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不動産ノウハウ

2020.05.26

不動産売却にかかる税金のすべて

不動産売却に成功すれば、売主は当然利益を得ることができます。ただ、その利益は丸々手に入れられるわけではありません。なぜなら、不動産売却にはさまざまな費用がかかるからです。

今回は、不動産売却にかかる費用の中でも、“税金”に関することに絞って解説していきたいと思います。

不動産売却をした翌年の固定資産税について

不動産を所有している方が必ず支払わなければいけない税金の1つに、“固定資産税”が挙げられます。言うまでもなく、不動産を売却して所有権を失った方は、この税金を支払う必要がなくなります。

ただ、売却してすぐに固定資産税の納税義務がなくなるのかというと、決してそういうわけではありません

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課せられる税金です。したがって、不動産売却をした後であっても翌年の固定資産税は支払わなければいけないケースがあります

ちなみに、不動産売却をした翌年の固定資産税については、物件の引き渡し日を基準に日割り計算された金額を事前に買主からもらい、売主が納税しなければいけません。

譲渡所得税がかかるケース・かからないケースについて

不動産売却後にかかる税金といえば、なんといっても“譲渡所得税”です。これは、売却によって得た利益に対してかかる税金です。

ただ、不動産売却をしたすべての方が、この税金を負担しなければいけないわけではありません。売却後の譲渡所得税がかかるのは、購入時よりも不動産が高く売れたとき、あるいは買い換えの際、売却価格の方が高かったときのみです。

逆に、以下のケースでは譲渡所得税がかかりません。

  • 購入時よりも不動産の売却価格が安かったとき
  • 買い換えの際、購入価格の方が高かったとき
  • 不動産(居住用)の譲渡所得が3,000万円以下だったとき

不動産売却時の税金の求め方について

不動産売却をして利益を得たときに発生する税金は譲渡所得税と呼ばれますが、これはあくまで通称です。正式には“所得税”、“住民税”という2つの税金が、譲渡所得税に該当します。

この金額を求める際は、原則給与所得等の他の所得とは分離して、不動産は不動産の譲渡所得のみで所得税、住民税を計算しなければいけません。
具体的な計算式は以下の通りです。

譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

ちなみに取得費とは、売却した不動産を購入したときの取得価格、手数料の他、その後支出した改良費、設備費などを指しています。また譲渡費用とは、不動産売却をするために支出した費用(仲介手数料、測量費、印紙税、解体費用等)のことをいいます。

印紙税について

不動産売却時にかかる税金には、“印紙税”も挙げられます。これは、一定金額以上の領収書、契約書を作成する際にかかる税金ですが、他の税金とは違って払い込みによって納めるものではありません。

印紙税は、上記の書類に印紙を貼り付けることで納税されます。つまり、印紙を貼った時点ですでに納税を済ませたことになるというわけですね。

また、領収者や契約書の作成になぜ印紙税が課されるのかというと、国が定めた法令によって、これらの書類の効力が守られているからです。もっといえば、上記の書類を作成する際は、経済的な取引がそこに存在していることになるため、国が利益を得るサポートをしている面があると考えられ、取引の当事者は利益の一部を税金として負担しなければいけないのです。

不動産売却時の税金における節税について

不動産売却時の税金における節税方法は数多く存在します。

例えば、先ほども解説した“取得費”を計算する際、必ずその費用を明確にできる書類を探すことは、代表的な節税方法ですね。なぜなら、取得費がハッキリわからない場合、譲渡所得の計算において“概算取得費”を当てはめなければいけなくなるからです。

概算取得費は、いわば“みなしの取得費”であり、譲渡価額の5%と定められています。また概算取得費を譲渡所得の計算に当てはめると、譲渡所得の金額が大きくなってしまい、それに伴って譲渡所得税の金額も高くなってしまいます。

逆に取得費を明確にできる書類を用い、具体的な取得費を当てはめれば、必然的に譲渡所得の金額は小さくなり、支払う税金も比較的少額で済むでしょう。

ちなみに、不動産売却時の税金における節税方法には、他にも以下のような方法が挙げられます。

  • 譲渡費用を漏れなく計上する
  • 取得費に加算できるものをなるべく多く加える
  • 税率が下がったタイミングで売却する など

相続税納付のための不動産売却について

相続税を納めるために不動産を売却した場合、譲渡所得税が軽減される“相続取得費加算の特例”を利用できる場合があります。これは、相続税申告書の提出期限の翌日から3年までの間に不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できるという特例です。

また特例を受けられるのは相続または遺贈によって不動産を得た方で、なおかつ相続税の課税義務が生じている方です。したがって、条件をクリアしている方にとって利用しない手はありませんね。

ちなみに相続によって取得した不動産を売却した場合の取得費は相続税評価額ではなく、被相続人がその不動産を手に入れたときの取得費が引き継がれます。そのため被相続人が取得費を明らかにできる書類を遺していなかった場合、少々計算が煩雑になってしまう可能性があるため、注意しましょう。

不動産売却時にかかる消費税について

不動産売却にかかる税金には、“消費税”も挙げられます。具体的には、不動産会社を介して行う仲介取引において、売主が支払う仲介手数料に対して消費税が課税されます。

また買い換えの際には新たに住宅ローンを利用するかと思いますが、この場合に発生する住宅ローン手数料に関しても消費税の課税対象となります。つまり不動産売却と消費税にはあまり関連性がないと思われがちですが、実際はしっかりかかっているということですね。

ちなみに土地の売却を個人相手に行う場合消費税は非課税となりますが、不動産会社を介さずに売却するケースは決して多くないため、基本的に不動産売却では消費税がかかると考えておきましょう。

売却する不動産の種類による税金の違いについて

不動産売却と一口にいっても、実際どんな不動産を売るのかに関しては、さまざまなパターンが考えられます。例えば、土地のみを売る場合と建物付きで売る場合、一戸建てを売る場合とマンションを売る場合は、同じ不動産売却でも細かくいえば種類が違いますよね。

ただ不動産売却の種類によって、かかってくる税金に違いが生まれるのかというと決してそういうわけではありません。必要となる税金はどれも同じです。

しかし、譲渡所得から差し引ける取得費や諸費用に関しては、売却する不動産によって異なります。土地の売却の場合には、造成費や測量費も差し引くことができますからね。

したがって、必要となる税金の種類はどれも同じですが、支払う金額についてはかなり差が出てくる可能性もあると言えるでしょう。

まとめ

ここまで不動産売却にかかる税金について、あらゆることを解説してきましたがいかがだったでしょうか?どれだけ良い条件で不動産売却ができたとしても、税金に関する誤算が生じてしまうと後味の悪さが残ってしまいます。したがって、売主の方は事前に税金に関する知識を多く身に付けておき、気持ち良く売却を完了させる準備を整えておきましょう。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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