不動産の読み物real estate Reading

不動産ノウハウ

不動産購入時には必要不可欠!住宅ローンの疑問を解決します

不動産に関するみんなのお悩みはこちら

みんなの悩みを見る

自分の悩みも投稿すれば無料で専門家の意見が聞けます

不動産を購入する際には、莫大な費用が必要になります。また、不動産購入時の費用をすべて自己資金で用意できる方は数少なく、ほとんどの方は住宅ローンを利用します。

ここからは、初めて住宅ローンを利用する方が持っていることの多い疑問を解決していきたいと思います。興味がある方は参考にどうぞ!

Q.住宅ローンにはどんなタイプがある?

不動産購入時に利用する住宅ローンは、提供する機関によって、“公的住宅ローン”“民間住宅ローン”に分かれます。前者は金利の面で比較的有利ですが借入限度額等の制限があり、後者は借入限度額が高い一方で個人の融資審査は厳しいなど、それぞれ特徴を持っています。

また、住宅ローンには金利のタイプも存在します。

具体的には、借入時から完済時まで金利・返済額が変わらない“固定金利型(全期間固定型)”、一定期間のみ金利が固定される“固定金利期間選択型”、金利が半年ごと返済額が5年ごとに見直される“変動金利型”の3つですね。

ちなみに金融機関によっては、上記の金利タイプを組み合わせた“金利ミックス型”の住宅ローンを提供していることもあります。

Q.住宅ローン借り換えの注意点は?

不動産購入時に利用する住宅ローンでは、返済中のローンを一括返済することで、新たなローンを借りることができます。これを“借り換え”といいます。また、借り換えをする際に気を付けたいのは、“事前のコスト計算を怠らない”ということですね。

住宅ローンの借り換えは、総返済額あるいは月々の返済額の減額を目的に行います。そのため「金利が低いものに変更すれば良い」と考えている方も多いですが、借り換え時の諸経費(保証料等)がかかることを考えると、それだけで借り換え先を決めるのは好ましくありません。

Q.住宅ローンを選ぶ際にチェックしたいポイントは?

不動産購入時に利用する住宅ローンを選ぶ際は、もちろん金利や返済期間等をチェックしますが、“繰り上げ返済のしやすさ”も忘れずにチェックしておきたいですね。また、繰り上げ返済がしやすい住宅ローンには、以下のような特徴があります。

①手数料が安いもしくは無料

以前は住宅ローンの繰り上げ返済をするたびに手数料がかかるケースが一般的でしたが、近年はこれが非常に安かったり、無料になっていたりする場合もあります。こまめな繰り上げ返済で、金利負担を軽減したいのであれば、なるべく手数料が無料あるいは少額の住宅ローンを選びましょう

②少額から内入れできる

繰り上げ返済の金利軽減効果は、こまめに繰り上げをすることによって大きくなるため、1円など少額から内入れできる住宅ローンの方が繰り上げ返済はしやすいと判断できます。

③手続き後にすぐ繰り上げできる

繰り上げ返済をする際は、1ヶ月前や1週間前など、あらかじめ決められた時期までに申請しなければいけないケースもありますが、申請手続きから実行までの期間が短ければ短いほど、繰り上げ返済しやすい住宅ローンだと判断できます。

④ネット手続きが可能

来店や書類送付等を必要とせず、ネットで手続きが可能な住宅ローンの方が、繰り上げ返済はしやすいと言えます。

Q.住宅ローンの返済期間はどうやって決めるべき?

不動産購入時に利用する住宅ローンの返済期間は、さまざまな角度から検討することができます。例えば、職業が会社員で安定収入が見込めるのであれば、一般的には返済期間を短めにしても良いでしょう。

逆に自営業や収入が不安定な歩合給の場合は、収入の浮き沈みを考慮して、最初は返済期間を長く設定し、状況に応じて繰り上げ返済をするなどして対応しましょう。

また比較的中高齢に差し掛かってから住宅を購入する方は、定年退職までの期間が短いことを考慮して、返済期間を短めに設定することをおすすめします。

Q.住宅ローンの返済可能額はどうやって考える?

