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離婚

【離婚でマンション売却する人が見るべきまとめ】残債・財産分与・税金を解説!

2019.05.30

厚生労働省の発表によると、平成30年に結婚した夫婦の推計は59万組。それに対し、離婚した夫婦は20万7000組となっており、およそ3組に1組が離婚するという時代に突入しています。

離婚する際に問題となるのが、マンションなど自宅の処分です。離婚後も住み続けたいと考える方もいますが、売却を検討される方は少なくありません。

ただ離婚時のマンション売却では、次の3つのことが問題になります。

  1. ローン残債
  2. 財産分与
  3. 税金

本記事ではこちらの悩みを一挙解決いたします。離婚とともにマンションの売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね!

離婚してもなおマンションに住み続けるべきか?売却すべきか?

そもそも、まだマンションに住むか、売るか悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

「子どもの住環境を変えたくない」
「通勤に便利だからこのまま住み続けたい」

などと考え、離婚後もマンションを売却するかどうか悩む方が少なくありません。とくにお子様がいらっしゃる世帯では、売却に二の足を踏んでしまいます。

もちろん、売却せずマンションに住み続けることは不可能ではありません。すでにローンを完済していれば名義の変更も自由ですので、夫婦の話し合いの元どちらかに名義を変更して住み続けることもできるでしょう。

しかし、住宅ローンが残っている状態のマンションでは、住み続けるためには下記の項目をクリアしなければなりません。

  • 誰が住宅ローンを支払うのか
  • 住宅ローンや家の名義はどうするのか
  • 連帯保証人を解除するのか
  • ローン完済後の名義は誰にするのか

ローンの状態によっても選択肢は異なりますので、住宅ローンが残っているマンションに住み続けるか、売却するかを悩んでいる方は専門家に相談しましょう。イイタンコンシェルジュでは、売却するべきかどうかで悩んでいる方のご相談も大歓迎です。離婚後のご家族にとってベストな解決策をアドバイスいたします。

離婚時のマンション売却の注意点①ローン残債

ではここからは、離婚時にマンションを売却する場合の注意点を1つずつ解説していきます。

まずは、マンションの住宅ローンがまだ残っている場合の売却についてです。

住宅ローンが残っているマンションの売却は、オーバーローンかアンダーローンかによって売却方法が変わります。

アンダーローンの場合の売却と財産分与

住宅ローン残債より査定額が高い場合を、「アンダーローン」といいます。例えば以下のようなケースです。

残債2000万円に対し、査定額3000万円

アンダーローンのマンションは売却したお金でローンを完済できるため、通常の方法で売却が可能です。

離婚前に売却が完了しなかった場合には、きちんとマンションの財産分与が行われるよう、取り決めた内容を公正証書にしておきましょう。公正証書にしておけば、万が一約束が履行されたかった際の法的措置を比較的容易に行うことができます。

オーバーローンの場合は任意売却を依頼

一方、残債よりも査定額が低いことを、「オーバーローン」といいます。

残債2000万円に対し、査定額1000万円

例えばこのようなケースです。オーバーローンだとしても、マンションの売却金額で返済しきれない分を預貯金等で補えれば問題ありません。

しかし返済に充てられるだけの預貯金が手元になければ、通常の段取りでは売却できません。この場合にマンションを売却するには、専門家に依頼して任意売却を行う必要があります。

任意売却については、コチラもご覧ください。

マンションの住宅ローンを組んだとき、物件には「抵当権」というものが設定されています。簡単にいえば、抵当権によって物件が借金の担保になっているような状況です。ローンを完済するまではこの抵当権が抹消されず、この状態での売却は原則不可です。

任意売却は、債権者に特別な許可をもらうことで、住宅ローンが完済できない状況においても売却を可能にしてくれるものです。

多くの場合、売却後には債務が残りますが、売却金額を返済に充てることで最大限債務を圧縮することが可能。仲介手数料や引っ越し費用などは売却金額から持ち出すこともできるので、離婚時の資金負担を少なくすることができます。

離婚時のマンション売却の注意点①財産分与

マンションを売却したら、その分はどのように資産を分ければいいのでしょうか?

