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離婚

2019.05.30

離婚でマンションの売却を考えている人必見!不安な財産分与・ローンを徹底解説

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厚生労働省の発表によると、平成30年に結婚した夫婦の推計は59万組。それに対し、離婚した夫婦は20万7000組となっており、およそ3組に1組が離婚するという時代に突入しています。

離婚に際して問題になるのが、マンションや戸建てなどの自宅(不動産)をどうするのかということではないでしょうか?そこで本記事では、下記3つにフォーカスして解説してまいります。

  1. そもそも、離婚に伴ってマンションを売るべき?住み続けるべき?
  2. マンションを売却したら財産分与はどうなる?
  3. 離婚時に住宅ローンが残っているマンションはどうやって売るの?

離婚でマンションの売却を決めた人はもちろん、売るべきか悩んでいる人もぜひ参考にしてみてください。ご覧いただくことで、これからあなたがすべきことが見えてくるはずです。

そもそも離婚でマンションは売却するべき?住み続けるべき?

まずは、離婚でマンションを売るべきか?住み続けるべきか?で悩んでいる方に、住み続けるための方法とそのリスクについてお伝えしていきます。

離婚後夫または妻がマンションに住み続ける方法とリスク

  • 「子どもの住環境を変えたくない」
  • 「通勤に便利だからこのまま住み続けたい」

このような理由で、離婚後も夫または妻(+子)が住み続ける選択をするケースも少なくありません。

しかし、マンションにどちらか一方が住み続ける場合には、一定のリスクがあることを認識しておきましょう。

離婚時は家を売却するべきか住み続けるべきか?メリットやリスクを徹底比較

婚姻後に築いた資産は、財産分与の対象となります。財産分与については後述で詳しく解説しますが、婚姻後に購入したマンションに離婚後も夫婦どちらかが住み続けるとなると、まず財産分与で揉める可能性が高いといえます。

「夫婦で築いた資産」であるマンションに離婚後も住み続けるとすれば、住み続ける一方は、家を出ていく一方に資産の半分を分与しなければなりません。とはいえ、これは財産分与の原則的な考え方ですので、家を出ていく一方が「なにもいらない」と言えばすむ話ではあります。ただ、そうはいかないのが離婚というものでしょう。

たとえば、3,000万円の価値があって2,000万円の住宅ローンが残るマンションは、「1,000万円の資産」としてみなされるため、住み続ける一方は、家を出ていく一方に半額の500万円を分与する…というのが基本です。これは、マンションが夫単独の名義だとしても変わりません。それは、名義はどうあれ、マンションは「婚姻後に築いた資産」に変わりはないからです。

そしてさらにややこしくなりがちなのが、離婚前に清算しない場合。具体的には、妻子がマンションに住み続け、夫が子の養育費代わりにマンションのローンを支払い続けるようなケースです。

離婚後夫名義の住宅ローンが残る家に妻が住むための方法を完全ガイド

 

妻子が住み続ける場合は、「子どもの住環境や生活環境を変えなくてすむ」「妻子の家賃がかからない」などのメリットがあります。しかしその一方で、次の2つのことがリスクとして考えられます。

1.元夫の住宅ローン返済が滞る

たとえ、離婚協議で「養育費代わりに夫は住宅ローンを支払い続ける」と決定したとしても、夫による住宅ローン返済が滞らないとは言い切れません。たとえば、急病やリストラによって収入が大幅に減ってしまう可能性もあれば、「支払う義理はない」と元夫の考えが変わることもないとは言えないでしょう。

住宅ローンの返済が滞れば、マンションは差し押さえられ、強制的に競売にかけられてしまいます。そして結果的に、そこに住む妻子は強制退去を迫られることになってしまうのです。

養育費は、現金でもらっていれば数ヶ月滞納されてしまっても、一定期間は未払い分を請求することができます。しかし、住宅ローンの返済を養育費代わりとしている場合には、数ヶ月の滞納で競売が決定してしまうため、「滞納」が致命的となってしまうのです。