不動産購入時に利用する住宅ローンの返済可能額は、単純な額面年収ではなく、“可処分所得”をもとに考えましょう。可処分所得とは、簡単に言うと“自由に使える収入”をいい、額面年収から所得税、住民税、社会保険料を差し引くことで求められます。

また、可処分所得は大体額面年収の80%程度になることが多いですが、今後は年金や社会保険料等の引き上げが予想されるため、どんどんその額が減少していくと考えられます。したがって、返済可能額を考える際は、可処分所得が多少下がっても、無理なく返済していける金額を模索する必要があります。

Q.住宅ローンの返済方法における違いは?

不動産購入時に利用する住宅ローンには、“元金均等返済”“元利均等返済”という2つの返済方法があります。

元金均等返済は、借入金額を返済階数で割って算出した割賦元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法で、当初から元金返済分が比較的多いため、ローン残高の減少スピードは早いです。一方、元利均等返済は、毎月の返済額(元金と利息の合計)が同じ金額になるように返済していく方法で、元金均等返済よりもローン残高の減少スピードは遅いです。

また、総支払利息も元金均等返済より多くなりますが、返済当初の返済額は少ないため、計画はこちらの方が立てやすいですね。

Q.住宅ローン減税って何?

不動産購入時に利用する住宅ローンには、“住宅ローン減税”というものが存在します。これは住宅購入時に住宅ローンを利用した場合に、年末のローン残高に応じて、一定額を10年間に渡って所得税から減額する制度をいいます。

入居年によって年末ローン残高の上限、最大の控除額は異なります。表にまとめておきますので、ぜひ参考にしてください。

入居年 控除期間 年末ローン残高の上限 控除率 最大控除額
2014年1月~2014年3月 10年間 2,000万円 1.0% 200万円
2014年4月~2021年12月 3,000万円 400万円

ちなみに、購入する住宅が認定長期優良住宅あるいは認定低炭素住宅の場合、控除額は最大500万円までアップします。

Q.住宅ローンの手続きに必要な書類は?

不動産購入時、住宅ローンを利用する場合は、いくつかの書類を用意しなければいけません。また必要な書類やその部数は金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

借入申込書等、金融機関所定の書類以外で必要となる書類は、主に以下の通りです。

①所得を証明する書類

  • 住民税課税決定通知書または特別徴収税額の通知書
  • 源泉徴収票
  • 納税証明書(所得金額用および納税額用)または住民税課税証明書および住民税納税証明書
  • 確定申告書の写し

②住民票(家族全員の記載があるもの)

③印鑑証明書

④健康保険被保険者証の写し

⑤本人確認書類(運転免許証、パスポート等)

⑥物件に関する書類

  • 売買契約書の写し
  • 建物工事請負契約書の写し
  • 重要事項説明書の写し
  • パンフレット、販売図面
  • 確認済証(旧建築確認通知書)の写し
  • 土地建物の登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 建物図面、各階平面図
  • 土地の公図、実測図
  • 地積測量図

ちなみに、上記の必要書類の中には、“発行から3ヶ月以内のもの”など、発行期限が設けられているものもあるため、注意しましょう。

まとめ

ここまで、不動産購入時には必ずと言って良いほど利用する、住宅ローンに関する疑問を解決してきましたが、参考にしていただけたでしょうか?住宅ローンは基本的に長期返済となるものですし、商品によって長所や短所、仕組みは異なるため、慎重に選ばなければいけません。無理なく返済できる住宅ローンを選び、不動産購入後の生活を快適なものにしてください!

不動産売買で担当者探しにお困りの際には、イイタンコンシェルジュをお勧めします。きっとあなたに合った担当者さんが見つかります。お悩みも相談できますので、是非一度、イイタンコンシェルジュをお試し下さい!

【不動産】みんなのお悩みはこちら

不動産の悩みを見る

自分の悩みも投稿すれば無料で専門家の意見が聞けます

監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

-不動産ノウハウ
-, ,