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離婚

離婚時には住宅ローンを折半する?残債がある家の財産分与方法

2019.09.19

離婚時に持ち家があると、財産分与方法で悩みますよね。とくに住宅ローン残債がある場合には、「残債を折半する?」「離婚後の住宅ローン返済はどうするの?」と多くの疑問や悩みが生じるもの。

結論から言えば、住宅ローンの残債を折半することは基本的にありません。ただし、例外もあります。

こちらでは、住宅ローン残債がある家が財産分与でどのような取り扱いになるのか解説します。

離婚時の財産分与の原則は「住宅ローンは折半しない」

なぜ住宅ローン残債を折半することはないのか、財産分与の基本的な考え方から見ていきましょう。

財産分与の考え方

財産分与とは、「夫婦が結婚後に築いた資産を分け合う」というのが基本的な考え方です。この原則からすると、結婚後に購入した家は折半するというのが自然ですよね。しかし住宅ローン残債がある家は、そもそも「資産」と判断されません。

住宅ローンは、いわば「借金」です。借金は債権者と契約して借り入れているものですから、夫婦が離婚するからといって債務を勝手に折半することはできません。

例えば夫名義の住宅ローンを離婚によって返済能力のない妻と折半すれば、困るのは第三者である債権者ですよね。そのため債権者の同意があれば別ですが、基本的に住宅ローンは財産分与の対象とはならないのです。

住宅ローン債務者が離婚後も支払い義務を負う

「借金を折半しない」ということは、離婚したとしても債務者が返済の義務を負い続けることになります。夫の単独名義で住宅ローンを組んでいる場合は、夫が引き続き返済義務を負うということです

もし離婚後に妻が家に住むことになっても、返済するのは夫。住む人と払う人が違うため、住宅ローン残債がある家を離婚後も残すとなると、トラブルになる可能性がいつまでも拭えないものなのです。

【例外】アンダーローンの場合は折半する

住宅ローンは折半しないというのが基本ですが、債務に対して家の価値が上回っている場合には、その家は「資産」としてみなされ折半する必要性がでてきます

「債務に対して家の価値が上回っている」状態のことを、「アンダーローン」といいます。例えば住宅ローン残債が3,000万円なのに対し、家の価値が5,000万円あるとすれば、その家は2,000万円の資産とみなされます

この家の住宅ローン名義が夫、離婚後に住むのは妻と子だとすれば、妻は夫に1,000万円支払う必要があります。ただし養育費などの問題がありますので、現実的に1,000万円支払うかは状況次第です

そしてやはり基本的には債務者を変更することはできないので、この場合も住宅ローンを返済していくのは夫となります。もしこの家を売却するとすれば、住宅ローンを返済して残ったお金を夫婦で折半します。

オーバーローンの場合はどうなる?

アンダーローンに対し、債務が家の価値を上回ってしまっている状況を「オーバーローン」といいます。住宅ローン残債が5,000万円なのに対し、家の価値が3,000万円しかないような場合ですね

この場合には-2,000万円ということになりますが、原則通り借金については財産分与の対象にならないので、住宅ローンの債務者が引き続き返済していくことになります。

オーバーローンの家を売却する方法

基本的に、住宅ローンを完済できなければ家を売却することはできません。その理由は、「抵当権」というものにあります

抵当権とは、金融機関などの債権者が物件に対して設定する権利のこと。抵当権を行使すれば、債権者による返済が滞った場合に該当不動産を強制的に競売にかけ、債務を回収することができます

抵当権は住宅ローンの完済と同時に抹消されるものなので、「住宅ローンの完済」が不動産売却の条件となるんですね

ただし、住宅ローンを完済せずとも家を売却できる唯一の方法として「任意売却」というものがあります

任意売却は、住宅ローンが完済できない状況での売却を債権者に許可してもらっておこなう不動産売却です。任意売却については、以下の記事をご覧ください。

家の「価値」を判断する方法

「オーバーローン」や「アンダーローン」の判断をするには、離婚時の家の価値を知る必要があります。家の価値を知る方法として、不動産会社による査定や不動産鑑定士による鑑定評価、公示地価や路線価、固定資産税評価額などから判断する方法があります