2.離婚後「母子手当」がもらえない可能性も

離婚後、子を育てる一人親は、「児童扶養手当(母子手当)」を受給できます。

児童扶養手当とは、父母の離婚などで、父又は母と生計を同じくしていない児童が育成される家庭(ひとり親)の生活の安定と自立の促進に寄与し、児童の福祉の増進を図ることを目的として支給される手当です。

(国制度) (引用:東京都福祉保健局

しかしこの母子手当には、所得制限があり、「所得」には養育費の8割相当額が加算されます。

養育費代わりに元夫が妻子の住むマンションの住宅ローンを支払っている場合は、家賃相当額が妻の「所得」とされてしまうことがあり、結果として母子手当の所得制限を超えてしまう可能性があるので注意が必要です。

離婚後夫名義の家に住むときのリスク!母子手当がもらえない?

妻子が住み続けるときの名義変更

マンションは、夫の単独名義、あるいは夫婦の共有名義であるケースが多いでしょう。妻子が住み続けるとすれば、「妻に名義を移してしまえばいいのでは?」と考えるかもしれませんが、名義変更は簡単ではありません

離婚時に不動産の名義変更をする方法とは?費用や税金についても解説

とはいえ、実はマンション自体の名義変更は難しくなく、難しいのは、住宅ローンの名義変更。住宅ローンの名義を変えるとなると、ローンの返済義務も移行します。返済義務が移行するということは、つまり返済能力が審査されるということ。住宅ローンの借り入れ時と同様に、新たな名義人の収入や勤続年数、個人の信用情報などが審査され、金融機関に認められなければ名義変更はできません。

夫の単独名義、あるいは夫婦の共有名義だったローンを、妻単独で返済していけるケースは稀であるため、やはり妻への名義変更は難しいといえるのです。

離婚後マンションを賃貸に出す

マンションを売らないで第三者に貸し出すことを考えている方もいらっしゃるかもしれませんね。

離婚でマンションは売却するべき?賃貸に出すべき?

夫の単独名義でも、夫婦の共有名義でも、マンションを貸し出せば、離婚後の生活費や養育費の足しになるでしょう。しかしこの場合もまた、離婚時にマンションを換価しないことによって、財産分与でもめる可能性が高いと言わざるを得ないでしょう。

また、肝心の「離婚後の生活費の足しに」という部分についても、目的を果たせるとは限りません。というのも、やはり賃貸に出すということは「経営」ですから、うまくいくとは限らないからです。

マンションは維持するだけでお金がかかるので、入居者が入らなければ赤字にもなりますし、管理や確定申告などの実務も伴います。よって、明確な経営戦略があれば別ですが、安易に「貸せばいい」とは考えるのは危険だといえるでしょう。

離婚でマンションを売却するとき財産分与はどうなる?

さて、ここからは離婚でマンションを売却するときの「不安」の代表格である、財産分与と住宅ローンについて解説していきます。

まずは、財産分与からです。

離婚時の財産分与で知っておくべき3つのこと【税金・ローン・家】

財産分与の比率

たとえ夫の名義でマンションを購入したとしても、婚姻期間に築いた財産であれば財産分与の対象となります。 離婚時の財産分与は、基本的には夫50%、妻50%です。つまり、マンションの売却金額は折半するというのが財産分与の原則です。

財産分与時に「折半」が適用されないケース

夫婦が離婚するとき”財産は半分ずつ”というのが基本的なルールです。 しかし、これはあくまで原則であって、当てはまらないケースがいくかあります。 では、半分ずつにならないケースとはどのようなケースなのか見ていきましょう。

ケース①:一方が財産の形成に大きく寄与しているとき

夫婦の共有財産を形成するにあたって、一方の貢献が非常に大きい場合は半分ルールが適用されないことがあります。ただし夫が働き、妻が専業主婦という場合は夫の生活を守るために妻が支えていたということになるので、その場合は半分ルールが適用されます

