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不動産売却の際には赤字でも確定申告した方がいい理由

2019.10.11

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不動産売却を検討している方の中には、「不動産売却で赤字が出たら、確定申告はしなくていい」と考えている方がいます。
それは決して間違いではないのですが、利益が出なくても、確定申告によって得をすることがあるのはご存じでしょうか?
今回は、不動産売却の際、なぜ赤字でも確定申告をすべきなのかについて解説します。

そもそも、確定申告をする必要があるケースとは?

不動産売却の際、確定申告をする義務が発生するのは、売却によって利益が発生したときです。
これは“義務”であるため、利益が出ているのに確定申告をしなければ、当然罰則を受けることになります。
具体的には、無申告加算税、過少申告加算税、重加算税、延滞税といった罰則ですね。

なお、不動産売却の際に利益が発生しているかどうかは、実際売買代金として受け取った金額ではなく、売買代金から取得費や各経費などを差し引いた額がプラスなのか、マイナスなのかで判断されます。

なぜ赤字でも確定申告をするべきなのか?

不動産売却によって、利益が発生しなかった場合、つまり損失が発生した場合には、確定申告をする義務が発生しません。
義務が発生していないため、当然、罰則の対象にもなりません。

ただ、たとえ不動産売却の結果、赤字になったとしても、特定の要件をクリアすれば、他の所得から不動産売却によって発生した赤字を差し引くことで、税金が安くなる可能性があります。
また、その年にすべての赤字を差し引くことができなかった場合、売却した次の年以降に、その赤字を繰り越せることもあります。

これが、赤字でも確定申告をした方がいい理由です。
つまり、不動産売却によって1度損をしても、最終的には得をする可能性があるということですね。

ちなみに、不動産売却において赤字が発生しているかどうかは、売買代金-取得費-譲渡費用という計算式によって、明らかにすることができます。
例えば、売買代金が2,000万円であっても、取得費と譲渡費用の合計が2,500万円ある場合は、500万円の赤字が出ていることがわかります。

赤字の際の確定申告における“損益通算”について

損益通算とは、ある所得において赤字が発生したときに、別の所得の黒字で合算することで、税金を安くすることができる制度のことを言います。

例えば、給与所得としての黒字が500万円あり、30万円の税金を支払っている場合、別の所得で500万円の赤字が出ても、給与所得と合算することで、支払った30万円の税金は返ってきます。

不動産の譲渡所得は分離課税であるため、通常であれば、別の所得と合算することはできません。
ただ、売却した不動産が居住用であるといったような特定の要件をクリアすれば、不動産の譲渡所得であっても、他の所得と合算することができます。

赤字の際の確定申告における“繰越控除”について

繰越控除とは、不動産売却の赤字を他の所得と損益通算したにもかかわらず、すべて差し引けなかったときに、翌年以降も継続して損益通算できる制度のことを言います。

例えば、不動産売却の赤字が2,000万円あり、給与所得から500万円を差し引いたものの、1,500万円の赤字が残ってしまうといった場合に利用できます。

ちなみに、不動産の譲渡所得に関する特例では、売却した翌年以降3年間まで、繰越控除をすることができます。
つまり、繰越控除が利用できれば、「給与所得が少なくて(不動産売却の赤字が大きすぎて)、赤字のすべてを差し引けない!」という状況になる心配はないということですね。

まとめ

これまで、「利益が出たときだけ、確定申告をすればいい」と考えていたみなさん。
この記事を読んで、赤字でも確定申告をすることの大切さを、少しはご理解いただけましたでしょうか?
不動産売却の際の赤字は、確定申告をすることによって、実質大きく軽減させることができます。
したがって、不動産売却によって赤字が出たときは、まず損益通算、繰越控除を受けられる要件をクリアしているかどうか確認しましょう。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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