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不動産ノウハウ

2020.08.07

不動産売買のお客様担当者がお悩みを解決!~不動産売買における契約解除のパターン~

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不動産売買は買主と売主が契約書を締結することで成立します。ただ、何らかの事情でそれが解除されることも珍しくありません。

1度成立した契約が白紙になることは、買主にとっても売主にとっても良いことではありませんから、ぜひこの機会に、主な契約解除のパターンを把握しておきましょう。

①手付放棄、倍返しによる契約解除

不動産売買契約では、買主から売主に“解約手付”が支払われます。解約手付の支払いがある場合、買主はそれを放棄、売主は倍額の償還をすることにより、成立後でも契約を解除することができます

ただこのパターンは、相手側に“履行の着手”があるまでの期間しか認められません。一般的には買主による中間金の支払い、売主による所有権移転登記の申請が履行の着手に該当するとされています。

②住宅ローン特約による契約解除

買主が審査に通過しないなど、何らかの事情で住宅ローンを借りられなかった場合、に違約金を負担せず、無条件で売買契約を白紙に戻せるという約定を“住宅ローン特約”といいます。

購入資金を調達できなかった買主を守るための特約であり、売主はこれによる契約解除に対し、異議を申し立てることはできません。

③契約違反による契約解除

例えば、売主が契約を履行するため、すべての手続きを終えているにも関わらず、買主が代金を入金しないとしましょう。この場合、売主はまず買主に対して「代金を支払ってください」という旨の催告を行います。

もし、それでも支払いが確認されないのであれば、売主は解除の旨を伝えた上で、契約を白紙に戻すことができます。明らかに、上記の行為は契約違反ですからね。

もちろん、すでに買主が入金を終えているにも関わらず、売主が物件を譲渡しない場合は、買主の方から同様に契約を解除することが可能です。

④消費者契約法による契約解除

消費者(個人)と事業者の間で結ばれる契約について、消費者の保護を図るための特例を設けた法律を“消費者契約法”といいます。つまり、買主と売主のどちらかが、不動産会社や買い取り業者である場合に適用される法律ということですね。

重要事項説明について、事実と違う内容を告げられたときや、不利益となる事実が告げられなかったときなどは、消費者がすでに結んだ契約、その意思表示を取り消せます。

⑤契約不適合責任による契約解除

不動産売買契約に従い、売主が買主に引き渡した物件が、その種類・品質・数量に関わらず“契約内容に適合していない”と判断された場合、売主が負う責任を“契約不適合責任”といいます。2020年4月1日に施行された改正民法において、これまでの“瑕疵担保責任”に代わって制定されました。

契約不適合により、契約の目的が達せられないと判断できる場合、買主は契約を解除できます。ちなみに契約不適合責任では、買主が売主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることも可能です。

⑥双方の合意による契約解除

特に売買契約書に記載がない場合でも、買主と売主が協議し、お互い合意を得ているのであれば、契約は白紙に戻すことができます。あまり頻繁に行われることはありませんが、買主と売主のどちらかが解除を打診し、条件付きで応じてもらうというパターンが一般的ですね。

ちなみに、合意解除の場合、後々“言った、言わない”のトラブルが起きやすいため、成立時にはその内容を書面に起こしておかなければいけません。

まとめ

不動産売買契約は、買主と売主のいずれかに過失・問題がある場合や、ルール上従わざるを得ない場合など、あらゆるパターンで白紙に戻る可能性があります。

もちろん、解除は致し方ないということもありますが、自身の過失で契約がなくなってしまうようなことは、絶対に避けなければいけません。そうなると、好条件での売却や購入のチャンスを逃してしまう可能性もあります。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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