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離婚

離婚で不動産売却するときの3つの疑問を解決!

2019.03.28

厚生労働省によれば「結婚した夫婦の3組に1組以上が離婚している」というほど、今の日本は離婚大国です。離婚するカップルが多いことに比例して、離婚時に家を売却する方も多くいらっしゃいます。

そのとき疑問に思われることは、次の3つのことに集中します。

  1. 不動産売却で財産分与する方法は?
  2. 離婚調停中に不動産売却できるの?
  3. 財産分与に税金はかかる?

本記事では、離婚に伴う不動産売却の代表的な3つの疑問を解決できるよう、わかりやすく解説いたします。

疑問1.離婚時の不動産売却で財産分与する方法は?

財産分与とは、結婚生活中に夫婦が築き上げた財産を離婚時に夫婦それぞれで分配することを指します。

現金については決められた割合で分配すればいいですが、不動産は2つに分けることはできません。不動産の分割方法や離婚後にもめないためにも、夫婦で暮らした自宅を現金化してから財産分与するメリットは大きいといえます。

不動産が夫婦片方の名義だとしても夫婦で協力して築いた財産は「共有資産」としてみなされるので、現金化した上で決められた割合で分配することになります。

ここからは住宅ローン残債の有無にわけて、不動産売却方法をみていきます。

住宅ローンがない場合の財産分与方法

  • 住宅ローンを支払い済み
  • 住宅ローンを利用せずに現金で購入した

このような場合は、売却理由が離婚であったとしても一般的な売却方法と変わりません。

そのため残債がない場合に考えるべきことは、売却方法ではなく「財産分与の割合」の話し合い。不動産の売却金額の分配で揉めた場合は、以下のような割合で財産分与率が決まる傾向があります。

財産分与の割合
夫婦共働きの場合 折半
妻が専業主婦だった場合 30~50パーセント程度が目安

財産分与や慰謝料の価格を計算するには、「保有している不動産の現時点の価格」を知る必要があります。不動産鑑定士が鑑定する場合は鑑定料が発生しますが、不動産会社であれば無料で査定してくれます。

住宅ローン残債がある場合の財産分与方法

一方、住宅ローンが残っている場合に確認すべきことは次の2点です。

  • 連帯保証人や連帯債務者になっているかどうか
  • 残金を清算できるかどうか

夫婦で持分を分けた場合、住宅ローン契約時に「ペアローン・連帯債務・連帯保証」といった制度を利用したと思います。原則として、連帯債務者や保証人契約を締結した状態で離婚しても、債務から逃れることはできません

この関係を清算するためには、まずは残金を完済できるかどうかを考えていく必要があります。仮に、住宅ローンが残っていたとしても、完済できれば問題ありません。売却金額でローンを返済し、手元に残った現金を夫婦で分配することになります。

問題なのは、住宅ローン残債を上回る金額で売れない場合。そのような状態を「オーバーローン」といいますが、経済的に債務を返済できないようであれば「任意売却」を検討します。

任意売却については、コチラの記事をご覧ください。

疑問2. 離婚調停中でも不動産売却は可能?

結論からいえば、離婚調停中でも売却は可能です。ただし売却するには、以下の条件のいずれかを満たしている必要があります。

  • 名義人固有の財産
  • 夫婦の意見が一致している

以下、詳しく解説します。

結婚前に取得した不動産は独断で売却可能

例えば「結婚前に夫が両親から相続した家」のように、結婚前から夫の固有財産だった場合には、夫の判断で家を売却することが可能です。

しかし多くの場合は、マイホームは結婚後に購入するもの。その場合は、たとえ夫単独の名義だとしても夫婦の共有財産としてみなされるため、夫の独断で家を売却することはできません。

夫婦で意見が一致しない場合

「私はここに住み続けたい」
「いや、僕は出ていきたい」

と、夫婦で意見が一致しなければ、家を売却することはできません。夫もしくは妻どちらかが家に住み続けることも可能ではありますが、その場合には所有権の移転は難しいことを認識しておく必要があります。