例えば妻が主婦として家にいる中でアイデア商品を考え出して、それが大ヒットしたため5,000万円の収入を得て貯金していたとします。夫の収入から貯金していたのが1,000万円なら合計で6,000万円の貯金があるのですが、その内訳として妻の貢献度が大きいので半分ではなく妻の取り分が大きくなるでしょう。ただしそのアイデア商品を生み出すために夫の協力が不可欠だったと判断された場合は、その点も考慮されることとなるでしょう。

また夫が働きながら家事や子育ての大半をこなしていて、妻はあまり家にいないで実家に入り浸っていたというケースもあります。 その場合は、妻の家庭に対する貢献度が非常に低くなるので、この場合も半分ルールが適用されないことがあります。 夫の収入をもとに妻が投資で増やしたという場合は、夫婦の収入として扱われることが多いので注意しましょう。

ケース②どちらかが大きく財産を減らす行為をしたとき

どちらかが財産を大きく減らすような浪費をした時も、半分ルールが適用されない可能性が高くなります。

よくある例としてギャンブルが考えられます。どちらかがギャンブルで大きく負けて、それを取り戻そうと貯金を無断で使い込み、さらに大きく負けたときなどは、離婚時に取り分を減額される可能性が高いでしょう。

例えば本来なら貯金が1,000万円あったはずなのに、夫がギャンブルのために使い込んでしまい、妻が知らない間に500万円まで減っていた、というケースです。

ギャンブル以外にも、夫がキャバクラに通って女の子に何百万円も貢いでいた、というケースも考えられます。浮気とまではいえないものの、やはり財産分与の際は不利になるでしょう。

妻が高額な買い物を続けていた、というケースもあります。この場合、買ったものが換金可能であれば財産の一部として問題ないのですが、換金できないものや本来の価値から著しく乖離した価格で購入していた場合などは、財産分与で不利になるでしょう。ただし、夫の同意を得て購入していた場合は、双方に責任があるといえるかもしれません。

ケース③片方が病気で働くのが難しいとき

どちらかが病気で離婚後に働いていくのが難しいというケースでは、扶養としての意味合いから財産を多く分与するケースがあります。

例えば結婚してから妻が癌になり、さらに卵巣切除や股関節の手術を受け、C型肝炎にもかかっている状態で離婚した63歳の妻という事情があれば、今後妻が生活していくことが難しく、金銭的に困難となることが予想されます。

そういった事情を考慮して、妻の取り分が多くなるように夫婦間の年金の差額の4割を妻が死亡するまで支払うこと、ということが認められるケースがあります。

そこまで重症ではなくても、慢性的な病気があったり、夫の運転が原因で起こった事故の後遺症が長く続いていたりした場合、離婚後に夫との収入に大きな格差があると判断されれば、財産を半分にした上で扶養分として夫から妻に850万円を支払うこと、という判決が出たケースもあります。

主に、病気や年齢を理由に、離婚してからの生活に不安が残る妻に対して、財産分与を多く受け取ることが認められる、というケースが多いのです。 民法でも、病気や年齢、心身の状態、就労可能性などの一切の事情を考慮して分与の割合を決める、と定められています。

ケース④夫の収入が多額な場合

夫が医師や会社の取締役などの仕事をしていて、収入がかなりの高額だったときなどに、妻がどれだけ貢献していたかを考慮されて財産分与が半分にならない、というケースがあります。

例として、夫が医師であり病院を経営していたケースを紹介します。この時、共有財産に該当する資産はおよそ4億円ありました。妻は財産分与の原則にのっとって半額にあたる2億円を要求したのですが、夫婦生活において妻がそれだけの貢献があったとは思えないということで、妻の財産分与額は2,000万円とされています。

これは医師として働くにあたり、その資格を取ることが財産の形成に大きな貢献となったと考え、その資格を取った夫が資産形成の大部分に貢献したとみなされたためです。もし資格を取得する前に結婚していて、妻がそれに協力していた場合はその資格についても夫婦の無形共有財産といえるかもしれませんが、その点は否定的な判決が出ることが多いようです。