ただ実は、「離婚時の不動産評価として適しているのはこの方法!」というのは言い切ることができません。大切なのは、夫婦で合意した評価額を用いることです

「査定額と固定資産税評価額の間を取って評価額とする」ということもできるので、お互いに不公平感が出ない評価額を定めるようにしましょう。

「査定」と「評価」は異なる

不動産会社による査定額は、実際に売ればこれくらいで売れるという見込み額です。不動産会社は無料で即日、査定してくれるので、時間とお金がかからないというのはメリットだといえます

しかし固定資産税評価額や路線価などと比較して、査定額は高額になる傾向があります。そのため財産分与や離婚後に住むという理由で「お金を支払う側」にとっては、好ましい評価方法だといえません。

不動産鑑定士に依頼すると時間とお金がかかる

不動産鑑定士は、不動産鑑定に特化した国家資格。評価してもらえば、中立性が保てるといえるでしょう

しかし不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらうとなると、数十万円かかるとともに、鑑定書が出来上がるまでに1か月前後の時間を要することがあります。お金と時間をかけずに評価したい場合には不向きです。

固定資産税評価額なら評価に時間もお金もかからない

数ある不動産評価方法の中でも、固定資産税評価は納税通知書などを見ればすぐに知ることができ、評価にもお金がかかりません。査定額は依頼する不動産会社によって差が生じるものですが、固定資産税評価額は行政が定めた評価額なので中立的ともいえます

ただ実際に売却する額の7割前後になることが一般的なので、離婚後、所有者がすぐ売却するなどのときには、不公平感が出る可能性も否めません。

離婚時住宅ローンは折半できないからこそもめる

住宅ローンの名義は基本的に変更できませんが、離婚時の話し合いにより「離婚時の清算」「離婚後の負担」は夫婦で決めることが可能です

しかし離婚後に住宅ローン残債がある家を残すとなると、多くの場合で「家」がもめる原因となります。

離婚するときにもめる

「住宅ローン名義が夫で、離婚後に住むのが妻と子」という一番多いケースでは、夫の主張と妻の主張がまず食い違います

 夫 

「債務を折半するべきだ」「住むなら金銭を支払え」

 妻 

「返済能力がある夫が支払い続けるべきだ」

夫からすれば、自分が住むことのない家の債務なんか払いたくないと思うもの。そして妻からすれば、子供を育てる側の権利として家に住むことを主張するんですね

アンダーローンの状態では家に住むことになる妻が夫に金銭を支払うことになるのが一般的ですが、そうなると住宅ローンの名義ではなく「家の持ち分」でももめることになるでしょう。

離婚後にもめる

離婚時には丸く収まったとしても、夫が住宅ローンを支払い続けて、妻が住み続けるという状況では、長期的に問題が起きる可能性があります

例えば夫の住宅ローン返済が滞ったときには、金融機関は抵当権を行使し、家を強制的に競売にかけます。その場合、居住中の妻と子は強制退去を迫られることになり、住む場所を失ってしまいます

また、子育てが終わったときに家をどうするかという問題にもなるでしょう。「養育費」として妻が家に住む権利を得ている場合には、子供が成人するときまでには家がなくても生活できるだけの経済力をつけておかなければなりません

離婚後も家があることで元夫・元妻が関係を継続しなければならないとなると、様々な場面で様々な問題が起きる可能性があるのです。

まとめ

離婚時、住宅ローンは基本的に折半することはありません。ただし折半することができないのは「名義」上のことであって、残債の状況や離婚後に住む人によっては夫婦間で金銭の授受が必要になるケースがあります

アンダーローンかオーバーローンかの判断には、家の評価額を知る必要があります。不動産会社による査定額は評価額として万能ではありませんが、無料で査定してもらえるので複数社に査定をお願いしてみるといいでしょう。さらに「この額で売れるのなら…」と思う金額が出れば、離婚と同時に家を売却することも考えることができます

イイタンコンシェルジュでは、あまり堂々と相談しにくい離婚に伴う不動産の悩みについても、まずはオンライン上で不動産会社各社の専門家に相談することができます。ぜひこの機会にご活用ください。

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監修役

不動産ライター 亀梨奈美

亀梨奈美

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに不動産記事を多数執筆。

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