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不動産購入時、住宅ローン審査でチェックされる属性とは?

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不動産購入時、住宅ローンによる借入を行わず、自己資金だけで購入資金を用意できる方はほとんどいません。したがって、大半の方が住宅ローン審査を受けることになるのですが、ここでポイントとなるのが申込者の“属性”です。

今回は、不動産購入時、住宅ローン審査でチェックされる属性について解説します。

属性って何?

「不動産購入時、住宅ローンを利用するのであれば、属性を良くしておかなければいけない」このような文言を聞いたことがある方は多いでしょう。

住宅ローン審査における属性とは、簡単にいうと“申込者にどれくらい信用があるか”という指標のことを指しています。

具体的には、借入先金融機関が以下のような項目をチェックし、属性が良いか悪いかを判断します。

  • 年齢
  • 年収
  • 勤務先情報
  • 勤務形態
  • 勤続年数
  • 居住物件情報
  • 家族構成
  • 既存借入金額
  • 過去の金融事故の有無 など

この中でも、特に入念にチェックされるのが“年齢”、“年収”、“勤続年数”、“既存借入金額”の4項目です。

年齢

不動産購入時、住宅ローン審査で重視される属性の項目としては、まず“年齢”が挙げられます。多くの金融機関は、住宅ローン申し込み時の年齢を“満70歳未満(満20歳以上)”、完済時の年齢を“満80歳未満”と定めています。

つまり、上記より高い年齢の方は、融資をしてもらえないケースが多いということです。また、申し込み時の年齢が満70歳未満であっても、50歳を超えていると融資条件は厳しくなる可能性があります。

具体的には、「定年退職後、どのように返済していくのか」という計画の作成を求められることが多いです。ただ、退職金や年金などを受け取れる予定の方は、比較的高齢であっても返済計画が立てやすいため、そこまで心配する必要はないでしょう。

年収

不動産購入時、住宅ローン審査で重視される属性の項目としては、“年収”も挙げられます。これは、もっとも重視されるポイントと言っても過言ではありません

住宅ローン利用時、融資される金額の上限は、年収の約7~8倍と言われています。つまり年収500万円の方であれば、3,500~4000万円ということになります。ただ、これはあくまで上限金額であり、必ずしも上限いっぱいまで融資してもらえるとは限りません。

金融機関は、申込者のローン返済負担率や融資率、購入物件の担保価値などをもとに、“借入可能額”を決定します。よって、年収に占める年間返済額の割合や、購入する物件の価格に対する借入金の割合が大きくなると、借入可能額は減額される可能性があります。

借入希望額を伝える際は、以下の返済負担率を超えないようにすることで、借入可能額が減ったり、審査に落とされたりする心配が少なくなります。

民間銀行の住宅ローンの返済負担率

年収 返済負担率
100万円~300万円 20%以下
300万円~450万円 30%以下
450万円~600万円 35%以下
600万円 ~40%以下

フラット35の住宅ローンの返済負担率

年収 返済負担率
400万円以下 30%以下
400万円以上 35%以下

ちなみに、“フラット35”とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している長期固定金利の住宅ローンをいいます。

勤続年数

不動産購入時、住宅ローン審査で重視される属性の項目には、“勤続年数”も挙げられます。勤続年数とは、同じ勤務先に勤め続けている期間のことをいいます。勤務を開始した初日から、何年経っているかという数え方が基本です。

これまで働いてきたトータルの年数は“勤務年数”であるため、これと同じ意味ではありません。また、住宅ローンの審査は、勤続年数が長ければ長いほど有利になります。

なぜなら勤続年数が長い方は、これまで同じ勤務先に長く勤め続けているように、何十年にも渡ってローンを返済し続けてくれると判断されやすいからです。

逆に、年収は高いものの、数年単位ですぐに転職しているという方は、借入先金融機関から信用されにくいでしょう。具体的には、勤続年数が3年を下回る場合、かなり厳しい条件での融資になったり、審査に落ちてしまったりする可能性が高いです。

ちなみに、勤続年数が長くてもっとも評価される職業には、公務員や一部上場企業の会社員などが挙げられます。一方、勤続年数が長くても、収入の安定度が不安視される中小企業の会社員、自営業といった職業は、あまり高い信頼を得ることができません。

既存借入金額

不動産購入時、住宅ローン審査で重視される属性の項目には、“既存借入金額”も挙げられます。これは簡単にいうと、住宅ローン申し込み時点における、他の借入金の状況・金額を指しています。

具体的には消費者金融からの借入金額、クレジットカードのキャッシング利用金額などが挙げられます。これらの既存借入金額が残っているだけで、融資可能額が100万円単位で変わってくることも珍しくありません。

したがって、住宅ローン審査を受けるのであれば、あらかじめ自身がどれくらい他の借入を行っているのか、またはどのような借入が既存借入金額に含まれるのかを確認しておきましょう。

信用性が低いと判断されやすい属性

先ほども解説したように、高齢であったり、勤続年数が短かったりする場合、不動産購入時に利用する住宅ローンの審査において、属性が良くないと判断されがちになります。

また、その他にも信用力が低いと判断されやすい属性の例は存在します。具体的には以下の通りです。

  • 過去7年以内に債務整理をしたことがある
  • 運転免許証の番号の最後の一桁が4以上の数字
  • 独身
  • 持病がある
  • 現在の居住年数が1年未満

過去7年以内に債務整理をしたことがある

債務整理とは、借金の減額や猶予により、借金のある生活から解放されるための手続きをいいますが、これを行ったという情報は、個人信用情報センター等に7年間残り続けます。

よって、過去7年以内に行った方は「支払い能力が低い」と判断されてしまいます。

運転免許証の番号の最後の一桁が4以上の数字

住宅ローン利用時、本人確認書類として提出することがある運転免許証には、番号が割り振られています。

また、この番号の最後の一桁は、免許証の“再発行”を行った回数を表していますが、これが4回以上の場合、金融機関から「何か問題がある人ではないか?」と思われてしまう可能性があります。

独身

独身だからといって、住宅ローン審査が不利になるわけではありませんが、ルール違反とされる“住宅ローンを利用しての投資用物件購入”を疑われやすくなります

持病がある

高血圧や糖尿病などの持病を持つ方は、住宅ローンを審査に通過したとしても、加入義務のある“団信(団体信用生命保険)”で否決されてしまう可能性があります。ちなみに、フラット35は団信の加入義務がないため、問題ありません。

現在の居住年数が1年未満

現住所の居住年数が1年未満の場合、住宅ローン審査上のスコアが下がる場合があります。これは、何かしらの問題があることで、頻繁に引っ越しをしていると思われる可能性が高いからです。

ただ、自己所有や家族所有の住居であれば、信用力と返済能力があると判断されるため、居住年数が1年未満であっても、審査に影響はありません。

まとめ

ここまで、不動産購入時、住宅ローン審査でチェックされる属性について詳しく解説しましたが、いかがでしたか?近年は、住宅ローン審査に落ちてしまっても、金融機関から明確な不承認理由を教えてもらえません。そのため、あらかじめどんな属性が通りやすく、どんな属性が落ちやすいのかを把握しておくのは、とても重要なことだと言えます。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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