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中古マンション購入前の注意点!失敗しないために大切な3つのこと

2019.05.23

中古マンションは、人生でももっとも高いお買い物。失敗したくないのは当然ですよね。

中古マンション購入での失敗を未然に防ぐためには、次の3つの注意点に注目しておく必要があります。

  1. マンションの立地・環境
  2. 予算の立て方
  3. マンションの耐震性と管理状況

以上の注意点を押さえておけば、中古マンション購入で失敗するリスクを最小限に抑えることができます。

この記事では、中古マンションの購入前に必ず知っておくべき注意点を解説します。

中古マンション購入の注意点①築年数だけじゃない!立地が大事

中古マンション購入で失敗しないためには、立地を重視して物件を選びましょう。

中古マンションを選ぶ際に、築年数が主な選択基準になっていませんか?もちろん築年数も大事。しかし購入後、数十年と暮らすマンションで立地を軽視してしまうと、大きな失敗につながってしまいます。

「会社の近く」
「子ども学校の学区内」

このような立地で選ぶことが悪いとはいいませんが、やはりマンションの長期的な資産価値を考えれば、需要の落ちない立地かどうかというのも重要です。

また生活環境も必ず見ておきたいポイント。マンションを購入する際には、そのエリアの長期的な需要と周辺環境を考えることがまず1つ目の注意点となります。

リセールバリューを意識すれば失敗知らず!

中古マンション選びでもっとも重要なのが、「リセールバリュー」の視点を持つことです。リセールバリューとは、「売却するときの価値」のこと。言い換えれば「将来どれぐらいで売ることができるだろう」と考えて中古マンション選びをしよう!ということです。

人口減少、空き家問題の深刻化、少子高齢化が避けられない日本において、これからどんどん住宅は余っていきます。買うときには同じ3000万円のマンションが、一方では2000万円で売れ、もう一方では500万円でしか売れないというような格差はすでに起き始めているのです。そんな時代において長期的な資産形成を考えるには、自宅のリセールバリューを意識することが重要となります。購入当時に売ることは考えていなくても、転勤や万一の離婚、親の介護、自身の高齢化などにより、遅かれ早かれマンションを手放す可能性は誰にでもあるのです。

リセールバリューの視点で一番重要なポイントは、立地。駅近の物件が理想的ですが、街の雰囲気や暮らしやすい環境であるかも重要です。また、自治体の条例や都市計画の方針も必ず確認するようにしましょう。昨今、各自治体では、県庁所在地周辺などに住宅を集める「コンパクトシティ」構想を進めています。つまり、地方を中心に「人が住む場所」「人が住まない場所」の二極化が顕著に表れるようになるということです。過疎化による消滅可能性都市になっていないか、あるいは居住誘導地ではない場所になっていないかなども、リセールバリューに直結するポイントだといえます。

中古マンション購入の際には、10年、20年先を見据えた立地選びが最重要になるでしょう。まずは身近な専門家に相談して、具体的な希望を伝えた上で一緒に考えてもらうことをおすすめします。

複数回の内見で住んでから後悔しない

マンションの周辺環境としては、駅までの距離やスーパーや病院、教育関連施設、公園などの有無が重要になってきます。しかし単純に地図上の立地だけで中古マンションを購入すると、失敗につながってしまうリスクがあります。

例えば、「駅近で周辺にお店なども充実しているけど、住んでみたら夜中まで騒々しい」「隣や上下階にご近所トラブルになってしまいそうな住人がいる」など、実際に住んでみないとわからない注意点は多いものです。

そのため中古マンション購入時の内見は、1度で済ませてしまってはいけません。

・平日の朝・夜
・土日の朝・夜

このように、条件を変えて複数回内見をするようにしましょう。何度も家の中を見せてもらうのは悪い…と思う方は、いろんな時間帯に周辺を歩いてみてください。物件から駅までの道も必ず歩いてみましょう。そうすることで、「女性や子どもの夜の一人歩きは危ないな」「駅からの帰り道で買い物できるところが多い!」など、新たな発見をすることができます。

また、中古マンションの立地は「今」生活しやすいというだけではなく、変化していくライフスタイルそれぞれに不足のないエリアで選んでおかなければなりません。

・子どもができたときのこと
・子どもが大きくなってからのこと
・高齢になったときのこと

このようなことを見越したマンション選びが重要です。

中古マンション購入の注意点②税金を含めた価格で判断

中古マンション購入の2つ目の注意点は、予算。年収から予算を決める方、借入可能額いっぱいいっぱいに借りようとしている方、予算の決め方は様々でしょう。

まずマンションには、管理費と修繕積立金という継続してかかる2つの費用があることを忘れてはいけません。物件にもよりますが、これらの費用の合計は数万円に及びますから、必ず予算内に組み込むようにしてください。

また中古マンションを購入する際には、さまざまな税金や諸費用が必要となります。購入にかかる諸費用の目安は、物件価格の5%~10%程。決して安い金額ではありませんから、こちらも必ず予算に入れるようにしましょう。

予算の決め方の目安

銀行から借り入れられる限度額は、年収における年間返済額の割合である「返済負担率」が30~35%というのが目安となります。しかしこれはあくまで「借入可能額」であり、返済負担のない借入額ではありません。一般的には、返済負担率25%ほどが無理のない返済額になるといわれています。具体的にいえば年収600万円の場合は、年間150万円、月々12.5万円ということです。

ただし、住宅ローン以外にもランニングコストとして必要になる管理費や修繕積立金、固定資産税等を計算から外してしまうと、返済や固定費用だけで生活費を圧迫してしまう可能性があります。住宅ローン+マンションの維持・管理費用+税金などの固定費用を総合した金額が、負担にならない返済負担率になるように計画を組むことが大切です。

