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不動産ノウハウ

2020.06.17

差し押さえになった不動産は売却できるのか?

新型コロナウィルスによるコロナショックによって、住宅ローンの破綻が大量に発生することが懸念されています。そうなると不動産差し押さえられてしまうこともあり得るでしょう。そうなったとき、その不動産は売却することができるのでしょうか?

差し押さえになるのはどんな時?

まず不動産が差し押さえられてしまうのは、どんな時なのでしょうか?差し押さえになるのを防ぐことができれば、それに越したことはないでしょう。まずは差し押さえになる条件について確認しましょう。

まず住宅ローンの支払いができず、滞納してしまったときは金融機関から督促の電話が届きます。それでも支払われない場合は、手紙やはがきで督促状が届けられます。

こうした段階を経て5か月ほど滞納すると今度は、「期限の利益の喪失」というお知らせが届きます。これは要するに、今後分割払いが認められなくなるという通告です。

そして保証会社からは「代位弁済通知」が届きます。保証会社は住宅ローンが支払われなくなったときに、金融機関へと住宅ローンの残額を代わりに支払うのです。そしてこれが届いてしまうと、今後は一括払いでしか返済ができなくなってしまいます。

そうして滞納が6か月続いてしまうと、裁判所から「競売開始決定通知」というものが届きます。この時点で、不動産はすでに差し押さえられてしまっています。

不動産の差し押さえは所有者の同意がなくてもできるのです。手続きとしては債権者である保証会社が裁判所に申し出て、裁判所がそれを認めたら法務局に嘱託することで、その不動産に差し押さえ登記がされてしまいます。

差し押さえられるとどうなる?

差し押さえられた不動産はどうなるのでしょうか?差し押さえられたときは、すぐに追い出されてしまうというイメージがあるかもしれません。しかし、実際にはすぐに追い出されるということはありません。

差し押さえられた不動産は、競売の準備が進められます。それに伴って、不動産を処分することは禁止されてしまいます。また差し押さえられた不動産の所有権を移転しても、そのあとで競売にかけられると、差し押さえのほうが優先されてしまいます。

つまり不動産を誰かに売ったとしても、住宅ローンを返済しない限りは競売にかけられて、誰かが購入します。そうすると、売買の契約が無効になって、競売で購入した人のものになってしまうのです。

この競売の結果が優先されるという決まりがあるので、差し押さえられた不動産は普通の方法では売ることができないのです。しかし売却できる方法はあるので、その詳細は後述します。

差し押さえられると、まずは裁判所から執行官評価人という人が訪れます。不動産の詳細を確認するために調査を行い、それをもとに物件評価額を決定するのです。この訪問を断ることは禁止されていて、もし拒否した場合は警察が立ち会うことになります。

競売での入札最低価格は、物件評価額のおよそ8割です。その評価額と入札最低価格、物件の詳細については、インターネット上で公示されます。それを見て、購入を希望する人はいくらで入札するか決定するのです。

公示の期間が終わると、今度は入札が行われます。この時は1日で入札から購入者まで決まる方法と、入札期間を1週間設ける方法がありますが、ほとんどは1週間の入札期間がある方法で行われます。

この入札が開始すると、もう売却することはできません。完全に競売の結果を待つしかなくなるのです。売却したいときは、この入札が始まる前日までにすべての手続きを終わらせてしまわなければいけません

そうして購入者が決まったら、購入者は代金を納めます。そして不動産の名義は購入者のものに変わるのです。退去しなければいけないのはこのタイミングで、差し押さえとなってから最低でも半年後になります。

競売だと物件評価額の8割程度でしか売ることができないので、本来の相場よりも安い価格になってしまうのです。それで住宅ローンをすべて支払うことができない場合は、残った分を返済しなくてはいけないので、高く売れるに越したことはないのです。そのためには、競売ではなく普通に売却しなくてはいけません。

差し押さえられた不動産を売却する方法

先ほども言いましたが、不動産を差し押さえられてしまうと所有権の移転をすることは禁止されます。また差し押さえられた不動産を買いたいという人もまずいません。

では、どうすればいいのか。それは差し押さえを解除してもらえばいいのです。そのためには、差し押さえを申し出た保証会社の同意が必要になります。

まず本来は差し押さえを解除する条件として、残った債務を全額返済しなくてはいけません。しかしそれは難しいでしょう。

どうするかというと、一部を返済することで解除してもらえるように交渉するのです。そのためには、いくら支払うことができるのかを明らかにしなくてはいけません。そこで、まずは差し押さえ物件の売却ができる専門の不動産業者に相談してみましょう。

不動産業者はその物件の差し押さえが解除されることを前提として、買いたいという人を探します。見つかったら、売買価格を決めて住宅ローンを申し込んでもらいます。

そこから審査のために1か月ほどかかりますが、結果が出たらその金額をもとに保証会社と交渉します。保証会社も支払われる金額が競売よりも高くなる見込みがあるならそのほうがいいので、交渉には応じてもらえることが多いのです。

交渉は不動産業者に同席してもらいましょう。そうすれば途中でアドバイスをしてもらうこともできます。双方が合意したら、その価格を入金して差し押さえを解除してもらい、売却することができるようになります。

ただし、すべての手続きを入札開始までに終わらせなくてはいけないので、実はそれほど時間の余裕がありません。途中、住宅ローンの審査を待つ期間が1か月ほどあるので、そのことも考えるとかなりギリギリになるでしょう。

競売の開始まではまだ時間があるからと放置しないで、なるべく早くに手続きを進めていきましょう。

まとめ

本来、任意売却は差し押さえられる前に行うものです。差し押さえられた不動産は売却が禁止されてしまうので、売却するにはまず差し押さえを解除することから始めなくてはいけません。

その際は、保証会社との交渉も必要になるので、専門の不動産業者にきちんと相談したほうがいいでしょう。差し押さえられたからといってあきらめず、なるべく高く売れる方法を探しましょう。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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