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不動産担当者

不動産は掲載元以外の仲介業者でも購入できる!不動産会社を変更するときの注意点とは?

2019.11.16

チラシやSUUMOなどのサイトで、不動産会社によって紹介されている物件。その物件の多くは、掲載元となっている不動産会社以外からでも購入可能なことをご存じですか?

つまりA社が販売している物件を、B社に相談して購入することも可能なのです。

もしA社に行って、対応が悪い、担当者が合わない…ということがあれば、購入前に不動産会社を変更することもできます。ただその場合は、“抜き行為”といって敬遠されることも。

本記事では、不動産売買の仕組みを解説しながら、良い不動産会社や担当者から希望の不動産を購入するための方法を解説します。

不動産売買の仕組み

まずは、不動産売買と不動産会社の仕組みを知りましょう。

不動産売買では、売主と買主がいますよね。その両者を仲介するのが不動産会社の役割なわけですが、売主、買主、同じ不動産会社が仲介しなければならないわけではありません

売主と買主の担当は基本的に別

基本的には、売主と買主を担当する不動産会社は別です。ただ例外もあります。

売主に売却を依頼された不動産会社は、チラシや不動産ポータルサイト、自社ホームページなどで販促活動をおこないます。その結果、自社に問い合わせてきた顧客が買ってくれることになれば、売主、買主ともに同じ不動産会社が仲介することになるのです。

しかし自社による販促活動によって買主を見つける以上に、他社によって客付けされる可能性は高いといえます。

その理由は、売却活動中の物件は、原則的に“レインズ”という不動産業者専門のサイトで全国の不動産会社に物件情報が共有されるからです。

レインズの仕組み

レインズとは、ほぼ全ての不動産会社が会員となっているネットワークシステムです。

不動産情報を共有して不動産取引を中立的に行うために、1990年に現在の国土交通省が主導となって企画・設立しました。

売主の特別な意向がなければ、原則的に全ての売り物件はレインズに登録されます。顧客から購入相談があった不動産会社は、このレインズの情報を見て物件探しをおこなうため、レインズに登録された物件は全国の不動産会社から客付けされる可能性があるのです。

専任物件だとしても他社が客付け可能

売主が不動産会社に売却依頼するときの契約には、次の3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

このうち一般媒介は複数社と媒介契約を交わすことができるので、複数社が同じ物件を同時期に販促活動しているという状況もありえます。

一方、専任と専属専任は1社のみとの独占契約となりますが、その場合においても他社が客付けしてはいけないという決まりはありません。むしろ専任と専属専任についてはレインズ登録が義務付けられているため、他社が担当する買主が購入する可能性が高いといえます。

不動産は“掲載元”以外からでも購入可能

不動産売買の仕組みを少し理解していただけましたでしょうか?

ここまでをまとめると、以下の通りです。

  • 売主と買主が同じ不動産会社である必要はない
  • レインズによって他社から客付けされて売買が成立する可能性の方が高い
  • 専任媒介・専属専任媒介は1社の独占物件となるが、レインズ登録義務があるためむしろ他社からの客付けが奨励される

つまりは、販促活動をしている不動産会社以外から問い合わせても内覧は可能であり、購入も可能だということです。

不動産の購入前に仲介業者を変更できる?

チラシや不動産ポータルサイトの掲載元以外の不動産会社からでも、物件は購入可能です。

しかし内覧させてもらって購入の直前までいったにも関わらず、突如、不動産会社を変えるとするならば、その行為は少しモラル違反だといえます。

“抜き行為”と敬遠されることも

購入直前で不動産会社を乗り換えることを、不動産業界では“抜き行為”といわれています。

ただ“抜き行為“とは、不動産会社が主導となって他社の顧客の引き抜く行為。買主が、「この不動産会社から買いたくない」「こっちの不動産会社から買いたい」と思って不動産会社を変更することは、”抜き行為“には該当しないとも考えられます。

ただやはり、購入直前に不動産会社を変えるとすれば、変更先の不動産会社が“抜き行為”のレッテルを張られたり、変更前の不動産会社から文句を言われたりする可能性はあるでしょう。そのため大事になってくるのは、物件探しをする前に、不動産会社や営業担当者を決めておくことなのです。

不動産を探す前に良い担当者に出会えるのがベスト!

不動産購入される方の多くは、物件探しからスタートします。SUUMOやHOME‘Sで気に入った物件があれば、その物件を掲載している不動産会社に連絡して…という流れを想定している方が多いのではないでしょうか?

しかしここまでお話した通り、ほとんどの物件はどの不動産会社からでも購入可能。そのため、物件探しの前に不動産会社探しするということを考えてみましょう。

そしてさらにおすすめなのは、お気に入りの営業担当者を見つけておくことです。というのも、不動産購入において、物件案内してくれるのも契約に立ち会ってくれるのも、基本的に1人の担当者。あなたの希望にあった提案してくれ、なおかつ人間的にも信頼できる担当者に出会えれば、より良い物件に出会える可能性は高いといえます。

  • 住宅ローンに不安がある方は、FPや住宅ローンアドバイザーの資格を持った担当者
  • 買い替えの場合は、不動産売却も得意な担当者
  • 投資物件購入の場合は、収益物件の売買経験豊富な担当者

このように目的にあった担当者を先に見つけておくことで、どんな物件でもスムーズに、安心して購入できるのです。

まとめ

物件の販促元、掲載元以外の不動産会社からでも、不動産は購入可能です。ただし購入直前に仲介業者を変更するのではなく、できれば物件探しに先立って営業担当者を見つけておくことをおすすめします。

イイタンコンシェルジュでは、不動産会社の枠組みに捉われず、あなたにあった営業担当者を見つけられるよう様々なコンテンツを用意しております。

不動産購入を考えている方は、ぜひご活用ください。

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監修役

不動産ライター 亀梨奈美

亀梨奈美

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに不動産記事を多数執筆。

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