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不動産売却時に実践したい10の節税方法

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不動産売却が完了すれば、当然売主は売却益を手に入れることができます。ただ、そこから税金が差し引かれるため、対策を取っていない方ほど、手元に残る金額は少なくなります。今回は不動産売却における10の節税方法を解説しますので、1つでも多く実践できるように意識しましょう。

①取得費がわかる資料を用意しておく

不動産売却時に実践したい節税方法としては、まず“取得費”がわかる資料を用意しておくという方法が挙げられます。
売却益に対しては“譲渡所得税”という税金が課されますが、これは以下の計算式で算出されます。

税率×{売却価格-(取得費+譲渡費用)}

計算式を見てもらえればわかるように、売却する不動産を購入する際にかかった費用である取得費の金額が高いほど、節税効果はアップします。ただ、先代から受け継がれてきた不動産などは、なかなか正確な取得費を把握できません。

また、この場合は概算の取得費を計算式に当てはめることができますが、そうするとかなりの確率で譲渡所得税の金額が上がってしまいます。つまり、正しい取得費がわかる資料を用意しておく方が、節税できる可能性が高いということです。

ちなみに、不動産の取得費は、たとえ資料がなかったとしても、以下の方法で判明することがあります。

  • 当時の通帳の出金履歴を確認する
  • 住宅ローンの契約書で購入金額を予測する
  • 抵当権設定額から購入金額を予測する
  • 当時の地価から購入金額を予測する

②譲渡費用をなるべく多く計上する

先ほど見ていただいた計算式の“譲渡費用”は、不動産を売却する際にかかった費用を指しています。また、この金額も取得費と同じく、高ければ高いほど節税に繋がります。

そのため、不動産売却時にはなるべく譲渡費用を多く計上し、節税を意識しましょう。具体的には、以下の費用が譲渡費用として計上可能です。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 契約書に貼り付ける印紙代
  • 更地で売却するときの解体費用 など

③以前のリフォーム費用を取得費にプラスする

不動産売却時に実践したい節税方法には、以前の“リフォーム費用”を取得費にプラスするという方法も挙げられます。意外と知られていないかもしれませんが、リフォーム費用はれっきとした取得費の一部です。

大規模なリフォームあるいはリノベーションを行うことを前提に、中古の不動産を購入するという方もいますからね。

また、リフォームやリノベーションの内容にもよりますが、場合によってはこの費用が数百万~数千万円単位になることもあります。そのため、不動産売却時には、必ず過去のリフォーム履歴を確認できる書類を準備しておかなければいけません。

④特別控除を利用する

不動産売却時の節税方法としては、“特別控除”の利用も挙げられます。もっともオーソドックスな特別控除と言えば、やはり“3,000万円特別控除”でしょう。これは居住用不動産を売却した場合にのみ、売却益から3,000万円を課税対象から除外できる特例です。

例えば3,000万円で購入した住宅を3,800万円で売却し、800万円の利益が出たとしても、この特例を利用することで一切譲渡所得税はかからなくなります。

ちなみに、以下のように特別控除には他にもさまざまなものがあるため、条件を確認し、利用できるものは積極的に利用しましょう。

  • 取得費加算の特例
  • 軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除 など

⑤3,000万円特別控除が利用できるときに売却する

不動産売却時の節税方法には、“3,000万円特別控除が利用できるときに売却する”という方法も挙げられます。先ほど、売却時に利用できる特別控除として挙げた“3,000万円特別控除”ですが、これにはさまざまな利用条件が存在します。

具体的には、以下の条件をクリアしなければいけません。

  • 住居を売却してから、もしくは居住しなくなってから3年目の年末までに引き渡す
  • 親子もしくは親族同士の不動産売買でない
  • 引き渡し前の2年間で同特例の対象になっていない
  • 他の特例の対象になっていない

これらの条件をクリアし、3,000万円特別控除が利用できるのであれば、大きな節税につながるため、売却を検討しましょう。

⑥すべての共有名義人で特別控除を利用する

不動産売却時に実践したい節税方法としては、“すべての共有名義人で特別控除を利用する”という方法も挙げられます。これは、共有名義の不動産を夫婦や親族で売却する際の節税方法です。

共有名義の物件も、当然売却することによって発生する利益には税金がかかりますが、単独名義の物件とは少し違った特徴を持っています。それは、共有名義人全員に特別控除が適用されるという点です。

つまり共有名義人が同じ生計の家族である場合、全員が特別控除を利用することで、単独名義の場合によりもさらに大きい節税が実現できるということです。

⑦税率が低くなるときに売却する

不動産売却時に実践すべき節税方法には、“税率が低くなるときに売却する”という方法も挙げられます。不動産売却後に得られる売却益には、“短期譲渡所得”“長期譲渡所得”の2種類があります。

前者は5年以下の所有期間で不動産を売却した際の売却益で、後者は5年以上の所有期間で売った際の売却益を指しています。

また短期譲渡所得に適用される税率は39%であるのに対し、長期譲渡所得には20%しか課税されません。つまり、所有期間がわずかに5年に届かない場合は、少し待ってから売却する方が節税できるということです。

⑧住宅ローン控除を利用する

不動産売却時に実践したい節税方法としては、“住宅ローン控除”を利用するという方法も挙げられます。これは現在の住居を売却し、住み替えをする際に実践したい方法です。

具体的には新居の購入に利用する住宅ローンにおいて、一定の条件をクリアすれば、一定の金額が所得税から差し引かれるというものです。最大500万円まで利用できるため、住み替えの際には条件を確認しておきましょう。

ただ、この控除は3,000万円特別控除と同時に利用することができません。どちらを利用すべきかについては、信頼できる不動産会社等に相談しましょう。

⑨増税が実施される前に売却する

不動産売却時に実践したい節税方法には、“増税が実施される前に売却する”という方法も挙げられます。

不動産売却によって得られる売却益は、基本的に高額です。そのため、少し増税されるだけでも、売主の負担は非常に大きくなってしまいます。

なるべく税金の負担を減らしたいのであれば、国の情勢をチェックし、いつでも売却できるように準備しておくことをおすすめします。

⑩節税に強い不動産会社に協力してもらう

不動産売却時の節税方法としては、“節税に強い不動産会社に協力してもらう”という方法も挙げられます。不動産会社選びに成功すれば、節税に関するアドバイスがもらえるのはもちろん、専門家である税理士の紹介まで、的確にサポートしてくれます。

また、自身の不動産売却において、どんな節税方法がもっとも適しているのかを把握することも可能です。

まとめ

ここまで、不動産売却時に実践したい節税方法を10個ほど解説してきましたが、いかがだったでしょうか?不動産売却では、少しの工夫が大きな利益の確保、損失の減少につながります。

よって、細かくいくつもの節税対策を行っている売主は、不動産売却における恩恵を十分に得られるでしょう。もちろん、不安なときは自身で解決しようとせず、積極的に信頼できる不動産会社等の力も借りるべきです。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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