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不動産売買のお客様担当者が教えます!⑤市街化調整区域とは?

2020.01.09

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皆さんは、“市街化調整区域”というものをご存じですか?
これは、都市計画区域における区域区分の1つであり、都市計画法に基づいて指定されているものです。
今回は、その詳細について知らないという方のために、市街化調整区域の概要と市街化調整区域の売買を中心に解説したいと思います。

“市街化調整区域”の概要

日本には、“都市計画区域”というものがあります。
都市計画区域は、市街地を中心に、1つのまとまった都市として整備・開発・保全する必要がある地域であり、市街化調整区域は、この1つに数えられます。

具体的には、“市街化を抑制する区域”のことであり、住宅あるいは施設を建築することによる、活性化を行わない地域のことを指しています。
もっとわかりやすく言うと、“店舗や住宅を積極的に建てず、そのままにしておく区域”ですね。

そのため、住宅や商業施設などの建築については、原則禁止されています。
市街地から離れている郊外、農地が広がる田舎などをイメージしてもらえれば、わかりやすいでしょう。
どのエリアも栄えているような印象の東京でさえも、市街化調整区域は存在します。

市街化を進める地域は“市街化区域”

逆に、“市街化を活性化する区域”は、“市街化区域”と呼ばれます。
具体的には、すでに市街地を形成している区域、概ね10年以内に優先的に市街化を図るべき地域を指しています。

もちろん、市街化区域では、住宅などの建築が認められていますし、土地区画整理事業や、市街地再開発事業などによる整備も、積極的に進められます。
まさに、市街化調整区域とは真逆の区域ですね。

市街化調整区域でも住宅が建てられる場合がある

先ほど、市街化調整区域では、住宅や商業施設の建築が原則禁止されているという話をしました。
ただ、何があっても建てられないのかというと、決してそういうわけではありません。

たとえ市街化調整区域の中であっても、地方自治体の許可が出れば、住宅を建てられるのです。
どんな住宅であれば建てられるのかについては、各自治体によって微妙に異なりますが、どうしても市街化調整区域内に住みたいのであれば、申請する価値はあるでしょう。

市街化調整区域の売却は難しい?

市街化調整区域の売却は、決して簡単ではありません。
なぜなら、居住用としても、事業用としても、あまり相応しくない区域であるためです。
市街化調整区域は、他の区域とは違い、すでに建っている建物を建て替える場合に、行政の許可を得なければいけません。

また、担保評価が低いという特徴もあり、住宅ローンの審査において不利になりやすいです。
もっと言えば、行政による積極的なインフラ整備も施されていないため、お世辞にも利便性が良い土地とは言えません。

買い手側から見る、市街化調整区域の魅力は?

買い手側から見る市街化調整区域の魅力には、まず“価格が安い”という点が挙げられます。
これは、一般的な土地よりも制限が多く、市場価値が下がりやすいことが理由です。

また、高層ビルや商業施設の建築がほとんどされないため、市外化区域よりも閑静な環境で生活できるでしょう。
そして、市街化調整区域であるかどうかは、自治体によって決定されるため、購入後に市街化調整区域から外れる可能性もあります。

つまり、タイミングが良ければ、お得に制限のない土地を手に入れられる可能性もあるということですね。

まとめ

ここまで、市街化調整区域について詳しく解説してきました。
正直なところ、市街化調整区域は売却に向いているとは言い難いです。
ただ、需要がまったくないわけでもなく、根気よく売却活動をすれば、買い手は見つかるでしょう。
また、市街化調整区域だからと言って、絶対に住居を建てられないわけではないため、買い手は将来性などを見越して、選択肢に入れるかどうかを判断しましょう。
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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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