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不動産ノウハウ

2020.05.04

不動産売買のお客様担当者が教えます!~不動産投資関連の用語~

これから不動産を購入する方の中には、不動産投資を目的としている方もいるでしょう。 それにあたっては、日常生活では触れることのないさまざまな用語を知っておかなければいけません。 投資用語には似たようなアルファベットで表記されるものが多いため、今回はそうした紛らわしい用語にフォーカスを当てたいと思います。

ROI

投資した自己資金に対し、年間何%回収できたかを示す指標を“ROI”といいます。 これは、“Return on Investment”の略であり、日本語では“投資利益率”もしくは“投資収益率”と訳されます。

この数値が高ければ高いほど、投資対象の不動産は利益率が高いもの、すなわち優れた投資商品だと言えますね。 また、ROIを見ることで、ローンをうまく活用し、レバレッジを利かせた不動産投資ができているか検証することも可能です。 ちなみに、ROIは不動産投資だけでなく、株式投資のファンダメンタルズ分析やマーケティング活動の効果測定、企業分析などでも用いられています。 とても便利な指標ですね。

ROE

不動産投資において、自己資金をどれだけ有効に活用できているかを測る指標を“ROE(Return on Equity)”といいます。 “自己資本利益率”とも呼ばれますね。 ROIと同じように、不動産投資における利回りを表す用語ではあるものの、その意味するところは決して同じではありません。

ROIは、単純にその物件の実質利回りがいくらかを表す数値であるのに対し、ROEは効率的に利益を生み出しているかどうかを示しています。 したがって、不動産投資の利益が増加すればするほどROEの数値は高くなり、逆に自己資金が増加するほど数値は低くなります。

ただ、いかなる状況でも、ROEが高ければ良いというわけではありません。 例えば、少ない自己資金で不動産投資を始めれば、当然ROEの数値は高くなりますが、その分借入比率、ローン残高は大きくなってしまいます。

ROA

投資した不動産が、どれだけ効率的に利益を生み出すかを指標にしたものが“ROA”です。 “Return to Asset”の略で、“総資産利益率”とも呼ばれますね。また、ROAを見る際の考え方は、先ほど解説したROEと非常に似ています。 利益が増えればROAは高くなりますし、総資産が増えれば低くなるからです。

つまり、少ない総資産で多くの利益を生む不動産が、ROAの高い物件、つまり優れた投資対象になるというわけですね。 ROAを高くするためには、無駄な資産を極力減らし、利益率を上げていかなければいけません。

もちろん、それには投入する資産と生み出す利益のバランスについて、しっかりコントロールする必要があります。

DCR

不動産投資によって得られる純利益をもとに、住宅ローンの返済能力を見る指標を“DCR(Debt Coverage Ratio)”といいます。 日本語では、“債務回収比率”や“借入金償還余裕率”と訳されますね。

DCRは、不動産をローンで購入し運用している場合、営業純利益がローン返済額と同額であるため、キャッシュフローが出ない状態のときに“1”として算出されます。 また、1に満たない場合は、収益に占めるローン返済額の割合が高すぎることを意味しています。

つまり、その不動産投資には余裕がなく、危険な状態にあると判断できるわけですね。 ちなみに、兼業投資家の方は本業収入などで負担し、DCRの数値を上げることができます。 ただ、自然災害や社会状況の変化などによって、入居者が一気に減ってしまうようなことがあると、損失に耐えられなくなる可能性は否めません。

まとめ

ここまで、混同しやすい不動産投資の関連用語について解説してきましたが、いかがでしたか? 不動産投資を学べば学ぶほど、本記事のような間違えやすい用語に出会いやすくなります。

また、投資規模が大きくなるほど各用語の意味を理解し、状況に合わせて使い分けていかなければいけません。 いずれにせよ、早い段階で理解し、混同しないように努めることが重要です。 不動産売買で担当者探しにお困りの際には、イイタンコンシェルジュをお勧めします。 きっとあなたに合った担当者さんが見つかります。 お悩みも相談できますので、是非一度、イイタンコンシェルジュをお試し下さい!

 

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ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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