財産分与の比率

たとえ夫の名義でマンションを購入したとしても、婚姻期間に築いた財産であれば分与の対象となります。離婚時の財産分与は、基本的には夫50%、妻50%です。

最近はネットから簡単にマンション査定の申し込みができるようになったので、離婚時における財産分与がそれほど難しいものではなくなっています。ただし昨今のネット査定は、査定額を比較することが目的のようになってしまっていて、適正な査定額が出ない恐れもあります。

適正な価格はマンション売却の絶対条件。何か困ったことがあれば、イイタンコンシェルジュに登録のある担当者にご相談ください。

マンション売却後に債務が残った場合

先述通り、任意売却ではマンション売却後にも債務が残る可能性があります。その場合、残った債務については誰が支払い義務を負うのでしょうか?

基本的に、マイナスの資産については財産分与の対象にはなりません。夫が個別にした借金などは、離婚後も夫に返済義務があります。ただしマンションなど結婚後に夫婦で築いた資産は、債務においても平等に分割するのが一般的です。

とはいえ、負担や割合については協議の上、決定することになります。そのため任意売却はとくに、離婚「前」におこなうべきです。

離婚後に改めて元夫婦が顔を突き合わせて債務の話し合いをするのは、あまり気持ちがいいものではないでしょう。マンションを売却して、残った債務についてもしっかり分け、それから離婚するのが賢明な判断だといえます。

離婚時のマンション売却の注意点③税金

マンションを売却して財産分与するまではいいですが、今度は「財産分与やマンションの売却に税金はかかるの?」という問題がでてきます。

財産分与は贈与税がかからない

「夫名義のマンションを売って得た金額を妻に分与したら、贈与にあたらない?」

と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

しかし財産分与は「贈与」とみなされないので、贈与税は非課税です。

マンション売却の譲渡所得税はかかる

マンション売却で利益を得た場合は、譲渡所得税の課税対象となります。ただ「離婚だから」課税されるのではなく、どんな状況においても売却益には譲渡所得税が課税されるものです。

また課税対象になるとはいえ、マイホームの売却には利益から最大3000万円控除される特例や軽減税率の特例があるので、よほど大きな利益でなければ課税対象にはなりません。

【番外編】離婚が原因でマンションを売却するとき売却理由は伝えるべき?

マンションを売却する際には、買主から理由を聞かれることが多くあります。「離婚などネガティブな事情は話したくない」という方もいるかもしれませんが、結論からいえば素直に伝えるべきです。

離婚を伝えないことで売れない可能性も

仮に離婚したことが売却理由であることを隠そうとしても、近隣住民などのうわさ話から伝わってしまうケースも考えられます。そうなった場合、「言いにくいことは隠すような人」と認識されてしまう恐れもあます。注意したいのは、そこからさらに物件自体にも欠陥があるのではないかと疑われてしまうことです。

理由を隠してしまえば、マンション売買で重要な信頼関係を損なう恐れがあります。離婚を含め、嘘偽りのない正直な回答が買主に誠実な印象を与えるものです。

離婚が原因で価格が下がるようなことはない

マンションの売却理由が離婚の場合は、買主から敬遠されてしまうのではないかと心配される方は多くいらっしゃいます。しかし冒頭でも述べた通り、今や3組に1組は離婚する時代。離婚した人が住んでいたマンションだからと購入を見送っていたら、いいマンションなんて買えません。

買主が重視しているのは実際の物件についてのことであり、売却物件には何の影響もないのでネガティブな理由だとしても売れづらくなることは少ないでしょう。中には縁起が悪いと思う方もいるかもしれませんが、大多数の方は気にしないため売却に悪影響を及ぼす可能性は低いです。もしも自分の口から話しにくいという方は、営業担当者の方に代わりに話してもらうこともできます。

まとめ

心身ともに負担の大きい離婚。そんなときにマンションの売却まで考えなければいけなくなれば、心労はとても大きなものにもなるでしょう。

しかしマンションの所有を続けるとすれば、離婚「後」の負担はさらに大きく、元夫婦の関係性も継続させなければなりません。

離婚時のマンション売却は、イイタンコンシェルジュの匿名の悩みの投稿や担当者探しを活用していただき、少しでも精神的な負担を減らしていただけたらと考えています。信頼できる担当者と出会えれば、スムーズなマンション売却が叶い、新生活を気持ちよくスタートさせることができます。

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監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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