また夫が上場企業の取締役で、妻が専業主婦だったケースでは、結婚している間に得られた収入の合計が220億円でした。妻は結婚してから夫の公私にわたる交際関係を支えることに貢献したと主張しましたが、この収入は夫の努力によるもので妻の貢献度は低いという判決が下され、妻の財産分与額は10億円となっています。

ケース⑤養育に費用がかかるのに収入が少ないとき

離婚の際に、幼い子どもがいればどちらかが引き取ることになります。その親権を得た側が極端に収入が少ない場合は、今後の生活を考えて財産分与額が大きくなるケースもあります。

例として、3歳と2歳の子どもがいたケースを取り上げてみます。離婚をしたとき、夫が親権を拒否して妻が持つことになりました。

しかし妻は過去に事務員として働き、結婚後もパートとして働いていたものの、今後どのような仕事に就けるのかわかりません。また事務員だった時の給与も決して多いとは言えませんでした。それに対して夫は一部上場企業の社員で年収1千万円を超えています。しかし夫が浮気をしたことが原因で今回は離婚することとなりました。

今後、妻だけで子どもを育てていくことになりますが、妻はすぐに収入を増やせる当てがありません。夫からは毎月養育費をもらうことが決まっているのですが、それでも収入の格差は大きなものとなります。

その点を考慮して、財産分与は妻が65%、夫が35%をもらうということになりました。このケースでは今後の妻と子どもの生活を考えたうえで、夫の不貞行為が離婚の原因だったため、このような分け方となっています。

離婚時に住宅ローンが残っているマンションはどうやって売却する?

離婚でマンションを売るときの財産分与方法について解説しましたが、売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、話は複雑化します。

ここからは、マンションの住宅ローン残債が売却査定額を下回る「アンダーローン」のケースと、逆に住宅ローン残債が売却査定額を上回る「オーバーローン」のケースに分けて解説していきます。

アンダーローンの場合の売却と財産分与

住宅ローン残債より査定額が高い場合を、「アンダーローン」といいます。例えば以下のようなケースです。

残債2,000万円に対し、査定額3,000万円

アンダーローンのマンションは売却したお金でローンを完済できるため、通常の方法で売却が可能です。売却後には、住宅ローンを完済して売却にかかった仲介手数料などの諸費用を除いた金額が残ります。その手残りを折半すれば、とくに財産分与で揉めることもないでしょう。

ただし、離婚前に売却が完了しなかった場合には、きちんとマンションの財産分与が行われるよう、取り決めた内容を公正証書にしておきましょう。公正証書にしておけば、万が一約束が履行されたかった際の法的措置を比較的容易に行うことができます。

公正証書について解説します

オーバーローンの場合の売却方法

一方、残債よりも査定額が低いことを、「オーバーローン」といいます。例えば以下のようなケースです。

残債2,000万円に対し、査定額1,000万円

オーバーローンだとしても、マンションの売却金額で返済しきれない分を預貯金等で補えれば問題ありません

しかし返済に充てられるだけの預貯金が手元になければ、通常の段取りでは売却できません。この場合にマンションを売却するには、専門家に依頼して任意売却を行う必要があります

離婚で任意売却を考えている人必見!売却するタイミングと家に住み続ける方法とは

離婚で任意売却を考えている人必見!売却するタイミングと家に住み続ける方法とは マンションの住宅ローンを組んだとき、物件には「抵当権」というものが設定されています。簡単にいえば、抵当権によってマンションが借金の担保になっているような状況にあります。ローンを完済するまではこの抵当権が抹消されず、この状態での売却は原則不可です。

