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不動産売買のお客様担当者が教えます!~道路の種類について~

2020.03.26

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不動産売買をするにあたり、建物や土地に関する知識を蓄えておくに越したことはないでしょう。
いざ売買するとなると、様々な種類の“道路”に触れる機会も多くなりますから、特殊な不動産を売買する方であれば、なおさら知識が必要ですよね。
本記事では、道路の種類について解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

2項道路

建築基準法では、幅員が4m以上ないと道路とは認められません。
ただ、中には例外もあり、たとえ幅が狭くても建築基準法施行前から使用されていた既存道路で、なおかつ特定行政庁が指定したものに関しては、特別に道路と認められます。
このような道路を“2項道路”と言います。
建築基準法42条第2項に定めてられていることが名前の由来です。
特別に道路とみなされていることから、“みなし道路”とも呼ばれますね。

また、2項道路に接した敷地に建物を建てる場合は、道路の中心線から2m以上後ろに下がったところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックする必要があります。

ちなみに、1992(平成4年)年の法改正以降、特定行政庁が幅6m以上を道路として取り扱う区域では、道路の中心線から3m後ろに下がったところが道路境界線とみなされます。

位置指定道路

建物を建てるための敷地は、建築基準法で定められた道路に2m以上接しなければいけません。
また、ここでいう“道路”とは、国道や県道、市道といった公道だけでなく、個人の所有地の一部である“私道”であっても認められることがあります。

例えば、土地を分割し、分けられた土地にそれぞれ建物を建てる場合には、新たに敷地内に私道を設け、特定行政庁から道路の位置指定を受けなければいけません。
このとき、指定を受けた私道のことを“位置指定道路”といいます。

つまり、土地を分割することで接道義務が果たせない区画がいくつか発生した場合に、それをカバーしてくれる私道ということですね。

なお、地区計画において道路の配置や規模などが決定している場合、道路の位置指定はその計画に即して行われます。

都市計画道路

都市計画決定がされた道路のことを“都市計画道路”といいます。
これには、まだ事業化されていないものも含まれていて、完成後は道路法上の道路として管理されます。

ちなみに、都市計画決定とは、地域地区、都市施設、市街地開発事業などのさまざまな都市計画について、正式に決定することを指しています。

また、都市計画道路の区域内では、建物を自由に建築できません。
建てられるのは、階数や構造の要件をクリアし、なおかつ容易に移転または除去できるものに限られます。

もっと言えば、同区域内の土地を売買する際は、事前に都道府県知事または市長に届出を行う必要があります。

特定道路

建築基準法の容積率に関する規定において、幅15m以上の道路を“特定道路”といいます。
簡単にいうと、とても幅が広い道路ですね。

ちなみに、容積率とは、延べ面積を敷地面積で割った値のことをいいます。
例えば、敷地面積が100㎡、その敷地上にある住宅の延べ面積が90㎡であれば、容積率は90%ということになります。

また、建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに都市計画によって指定されていますが、特定道路から近い距離にある建物については、一定の割合で“前面道路による容積率の制限”が緩和されます。
つまり、容積率の割増が受けられるということですね。

まとめ

“3項道路”や“4項道路”など、今後不動産売買をする方が触れる道路はまだまだたくさんあります。
また、道路に関する許可や制限、法律の種類も非常に多いため、ポイントを押さえて勉強しなければ、なかなか頭に入っていかないでしょう。
ただ、少しでも多くの知識を持っておくことは大事ですので、まずは今回解説した内容をしっかり覚えておくことをおすすめします。
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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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