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不動産ノウハウ

2020.05.03

不動産売買のお客様担当者が教えます!~建物の制限や規制について~

建物を建築する際は、必ずしも施主が理想とするものを建てられるとは限りません。なぜなら、建物には様々な制限規制があるからです。

つまり、自身の土地で行う建築であっても、ルールの範囲内でなければいけないということですね。 ここからは、事前に知っておきたい建物の制限や規制について、詳しく解説していきます。

斜線制限

地面から斜線を引き、その範囲内でしか建築を認めないなど、建物の各部分の高さにおける制限を“斜線制限”といいます。 風通し、日当たり等を確保し、建物の良好な環境を保つことを目的としています。 敷地いっぱいに建物を建築してしまうと、隣家との間隔が狭くなり、風通しの確保が難しくなりますよね。

もちろん、日当たりの良さに惹かれて住宅を購入したにもかかわらず、隣や正面に新しいマンション等が建ってしまうと、日照りが確保できないことにもなりかねません。 このような問題を未然に防ぐべく設けられているのが、斜線制限だということですね。

また、斜線制限の種類は1つではありません。 細かく分けると、“道路斜線制限”、“隣地斜線制限”、“北側斜線制限”の3種類があります。 道路斜線制限はどのエリアであっても適用されますが、隣地斜線制限は第一種・第二種低層住居地域、北側斜線制限は中高層住居専用地域の日影規制対象区域には適用されません。

ちなみに、斜線制限は建物が属するエリアによって受ける制限が異なりますが、2つ以上のエリアにまたがる建物の場合は、部分ごとに制限が適用されます。

絶対高さ制限

第一種・第二種低層住居専用地域において、住環境を良くすることを目的に、建物の高さを10mまたは12m以下に制限することを“絶対高さ制限”といいます。 先ほど、第一種・第二種低層住居地域では、隣地斜線制限が適用されないという話をしましたが、その理由は上記の制限が適用されるからです。

また、絶対高さ制限が10m以下になるのか、あるいは12m以下になるのかについては、全国的に統一されているわけではありません。

ちなみに、低層住宅に関わる良好な住居環境を害するおそれがない建物や、学校その他の建物で、建築審査会あるいは特定行政庁が認めたものに関しては、制限が緩和されることもあります。

日影規制

冬至の日(12月22日ごろ)を基準にして、一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限することを“日影規制”といいます。 つまり、日影に入ると暗くなるため、周囲の敷地の日照を確保することを目的としているわけですね。

具体的には、冬至の日の太陽が真南にきた時間を12時として、午前8時~午後4時までの間、建物がどのように影を落とすかを検討し、規制をかけるかどうか判断します。

また、日影測定の際には、地面にどれだけの影を落とすかではなく、定められた一定の高さにおいて測定がされます。 これは、隣の建物の日当たりに及ぼす影響が焦点であり、隣の建物の1階、2階の窓の高さを基準と想定しているからですね。

ちなみに、日影規制の条件は、“5-3h/4m”という風に表記されます。 “5-3h”は、冬至の午前8時~午後4時までの間に、敷地境界線から5~10m離れた範囲では5時間以内、10m以上離れたところでは3時間以内であれば、日影になっても良いことを意味しています。

そして、“4m”は「地面から高さ4mのところで計測した」という意味です。 少し難しい規制ですが、しっかり覚えておきましょう。

まとめ

建物の制限や規制を把握していないと、不動産購入後に後悔する可能性もあります。 なぜなら、ただでさえ建築基準法等の制限を受ける住宅建築において、さらにしがらみが多くなってしまうからです。

もちろん、明確な目的があって制限・規制は定められていますので致し方ありませんが、できるだけ「思い通りに建物が建てられない!」ということにならないようにしたいものです。 不動産売買で担当者探しにお困りの際には、イイタンコンシェルジュをお勧めします。 きっとあなたに合った担当者さんが見つかります。 お悩みも相談できますので、是非一度、イイタンコンシェルジュをお試し下さい!  

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ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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