住宅ローン控除などの税控除を活用しよう

中古マンション購入時の住宅ローンには、「住宅ローン控除」という控除制度があります。

住宅ローン控除では、所得税・住民税から住宅ローンの借入金の1%、年間最大40万円が控除・還付されます。10年間で最大400万円の税控除を受けられますので、控除があるとないとでは大違いですね。(長期優良住宅等は最大500万円・増税に伴い一定期間に限り控除期間延長)

そのため中古マンションの予算決定に際しては、控除制度の適用要件についてもしっかり認識しておきたいところです。

住宅ローン控除を受けられる要件は以下のとおりです。

  1. 同一生計にある家族から購入したものではないこと
  2. マンション棟耐火建築物は25年以内に建築されたもの
  3. 築25年を過ぎる場合は新耐震基準に適合しているもの
  4. 床面積50㎡以上

築年数が25年以内の中古マンションであれば、新築マンションと同様の住宅ローンを受けられます。築25年と26年では、物件自体に大きな違いはないでしょう。しかし還付を受けられる額が大きく違ってきますから、この適用要件については確実に押さえるようにしてください。

さらに中古マンションの築年数は、購入にかかる登録免許税や不動産取得税の控除にも関わってくる条件となります。

各種税控除により、節税効果は数百万円単位の違いがあります。だから中古マンション選びの際には、これらの要件を押さえるべき…ということなのですが、全ての適用要件を把握するにはちょっと無理がありますよね。

そのため「この物件は控除制度の対象かな?」と思ったら、すぐに担当者に聞くようにしましょう。税控除についても詳しく相談できる不動産会社・営業担当者を探すことも、中古マンション選びでは重要なことです。

中古マンション購入の注意点③耐震性と管理状況

中古マンションを購入する際には、できる限り「新耐震基準」に適合した物件を選ぶのも重要な注意点となります。

耐震性の見極め方

旧耐震法から新耐震法へ切り替わったのは、1981年6月。1981年6月以降に新築された物件なら概ね問題ありませんが、1981年5月以前に新築された物件の場合、新耐震法に適合しているか確認しておきましょう。

旧耐震法は、震度5前後の中規模な地震に対して倒壊しないという基準です。それに対し新耐震法では、震度7程度であればマンションが倒壊しないという基準で建築されています。さらに言えば、新耐震法に新たに耐震等級を加えた第二世代(2000年以降の建物)を購入する事が、より良い地震対策となるでしょう。2000年以降の建物といってもすでに築15年以上経過しているので、比較的リーズナブルに購入する事ができます。

旧耐震基準で建てられたマンションでも、耐震リノベーションされていることもあります。ただその場合にも、基礎や配管、構造などまでリノベーションすることはできないので、やはりどの年代に建てられたかというのは必ず見ておくべきポイントだといえるでしょう。また先述した通り、耐震基準を満たしているか否かは税控除が受けられるかどうかにも影響します。

1階が店舗や駐車場になっている中古マンションは要注意

マンションの中には、1階部分が店舗やピロティ(駐車場)になっているものがありますが、これは耐震性が低い住宅の典型的な例です。ただし1階が小さい店舗であれば、各部分を壁で仕切ることができるので構造上に影響はあまりありません。問題になるのは、1階部分がスーパーマーケットなどの広い空間を必要とする店舗や、駐車場となっているパターン。

広い空間が必要な店舗は、壁を付けるのではなく、各箇所に柱を立てて上の階を支える構造(ピロティ)をしています。ピロティは縦揺れには強いものの、横揺れには弱いという性質があります。大きな地震が起きた際には柱が割れてしまい、1階が上層階の重みに耐えきれずにマンションが倒壊する恐れがあるといえるでしょう。阪神淡路大震災では、新耐震基準のマンションの中でも、高層マンション以上に1階部分に店舗や駐車場がある3階建て構造のマンションの方が倒壊したというデータもあるほどです。有事の際に後悔しないためにも、マンションの耐震性は購入する上での大きな注意点といえます。

管理状態

マンションは「管理を買え」といわれるほど、管理状態は重要です。購入を検討している中古マンションは、修繕計画の確認を必ずするようにしてください。中には「修繕計画がない」という、管理状態が劣悪な中古マンションも存在します。

新築マンションではなく中古マンションを購入するメリットとして、積立している管理費修繕費を受け継ぐことができるという点があります。ただしこの管理費修繕費ですが、目標額に達していないマンションが増加していることが社会問題として取り上げられています。実際ほとんどのマンションが、修繕計画に対して積立している修繕費がショートしているのが現実です。この「修繕費がショートしている」場合には、近いうちに毎月の管理費修繕費が値上がりしたり、修繕のための一時金を徴収されたりする可能性が高いといえます。値上がりの金額については規約で決まっているケースが多いので、失敗しないためにも中古マンションの購入の前には不動産会社で確認をしましょう。

まとめ

中古マンション購入時の重要な注意点として、次の3つのポイントが挙げられます。

・立地や環境
・税控除を含めた予算
・耐震性や管理状況

数十年過ごすことになる中古マンションを選ぶ際には、住み心地の良い立地や環境を重視して選択することが重要です。人気のエリアであれば、それだけリセールバリューも高くなります。

また、新耐震基準に適合した物件であれば、新築物件同様の税控除もうけられますので、安全性とともに予算の圧縮の効果も期待できます。

3つの注意点は独立しているようで、それぞれのメリットがつながる重要なポイントとなります。

イイタンコンシェルジュでは、中古マンション購入に悩んでいる方に向けて次の2つのサービスをご提供しています。

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ヒトワークス株式会社
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山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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