を迎えてみると、「電車の音が気になる」「外の喧騒が気になる」ということが起きてしまいかねないのです。

入居したあとに騒音に悩まされることを防ぐには、日中と夜間、平日と休日、など複数回内見することが大事です。とはいえ、居住中の物件だとすれば、何度もお邪魔するのはなんだか悪い気がしますよね。であれば、複数の時間帯に物件周辺を歩いてみるだけでもいいでしょう。

場所によっては、夜間の方が人通りが多く、騒音が気になることもあります。逆に小さなお子さんや帰宅時間が遅い女性にとっては、人通りがなく、静かすぎる環境が不安に感じるかもしれません。いずれにせよ、住んでからの「こんなはずでは…」をなくすためには、様々な時間帯にマンションやその周辺をみることをおすすめします。

隣人

住んでから発覚することの1つとして、以下のような隣人の属性もあげられます。

  • 生活音に対しても注意してくる
  • ベランダに私物が溢れている
  • 夜中に友人等と騒ぐ

マンションは上下左右の住戸と隣接しているため、隣人トラブルが起きやすい住まいです。ただこれは「どうしようもない」ものではなく、購入前にしっかり聞き取り調査することで回避できる可能性は高まります。

聞き取り相手は、売主さんと管理組合。目に余るほど周囲に迷惑を与えている隣人なら、売主さんも管理組合も必ずそのことを把握しているはずです。

むしろ、買主に対して、迷惑な隣人の存在について伝えていない場合には、“告知義務”を果たしていないことになります。売主は、いわゆる「隣人トラブル」や「モンスター隣人」の事実を、“環境的瑕疵(かし)=物件の環境を害する要因”として買主に対して告知する義務があるのです。

ただ、義務があるとはいえ、どの程度の“迷惑”が告知義務にあたるかは非常に曖昧なところ。そのため購入前には、自ら売主や管理組合に、隣人の属性過去のトラブルについて聞いておくようにしましょう。

失敗4.住宅ローン控除が適用にならない!

「住宅ローンを組んで不動産を購入したら、住宅ローン控除が受けられる!」と思っている方も多いのではないでしょうか?

ただし、中古物件の中には、住宅ローンの適用要件を満たしていないものがあるので注意が必要です。

築年数をチェック!

住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の1%を、10年間にわたって所得税(一部住民税も)から控除してくれる制度です。

住宅ローン控除は、新築のみならず中古物件も対象となっていますが、中古物件では、ある要件が増えます。それは、“耐震性”。つまり、一定の耐震基準を満たしていない中古物件は、住宅ローンを組んだとしても住宅ローン控除を受けることができないのです。

耐震基準を満たしているとみなされるには、まず築年数が一定年数以下である必要があります。マンションなどの耐火建築物の場合の築年数の要件は、「25年以下」です。

ただし、築年数が25年を超える中古マンションでも、後述する耐震性が証明できる書類があれば要件をクリアできます。

規定の築年数を超えている場合には耐震性が証明されているかチェック!

耐震性が証明できる書類とは、次の3つです。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

いずれの書類も、物件引き渡しを受けた後に取得手続きを取るとなると、住宅ローン控除の申請に間に合わない恐れがあります。そのため、築25年以上の中古マンションでも住宅ローン控除を受けるには、すでに上記いずれかの証明書を取得している物件を選ぶ、もしくは引き渡し前に申請してもらうなどの手続きを取るようにしましょう。

ただし、1981(昭和56)年5月以前に建築確認申請されたマンションは、旧耐震基準で建てられているため、耐震性を証明する書類の発行自体が難しくなります。耐震性が証明できるかどうかは物件にもよりますので、契約前には、担当者に住宅ローン控除が適用となる物件かどうかを確認してもらうといいでしょう。

失敗5.契約内容をしっかり把握していなかった…

最後の失敗例は、中古マンション購入時に売買契約書をしっかり把握していなかったことで起こる以下のような問題です。

「引き渡し後に設備不良が見つかったけど、売主が修繕を負担してくれない

「ローンの本審査が通らなかった…白紙解除にはならずに手付金を放棄しなければならない?!

契約後、このように自分が不利な立場にならないよう、次の2つのことはとくに確認するようにしましょう。

「契約不適合責任」の扱いについて

不動産の売買契約では、売主は基本的に「契約不適合責任」を負います。

契約不適合責任とは、簡単にいえば、契約と相違のある不具合が発覚した場合に売主が修繕等の義務を負うものです。

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」になって売主の責任はどう変わる?

ただし、契約不適合責任は、「任意規定」。つまり、売主と買主とが承諾すれば、別の取り決めを定めることができるのです。

たとえば、売買契約書の特約欄に「売主の契約不適合責任は免責とする」との文言があれば、引き渡し後に発覚した契約上にはない不具合について、売主は一切の責任を負いません。となると、不利になるのは買主。そのため売買契約時には、売主の契約不適合責任がどうなっているのかについて必ず確認するべきなのです。

できる限り「ローン特約」をつける

不動産の売買契約は、買主のローン仮審査が通過してからおこなわれるものです。本審査については、契約後におこなわれます。

仮審査が通過したからといって、100%本審査が通過するとは限りません。本審査が通らなかったとすれば、買主はその不動産を購入できないことになります。

もしこのような状況になったとき、売買契約書の特約事項に「ローンの本審査が通らなかった場合には、本契約は白紙解除とする」旨の記載(=ローン特約)がなければ、買主は手付金を放棄して売買契約を解除しなければなりません。そのため買主の立場からすれば、ローン特約はできる限り付帯させた方がいいのです。

また特約事項として、これから本審査を通すローンの金額が書いてあるかについても確認するようにしましょう。もしローンの金額の記載がなければ、申し込んだ金額のうち一部しか融資を受けられなかった場合には、基本的にローン特約をもって契約解除できません。

それは、申請の一部とはいえ「ローン審査自体は通った」とみなされてしまうから。そうならないためにも、「この金額の融資を受けられなかったら白紙解除できるものとする」と、審査を受ける金額までしっかり記載しておかなければなりません。その他、ローンを申し込む金融機関や期限についてもできるだけ詳しく記載した方が、トラブルになるリスクは低下します。

まとめ

マンションは、人生で一番ともいえる高額な買い物です。買ったあとに「こんなはずでは…」と後悔しないよう、今回お伝えした5つのポイントについても十分確認するようにしてください。中古マンションを購入するメリットは、新築とは違い、実際の住まいを見て、実際に住んだ方の声を聞けること。ただ中古だからこそ、心配な部分もあるでしょう。

そんなときは、どんどん不動産会社の担当者を頼るようにしましょう。新築分譲マンションとは違い、販売元ではない第三者の専門家の意見を聞けるのも中古物件のメリット。この環境を、どんどん使っていきましょう。

イイタンコンシェルジュは、自分にぴったりの不動産担当者を見つけてもらうための場所です。良いマンションと巡り合うために、まずは良い担当者を見つけてみてください。

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監修役

不動産ライター 亀梨奈美

亀梨奈美

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに不動産記事を多数執筆。

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