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不動産売買のお客様担当者が教えます!~一物四価とは?~

2020.03.05

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皆さんは、“一物四価”という言葉をご存知でしょうか?
耳にしたことくらいはあるという方もいるでしょうが、これは、不動産売買や相続において非常に重要な“価格”を表すものになります。
今後、売主や買主になる方は、知っておいて損はありません。
詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

一物四価って何?

売買する土地には当然価格が存在しますが、その評価方法は1つではありません。
同一の土地であっても、さまざまな価格で評価されます。

また、土地を評価したり、価値を指標化したりするにあたって用いられる4つの価格のことを“一物四価(いちぶつよんか)”と言います。

4つの価格とは、具体的には“実勢価格”、“公示価格”、“相続税評価額”、“固定資産税評価額”を指します。
では次からは、これら4つの価格について順番に解説しましょう。

実勢価格

土地の売買をするにあたって、実際に取引が成立する価格のことを“実勢価格”と言います。
いわゆる“時価”のことですね。

実勢価格は、売主と買主の交渉次第で変化するため、市場の需給バランスによって日々変動します。
ちなみに、不動産広告で目にする“販売価格”は、実際に取引が成立するまでは売主の希望価格に過ぎないため、必ずしも実勢価格と同じになるとは限りません。

公示価格

地価公示法という法律に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表する土地の価格を“公示価格”と言います。
“公示地価”とも呼ばれますね。
一般の土地取引の指標とされている価格であり、毎年1月1日時点の土地について算出されています。

また、公示価格は土地取引だけでなく、固定資産税評価あるいは相続税評価の基準にもなっているため、とても重要な指標だと言えるでしょう。

相続税評価額

相続税、贈与税を計算する際、基準となる課税価格を“相続税評価額”と言います。
基本的には相続が始まったときあるいは贈与時の時価が該当しますが、高い節税効果を得たい場合は、1つ1つの財産における相続税評価額について把握しておかなければいけません。

また、土地の相続税評価額については、“倍率方式”あるいは“路線価方式”で計算されます。
どちらの方式で計算するのかについては地域ごとに決まっており、自由に選ぶことはできません。

ちなみに、その土地の固定資産税評価額に対して、地域ごとに定められた一定の倍率をかけて相続税評価額を算出するのが倍率方式であり、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額である路線価を用いて算出するのが路線価方式です。

固定資産税評価額

土地や住宅などを所有している限り、毎年納付することになる固定資産税を決める際の基準額が“固定資産税評価額”です。
固定資産評価基準に基づき、各市町村が個別に決定しています。

土地の場合、時価の約70%が固定資産税評価額の目安と言われていますが、これは決してすべての土地に当てはまるわけではありません。
土地がどのような場所にあるのか、面積や形状はどうなのかなどによって、評価額は変わってきます。

また、建物の場合、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安だと言われていますが、住宅の大きさや構造、築年数などによって、これもまた評価額は変動します。

ちなみに、土地や建物を所有している場合、固定資産税の納税通知書とともに毎年送付される“課税明細書”を見れば、その不動産の固定資産税評価額はすぐにわかります。

まとめ

不動産に関する4つの価格は、売却や購入、相続とさまざまな用途で使用されます。
また、後々「どれがどれだったっけ?」と一瞬迷ってしまいそうですが、1つ1つの価格の意味を理解すれば、それほど混同することもありません。
把握していれば必ず今後役に立つものであるため、まだ覚えていないという方は、1つ1つの価格をじっくり勉強する時間を設けましょう。
不動産売買で担当者探しにお困りの際には、イイタンコンシェルジュをお勧めします。
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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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