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不動産売買のお客様担当者が教えます!③瑕疵担保責任とは?

2020.01.07

不動産売買をするにあたって、売り手にとっても買い手にとっても重要になる制度が、“瑕疵担保責任”です。
こちらは不動産広告などでもよく目にする制度ですが、実際どのようなものなのか把握しているでしょうか?
今回は、瑕疵担保責任についてよく分からないという方に向け、その内容を詳しく解説していきたいと思います。

瑕疵担保責任って何?

瑕疵担保責任とは、不動産売買が成立した後、隠れた“瑕疵”が見つかった場合に、売り手が修理・修繕費用などを支払わなければいけないという制度のことを言います。

また、隠れた“瑕疵”とは、不動産売買契約が締結された時点で、売り手がその事実を把握しておらず、通常の注意では発見できないキズ、欠陥、不具合のことを指します。

ちなみに、売り手には告知義務があるため、事前に知っている瑕疵については、不動産売買契約を結ぶときに、必ず伝えなければいけません。

売り手が責任を負う期間はどれくらい?

民法上のルールでは、買い手が隠れた瑕疵を把握してから1年以内であれば、売り手は瑕疵担保責任を負う必要があるとされています。

ただ、その期間を適用してしまうと、売り手から買い手に不動産を譲る前からあった瑕疵なのか、それとも売買後に生まれた瑕疵なのかを判断できません。
また、民法上のルールだと、買い手はいつでも損害賠償などを請求できるため、売り手の立場がとても不利になってしまいます。

そのため、一般的な不動産売買において、売り手が瑕疵担保責任を負う期間は、1年ではなく、2~3ヶ月間程度に設定されることが多いです。

どんなものが瑕疵に当てはまるのか?

では、隠れた“瑕疵”には、一体どのようなものが当てはまるのでしょうか?

①物理的瑕疵

建物、土地など、目に見える部分のキズや欠陥などを指します。
例えば、建物の雨漏り、シロアリ被害、主要構造部の腐食などが挙げられます。

また、土地においては、地盤沈下、土壌汚染などが該当します。

②法律的瑕疵

土地が幅4m以上の道路に接していなかったり、土砂災害警戒区域にあったりすると、買い手はさまざまな法規制を受けなければいけません。
そのため、売り手は上記のような事実に関しても、瑕疵として買い手に伝える必要があります。

③心理的瑕疵

不動産において、誰もが嫌悪感を抱くような出来事があった場合も、売り手は瑕疵として伝えなければいけません。
具体的には、火災が発生したことがある、死亡事故が発生したことがあるといった出来事が挙げられます。

④環境的瑕疵

不動産の周辺にある“嫌悪施設”のことを指します。
例えば、不動産の周辺に墓地や火葬場、ゴミ処理施設や刑務所などがある場合は、環境的瑕疵として買い手に伝えなければいけません。

売主が瑕疵を故意に隠した場合はどうなる?

瑕疵担保責任は、売り手が把握していなかった瑕疵が見つかったときに、修理・修繕費用などを負担する制度です。

また、売り手が瑕疵を把握していたにも関わらず、故意に隠して売却した場合は、たとえ瑕疵担保責任を負う期間を過ぎていても、損害賠償あるいは契約解除などの責任を負わなければいけません。
つまり、瑕疵を隠すなんてもっての外ということですね。

ちなみに、瑕疵が重大で、修理・修繕をしてもその建物に住めないという場合も、契約解除に応じなければいけないことがあります。

そのため、売り手は売却前にホームインスペクションなどを行い、瑕疵の有無について把握しておかなければいけません。

まとめ

ここまで、不動産売買における重要な制度、“瑕疵担保責任”について詳しく解説しました。
売り手は責任を負う期間、買い手は修理・修繕費用を請求できる期間をしっかり把握し、不動産売買契約を締結しなければいけません。
また、故意によって瑕疵が隠された場合、売り手は厳しい責任を負わなければいけないため、注意しましょう。
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監修役

ヒトワークス株式会社
山田力

山田力

マンションリサーチ株式会社にて不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。情報の非対称性を解消するべく、相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。在職中に、新規事業「イイタン」を立ち上げ、現在に至る。
人生で最大の買い物、売り物であろう不動産を、信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービスを展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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