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不動産ノウハウ

2020.03.24

不動産売買のお客様担当者がお悩みを解決!~不動産の査定価格はどのように算出されるのか?~

不動産の売主となる方は、必ずと言っていいほど不動産会社に依頼し、査定価格を算出してもらいます。
では、その査定価格というものがどのように算出されているか、ご存知でしょうか?
今回は、不動産売買に関する知識の1つとして、代表的な査定価格の算出方法を知っていただきたいと思います。

取引事例比較法

査定対象となる不動産と似た条件の物件における取引事例を参考に、査定価格を算出する方法を“取引事例比較法”といいます。

例えば、売主の戸建て物件が最寄り駅から徒歩3分の立地にある場合、同じように駅から徒歩3分程度で、築年数・間取りなどが似た物件の取引事例を参考にします。
また、集合住宅の場合は、他の部屋がどれくらいの価格で売買されたのかを参考に、査定価格を算出します。
これは、非常にポピュラーな算出方法ですね。

また、取引事例を参考にするといっても、不動産には時期ごとに違う相場というものがあるため、その点も考慮して価格が決定されます。
したがって、ポピュラーではあるものの、決して簡単な算出方法ではないということですね。

ちなみに、取引事例比較法は、似たような物件が少ない地方などの不動産に対しては、少し用いるのが難しいと言われています。

収益還元法

査定対象の不動産が将来生み出すと推測される純利益と、現在の価値をトータルで評価し、査定価格を弾き出す方法を“収益還元法”といいます。
そこから利益が発生するということがないため、一般的な住宅において用いられることは基本的にありません。
つまり、投資用物件に用いられる査定方法ですね。

また、収益還元法には“直接還元法”と“DCF法”の2種類があります。
前者が一期間の純利益をキャップレート(還元利回り)から還元して価格を算出するものであるのに対し、後者は連続する複数の期間の純利益と復帰価格を現在価値に割引し、合計して価格を算出します。

ちなみに、“連続する複数の期間の純利益”には、投資用物件の賃料等が該当し、“復帰価格”とは、その物件における将来の転売価格等を指しています。
少し複雑ですが、投資用不動産を売却する方は覚えておきましょう。

原価法

不動産における再調達原価をもとに、査定対象となる物件の査定価格を算出する方法を“原価法”といいます。
わかりやすく言うと、査定対象の不動産をもう1度建築した場合の原価を割り出した後、築年数に応じた減価修正を行うというものですね。

例えば、土地を売却する場合、近隣に山林などの取引事例があれば、その事例をもとに造成工事費、付帯工事費を計上します。
また、建物の場合は、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調査し、築年数による価値の低下を減額して、対象不動産の査定価格を弾き出します。

この算出方法は、再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産にはとても有効ですが、再調達原価が把握しにくいことから、既成市街地などの不動産にはあまり向いていません。

同じ算出方法でも、査定価格は不動産会社によって異なる

不動産会社は、主に上記3つの方法で査定価格を算出します。
ただ、同じ方法を算出している不動産会社が、同じ査定価格を弾き出すとは限りません。

なぜなら、各不動産会社はこれまでに解説した算出方法だけでなく、専門的な検討項目をいくつも加えて査定価格を弾き出しているからです。

まとめ

ここまで、不動産会社による査定価格の算出方法を見てきましたが、いかがでしたか?
前述の通り、同じ不動産を査定してもらう場合であっても、不動産会社によって提示する査定価格は異なります。
したがって、いくつもの不動産会社に依頼し、1つでも多くの査定価格を算出してもらうことは、とても重要な作業だと言えます。
専用のサイトを利用すれば、それほど時間はかかりません。
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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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