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不動産売買のお客様担当者が教えます!④再建築不可物件とは?

2020.01.08

不動産には、条件付きの物件がいくつか存在します。
その1つに、“再建築不可物件”が挙げられるのですが、詳しくご存知ですか?
「名前は聞いたことがある」程度の方もいるでしょうが、今後不動産を購入するのであれば、こうした物件について知っておいて損はないでしょう。
今回は、そんな再建築不可物件のお話です。

再建築不可物件の概要

再建築不可物件とは、読んで字の如く、現時点で建っている建物を解体し、新しい建物を建築することができない物件のことを言います。
具体的には、建築基準法において定められている“道路”に2m以上接していない敷地のことを指しています。

ちなみに、建築基準法において定められている道路とは、原則4m以上の幅を有する道路であり、この道路に2m以上接していない敷地では、新たに建物を建てることができません。

また、再建築不可物件では、建築基準法が制定される前から建っている建物に関しては、そのまま使用できることになっています。

なぜこのようなルールが存在するのか?

再建築不可というルールが定められているのには、もちろん理由があります。

例えば、幅が数十cm~1m程度しかない道路の前に、住居が建っているとしましょう。
もし、この住居が火事になってしまったり、住人が病気で倒れてしまったりしたら、当然消防車や救急車が駆けつけることになりますよね。

ただ、わずかな幅しかない道路が目の前にある場合、果たして消防車や救急車は、十分な消火活動や救助活動ができるでしょうか?
住居の正面まで車が入れないこともあり、おそらく十分な活動はできないでしょう。

つまり、このルールは、住民の安全な生活を守るためのものであり、絶対に必要なルールだということです。

リフォームやリノベーションをする分には問題なし

再建築不可物件では、現在ある建物を解体し、新しい建物を建てることのみが規制されています。
リフォームやリノベーションに関しては、規制されていません

つまり、購入した物件が再建築不可物件であっても、リフォームやリノベーションを施すことで、自分の理想に近い物件にすることは可能だということです。
また、お世辞にも使い勝手が良い物件ではないため、比較的安く購入できる可能性も高いでしょう。

もっと言えば、資産価値も決して高くないため、固定資産税などの税負担は軽くなることが予想されます。

ただ、建物が倒壊してしまった場合は、今後その土地を居住用の土地として使用することができなくなります。
したがって、購入する際はその点をしっかり留意しておきましょう。

再建築不可物件を再建築可能にする方法

何度も言うように、建築基準法上の道路2m以上に接していない敷地では、新しい建物を建てられません。

では、再建築不可物件を再建築可能にすることはできるのでしょうか?
答えはYesです。

これは、接している道路の中心から2m以上下がったところであれば、建物を建てられる“セットバック”という制度を利用することで実現されます。
セットバックを行えば、たとえ敷地に接している道路の幅が4m以下であっても、新しい建物を建てられます。

ただ、敷地が道路に接している部分が2m以下の場合は、セットバックをしても新しい建物を建てられません。
あくまで、建築基準法上の道路に接していないものの、開口部が2m以上接している敷地のみが、セットバックによって再建築可能になります。

まとめ

ここまで、再建築不可物件について詳しく解説してきました。
今後不動産を購入する方は、自身が選んだ物件が再建築不可物件に該当しているかどうか、必ず確認しなければいけません。
確認しなかったり、ただ「安いから」という理由で購入してしまったりした場合、将来のライフプランが音を立てて崩れてしまう可能性があります。
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監修役

ヒトワークス株式会社
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。在職中に、新規事業「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。
人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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