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売却のノウハウ

親子や親族間での不動産売買は何が大変なのか?

2019.05.03

父親が事業の借り入れ金の返済で困っているから、自分が家を買うことでお金をつくって、その返済を負担できないか」「今、両親と一緒に住んでいる家にずっと住み続けたいから、将来兄妹と相続のときに揉めないように、両親から買う形を取っておきたい」「母親の施設の入所資金を賄うために、実家を自分が買うことで、その入所資金を捻出できないでしょうか」

親子や親族での間で不動産売買を専門的に扱う弊社ではこのようなお話を年に数百件もいただきます。これらの売買を私どもや不動産業界全体で略して「親子間売買」または「親族間売買」と呼んでおります。これが私どものような会社でも年に約300件ほどご相談をいただくのです。

「この方法が必死になって考えたすえ、有効な解決策かと思いましてご相談に来ました」皆様がそのように言われるのですが、実際に依頼をいただき解決できるのは約1/5程度の約60件ほど。もちろん年によって細かい数字は変わってきますが、感覚的にはおおむね1/4から1/5ぐらい程度で変わっていないように思います。ご依頼をいただければ、9割超の解決を見ていますが、そもそも3/4から4/5ぐらいのお客様はご依頼をしていただくまでに至らないのです。

そこまで数が減るには理由があり、何かというと、次の3つに集約されます。

1)融資(住宅ローン等)を組むのが大変なこと
2)税金等の計算をしてみると採算が合わないこと
3)将来トラブルとならない確証が得られないこと

この3つです。

特に、

「1)融資(住宅ローン等)を組むのが大変なこと」

「1)融資(住宅ローン等)を組むのが大変なこと」

これに引っ掛かる方が大半なのです。そもそもほとんどの金融機関では、「親子間や親族間での不動産売買には融資(住宅ローン)を出さない」という原則があります。

この原則がつくられた理由は諸説いろいろと言われていますが、10数年専門的にやってきて数多くの金融機関と付き合ってきた私どもでも「そのような決まりだから」「トラブルが多いから」ある金融機関の役員は「不正の温床だから」このような理由しか直接的には聞かされていません。もちろんいろいろお話を伺って類推することは多くあります。その結果分かったのが「親子や親族間売買での融資(住宅ローン等)は純粋に住むためのものではなく、資金使途が不明なお金をつくるためだから」ということに行き着きます。

それをどうにか、例外として出してもらうのですから、融資の審査が厳しくなるのは当然なのです。また、金融機関の一担当者からも見てください。原則として金融機関として融資をしない仕組みです。そこを上司や本部を説得して融資を許可してもらうのはとても大変なことになります。大変であっても許可を得られれば良いのですが、許可を得られるかどうかは分からない。大半は無駄な仕事になる。それだったら最初から他の仕事をしていた方が良い、そうはならないでしょうか?

したがって、皆様が思っているよりも親子や親族間売買で融資(住宅ローン等)をしてもらうことは、相当ハードルが高いとお考えいただいた方が正解です。そのため、弊社でもご相談者様の半分以上は相談の段階でやむを得なく「申し訳ありません。弊社での力ではお手伝いができません」とお伝えするしかないのです。

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残り2つにも触れておきましょう。

2)税金等の計算をしてみると採算が合わないこと

2)税金等の計算をしてみると採算が合わないこと

これもよくあります。

親子や親族間での不動産売買は税金の特例が受けられなかったり、それに伴う準備に経費がかかることがあり、当初考えていたよりも採算が合わなかったということがあるのです。

「不動産屋さんが大丈夫ですからと言って進めたら、後で税務署からこんなに多額な税金を支払ってくださいと通知が来て驚きました。これだったら何もしなかった方が良かったです。何とかなりませんでしょうか?」

というご相談を受けたこともあります。残念ながら事後のお話ですので対応方法がなくお手伝いができませんでしたが、税金や経費を考えると何もしなかった方が良かったというのは当たっているようでした。親子や親族間売買はエイヤーと勢いで話を進めることはできますが、準備はそれなりに必要な売買と言えるのです。普通に第三者から家を買うときはもっと真剣に検討をするでしょう。こちらでも当然そうと言え、大変なことと言えるのです。

3)将来トラブルとならない確証が得られないこと

3)将来トラブルとならない確証が得られないこと

これは前記2つより少ないですが、一定数の方がその大変さを指摘されます。お話を進めている最中でさえ、「家を出ていった兄からこの段階になって実家の価格が安すぎないかと言ってきました。このまま進めても将来トラブルになりそうです」とか、「今回、どうしても家の持分の一部が母親名義として残りますが、妻が将来トラブルになるから絶対嫌だと言っているのです」というご相談をよく受けます。

その結果、見送られる方もいるのです。前の2つとは異なり、こちらは感情の問題ですから解決がしづらい。そもそも親子や親族でそういった感情のしこりを残したくないのが当然です。これも当初何の対策や検討もせず勢いで売買をすることができますが、いわばそれは時限爆弾のようなものでいつか爆発する可能性があります。事前に面倒くさくとも対策等を検討すべき点と言えましょう。

以上、主な3点に絞って、親子間や親族間売買の大変さについて触れてみました。

もし皆さんが融資(住宅ローン等)を利用して親子間・親族間売買を計画されているのでしたら、お近くやお話のできる専門家にご相談ください。その方が良い結果を生むでしょう。また、税金や経費なども自らの手で1度計算をしてみてください。想定外の結果になる、そのようなことが日常的に起きるのがこの親子間、親族間売買と言えます。この3点に留意をして、ご検討をいただければまず「失敗をした」とはならないかと思います。

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