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不動産ノウハウ

2020.08.19

不動産を売却しても居住可能?リースバックの良い点・悪い点

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通常、不動産を売却した後は、当然そのまま住み続けるということができません。ただ、“リースバック”を利用すれば、不動産が手元から離れても、継続して居住することが可能です。ここからは、不動産売却時に利用できるリースバックの概要、そしてリースバックの良い点・悪い点について解説します。

不動産売却時に利用できるリースバックの概要

所有する不動産を売却した後、買い手に対して賃料を支払うことで、継続して居住できるシステムを“リースバック”といいます。このとき、買い手は不動産会社や投資家になるケースが多いです。

もちろん、1度不動産を売却しなければいけませんので、リースバックを利用するからといって、売主に所有権が残るわけではありません。ただ、結果的には、所有権を持っていたときと同じように、慣れ親しんだ家で生活を続けることが可能になります。

リースバックの良い点について

不動産売却時に利用可能なリースバックの良い点は、主に以下の通りです。

  • まとまった資金を得られる
  • 新しい住まいを探す必要がない
  • 維持管理費や税金の負担が減る
  • 買い戻せる可能性がある

それぞれ詳しく見てみましょう。

①まとまった資金を得られる

不動産売却時に利用できるリースバックには、まず“まとまった資金を得られる”という良い点があります。売却した家にそのまま住み続けられるとはいえ、不動産売却をすることに変わりはありませんので、当然売主は売却益を手に入れることができます。

また、通常の住み替えであれば、この売却益は新居の購入費用に充てられるケースが多いですが、リースバックの場合、新居の購入は必要ありません。

つまり、売主は売却益を他の用途に使ったり、貯蓄したりすることができるわけですね。これは非常に良い点だと言えます。

②新しい住まいを探す必要がない

不動産売却時に利用可能なリースバックの良い点としては、“新しい住まいを探す必要がない”ということも挙げられます。自身が所有していた家にそのまま居住できるわけですから、これは当然ですね。

新しい住まいを探すには、立地や物件の相場などあらゆることをリサーチし、たくさんの物件をチェックしなければいけませんから、この負担がなくなるというのはとても大きいです。

③維持管理費や税金の負担が減る

不動産売却時に利用できるリースバックには、“維持管理費、税金の負担が減る”という利点もあります。売却することによって、不動産の所有権は失うわけですから、当然固定資産税、都市計画税の支払い義務はなくなります

また、所有権のある不動産の場合、建物や設備の修繕、メンテナンスなどにかかる費用は、当然所有者自身で負担しなければいけません。ただ、リースバックの場合、上記の費用は賃貸人(不動産会社、投資家等)が負担してくれるため、居住する方が支払う必要はなくなります。

④買い戻せる可能性がある

不動産売却時に利用できるリースバックには、“買い戻せる可能性がある”という大きなメリットもあります。つまり、1度は所有権を失うものの、将来的に再び不動産の所有者になれる可能性があるということです。これは、賃貸人の同意を得た上で、契約時取り決めを交わすことで成立します。

ちなみに、取り決めの内容は、買い戻し時の金額、その他の諸費用等に関することです。現在は不動産を売却せざるを得ない状況でも、将来経済的な余裕が生まれたときに買い戻せるため、これは大きなメリットですね。

リースバックの悪い点について

良い点だけを見てみると、不動産売却時に利用できるリースバックは、欠点のない非常に素晴らしいシステムのように感じますよね。ただ、実際は以下のような悪い点も存在します。

  • 賃料を支払う必要がある
  • 契約期間に限りがある
  • 買い戻せない可能性もある
  • ローン残債がある場合は利用が難しい

それぞれ詳しく解説しましょう。

①賃料を支払う必要がある

何度もお伝えしている通り、不動産売却時に利用できるリースバックでは、賃料を支払う必要があります。したがって、経済的な負担がまったくないわけではもちろんありません。

特に、不動産の売却益を別の用途(借金の返済等)に使うという場合、その後の生活において、毎月支払う賃料が大きな負担になることも考えられます。この点は留意した上で利用しましょう。

②契約期間に限りがある

不動産の売却時に利用できるリースバックには、“契約期間に限りがある”という悪い点もあります。一般的な賃貸借契約は“普通借家契約”といって、期間が満了したとしても、正当な事由がない限り、賃貸人の方から契約の更新を拒否できないような仕組みになっています。

しかし、リースバックにおける賃貸借契約は“定期借家契約”というもので、期間が満了した時点で、更新されずに終了します。つまり、契約期間が終わると、住まいを失ってしまうということですね。

ちなみに、リースバックの定期借家契約は2~3年程度と決して長いものではないため、居住できる間に今後のことをしっかり考えておく必要があります。

③買い戻せない可能性もある

先ほど、不動産売却時に利用できるリースバックには、物件を買い戻せる可能性があるという話をしましたね。ただ、当然買い戻せない可能性もあります。

定期借家契約が満了するまでの期間に、あらかじめ定められた購入金額を用意できない場合は、当然買い戻すことができません。特に、リースバック利用時点で貯蓄がほとんどないという方は、かなり切り詰めて生活しないと、購入金額やその他の諸経費は用意できないでしょう。

④ローン残債がある場合は利用が難しい

売却しようとする不動産にローン残債がある場合、リースバックの利用は少し難しくなります。具体的には、売却益でローン残債を完済できなかった場合ですね。リースバックは、ローン残債を完済し、抵当権を抹消した上で不動産を売却して、初めて利用できるものです。

つまり、ローン残債が売却益を上回っていると、そもそも抵当権が抹消できず、売却もできないため、リースバックの利用にまでたどり着けないということですね。したがって、ローンの返済に困っているという方は、任意売却など他の方法での売却を検討する必要があります。

リースバックを利用すべき人

将来的に、価格が右肩下がりになることが目に見えているような不動産は、早めに売却する方が多くの売却益を得られます。もちろん、リースバックの利用には賃料がかかりますが、「とりあえず家を高く売って、現金を確保したい」という方は、利用しても良いでしょう。

また、「不動産売却時をしたいけど、近所の人に知られたくない…」という方にとっても、リースバックはおすすめの選択肢です。たとえ、リースバック利用に伴う不動産売却をしたからといって、傍から見れば、その不動産に住んでいるという状況は変わりませんからね。

もちろん、実際は不動産売却を行うため、不動産会社等が現地調査に訪れることはありますが、それだけで不動産売却をすることがばれるとは考えにくいです。

まとめ

ここまで、不動産売却時に利用可能なリースバックの良い点・悪い点を中心に解説してきましたが、いかがだったでしょうか?ローンをすでに完済していて、なおかつ所有権を失うことに抵抗がないという方は、1度リースバックの利用を検討してみても良いでしょう。もちろん、契約期間が短い、買い戻せない可能性があるといったリスクも留意しておくことは前提です。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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