任意売却は、債権者に特別な許可をもらうことで、住宅ローンが完済できない状況においても売却を可能にしてくれる売却方法です。

任意売却ってなに?仕組みや方法を徹底解説

マンション売却後に債務が残った場合の財産分与

任意売却は、オーバーローンや住宅ローンが返せない家の売却ですから、売却後も債務が残るのが一般的です。とはいえ、マンションの売却金額は住宅ローンの返済に充てることで最大限債務を圧縮することが可能。また仲介手数料や引っ越し費用などは売却金額から持ち出すこともできるので、離婚時の資金負担を少なくすることができます。

そして任意売却後に残った債務の財産分与ですが、財産分与は、原則的にプラスの資産しか対象にしません。つまり、借り入れや借金については分与されないということですね。

とはいえ、借り入れが残ったからローンの名義人だけが債務を負うというのはやはり揉める原因にもなります。よって、ローンが残った場合には、現金預金やその他のプラスの資産と相殺して財産分与するケースも多くあります。財産分与は、再三申し上げている通り「原則50%ずつ」であるだけで、大事なのは夫婦が納得する形で離婚を成立させることです。

【離婚でマンションを売るときの疑問】理由は言うの?売れないときはどうする?

では最後に、離婚でマンションを売るときに生じやすい「疑問」をピックアップして、解消するための方法を解説していきます。

Q.1「売る前」と「売れたら」やるべきことは?

いざ「離婚するからマンションを売ろう!」と思っても、何から手を付けていいかわからない人も多いのではないでしょうか? 離婚に伴うマンション売却の流れは、以下の記事で詳しく解説していますのでご参照ください。

離婚で家が「売れる前」「売れたら」やるべきことをまとめました

Q.2売却理由として「離婚」は伝えるべき?

「内覧に来た人に離婚のことは隠した方がいいのだろうか?」
「そもそも不動産会社の人にも離婚による売却って言わないべき?」

このように売却理由として「離婚」と言っていいものだろうか…と悩まれる方も多くいらっしゃいます。 結論からいえば、売却理由は素直に伝えるべきでしょう。

というのも、離婚による売却ということを伝えるデメリットより、伝えないことのリスクの方が大きいと考えられるからです。

たとえば、自分の口から伝えなかったとしても、近隣の方から伝われば「言いにくいことを隠すような人」と認識されてしまう可能性もあります。マンションの買主は慎重ですから、そこからさらに物件自体にも欠陥があるのではないか…といった懐疑心が生じてしまうことも否めません。

そもそも、離婚が原因でマンションの価格が下がってしまうようなことはほぼないといえます。冒頭でも述べた通り、今や3組に1組は離婚する時代。離婚した人が住んでいたマンションだからと購入を見送っていたら、いいマンションなんて買えません。

買主が重視しているのは実際の物件についてのことであり、売却物件には何の影響もない「理由」によって売れづらくなることは少ないでしょう。中には縁起が悪いと思う方もいるかもしれませんが、大多数の方は気にしないため売却に悪影響を及ぼす可能性は低いです。もしも自分の口から話しにくいという場合には、営業担当者に代わりに話してもらうこともできます。

Q.3マンションが売れないときはどうすればいい?

マンションは、売りに出しさえすれば売れるものではありません。

「離婚したいから早く売りたい!」と思うでしょうが、マンション売却において焦りは禁物。売れない要因は、必ずしも価格にあるわけでもありません。一定期間マンションが売れない場合には、売れない要因を考えて、その要因に適した対応策を取ることが大切です。

離婚時にマンションが売れないときの対応策を要因別に解説

まとめ

心身ともに負担の大きい離婚。そんなときにマンションの売却まで考えなければいけなくなれば、心労はとても大きなものにもなるでしょう。

しかしマンションの所有を続けるとすれば、離婚「後」の負担はさらに大きく、元夫婦の関係性も継続させなければなりません。

離婚時のマンション売却は、イイタンコンシェルジュの匿名の悩みの投稿担当者探しを活用していただき、少しでも精神的な負担を減らしていただけたらと考えています。信頼できる担当者と出会えれば、スムーズなマンション売却が叶い、新生活を気持ちよくスタートさせることができます。

 

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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