お金を貸した金融機関とお金を借りた人は「金銭消費賃貸契約」という契約を結んでいるため、お金を借りる側の名義を簡単に変更することはできません

名義人を変更するには、新たな名義人が金融機関の住宅ローン審査を受ける必要があります。審査では年収や年齢などが判断材料になることが多いので、夫から収入の低い妻に所有権を移転するのは現実的ではないでしょう。

名義人変更が難しい場合、夫が住宅ローンを支払い続け、それを慰謝料や養育費の代わりとして妻はその家に住み続けるといったケースが考えられます。この場合、家に住むのは妻ですが、家の所有権は夫であり、所有権の名義を妻に変更するのはローン完済後となります。そのため、ケースによっては離婚後20年近く経ってから元夫、元妻が再会し、家の所有権変更の話し合いをすることもあります

また、夫名義の家に妻が住み続ける場合、夫は住宅ローンが支払えなくなる可能性も考えられます。その際には裁判所から家が差し押さえられて競売にかけられ、最終的には強制退去を命じられる可能性があることも念頭に置いておく必要があります。

家を残すということは、離婚後も妻と夫の関係性が継続するということ。そのため何かしらのトラブルが起こってしまうことが多いのです。

売却を先延ばしにしないべき

離婚時に不動産を売らないという選択を取ることもできますが、その場合、次のような問題が生じます。

  • 所有者と居住者の関係性がずっと続く
  • 売却益が出た場合、3,000万円の特別控除が適用できない
  • 名義人が死亡した場合、権利関係がさらに複雑化する可能性も

離婚したとしても「子どもが大きくなるまで家を売るのを待つ」というケースも見られますが、売却の予定を先延ばしにすると様々な問題が出てきます。そのため、離婚後は双方納得した上で物件を速やかに売却し、現金化した上で財産分与するのが一番トラブルの少ない方法だといえます。

疑問3.離婚の財産分与で税金はかかる?

財産分与時は、「財産をもらう人」「財産を渡す人」によってかかる税金が異なります。

財産をもらう人にかかる税金

まず、基本的に離婚で財産をもらう人に贈与税は課税されません

これは、財産分与は「贈与」ではなく「精算」や「給付」と判断されるためです。

ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税が課税されます。

  1. 分与された財産が事情等を考慮しても明らかに多すぎる場合
  2. 贈与税の非課税を狙った離婚

一方、不動産を譲り受ける場合の税金は、「登録免許税」と「固定資産税」です。

不動産を譲り受ける人にかかる税金
登録免許税固定資産税
家や土地の所有権を登録するときにかかる登記費用。財産分与の場合、「不動産の評価額×2%」。不動産を所有している人が毎年支払う。 毎年1月1日時点で所有権者に登録されている人が納税者となる。

なお、離婚時に所有権を移転しないのであれば、登録免許税は必要ありません。

「不動産取得税はかからないの?」

と疑問に思われるかもしれませんが、こちらも贈与税と同様「精算」としての分配とみなされるため、不動産取得税は課税されません。

財産を渡す人

現金を渡す場合には、税金が課税されることはありません。一方、不動産を渡す場合にかかる税金は、「譲渡所得税」です。ただし、譲渡所得税はかかる場合とかからない場合があります。

譲渡所得税
譲渡所得税がかかる場合 譲渡所得税はかからない場合
不動産の価値が購入時よりも分与時の方が高いとき 不動産の価値が購入時よりも分与時の方が低いとき

譲渡所得税には、3,000万円特別控除や軽減税率の特例等、節税するための制度が多くあります。ただし大幅な節税に期待できる3,000万円の特別控除は、夫婦間の譲渡には適用されません。そのため譲渡所得がでるような分与は、離婚後にされるのが賢明な判断です。

まとめ

トラブルに発展させないためにも、離婚時にはマイホームの売却を視野に入れておいた方が良いでしょう。たとえ書類で婚姻関係を解消しても、不動産が残っている限りは関係を完全に解消することはできません。

イイタンコンシェルジュでは、お客さまの様々な事情を考慮し、最適な売却方法を提案させていただいております。離婚というデリケートな悩みを解決させるためには、お客様が相談しやすい担当者に出会うことが一番ではないでしょうか。

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監修役

ヒトワークス株式会社
(イイタンコンシェルジュ事務局)
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、マンションナビを通じて、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。マンションリサーチ在職中に、新規事業である、「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。

人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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