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不動産売買の営業担当者が解説!③媒介契約とは?

2020.01.23

不動産を売却する時に、個人で取引するとなると手続きも大変なので、一般的には不動産会社に仲介してもらう事になると思います。
そうなると、媒介契約というものを締結する必要があります。
ただ、どんな契約なのかがわからないと、戸惑うかもしれません。
媒介契約とは一体どのような契約なのか、解説していきます。

媒介契約とは?

媒介契約というのは、不動産を売買する際、仲介してもらう為の契約の事をいいます。
不動産会社は、仲介を依頼されたら媒介契約を締結する事が義務として法律上定められているのです。

不動産の売買には様々な手続きが必要となるので、個人間での売買は難しいでしょう。
そのような理由から、殆どの人は仲介業者を介して売買しています。
その際に交わす契約書には、どのような事を依頼するのか、仲介手数料はどのくらいかという事が明記されています。

仲介をする業者は、契約に則ってその不動産の売買相手を探して、売買契約が円滑に進むよう様々なサポートをしてくれます。
そうして契約が無事に締結すると、その業者に仲介料を支払う事となるのです。

媒介契約の種類とは?

この契約には、大きく分けて「一般」「専任」「専属専任」という3つの種類があります。
それぞれ、どのような違いがあるのでしょうか?
3種類の違いについて、解説します。

一般媒介契約

まず、一般媒介契約というのは3つの中で最も制限が少ないもので、自由度が高いものとなっています。
契約をする仲介業者の数に制限はなく、その不動産が欲しいという人を自分で見つけた場合にはその業者を通さないで売却してしまっても問題ないのです。
もちろん、その場合は仲介手数料を支払う必要もありません。

ただし、この契約をした場合、契約する仲介業者が増えた際には他のところに依頼主様から連絡しなければいけないケースもあります。
連絡が不要なケースもあるので、確認してみましょう。

また、不動産の仲介をする不動産業者は、レインズという不動産流通機構を通じて不動産売買の情報を共有しているのですが、この契約の場合はそこに登録されない事もあります。
何社もの業者と契約したからといって、取引相手が見つかりやすくなるとは限らないのです。

専任媒介契約

専任媒介契約を締結した場合、他とは契約できません。
ただし、この契約を結んでいる場合でも、不動産を欲しがっている人を自分で見つけた場合に限っては、仲介業者を通じないで売買する事ができます。
その場合、仲介手数料は必要ありません。

この契約では、7日以内にレインズへと登録する事が義務づけられています。
それを見た他社から、契約した仲介業者へと連絡が来る事もあるので、一社限りの契約といってもその窓口はかなり広くなるのです。

販売状況については、14日に1度以上のペースで報告する事が義務となっています。
最長でも2週間おきに、これまでの問い合わせ数や購入検討者数などが依頼者様に報告されるので、それを見て依頼者様は広告の掲載や、価格交渉の可否などを検討していくのです。

この契約は、最長で3カ月が期限となっています。
その期間が過ぎると契約を更新するかどうかの確認が必要となり、依頼者様は再度契約を結ぶか、あるいは他の仲介業者と契約し直すかといった選択をする事になります。

専属専任媒介契約

最後に紹介するのが、専属専任媒介契約です。
大まかな契約内容については専任媒介契約と似ているのですが、さらに制限を厳しくした契約となっています。

まず、契約できるのは一社のみというのは専任の場合と同様です。
また、最長3カ月という点も同様です。
しかし、それ以外の点は少しずつ異なっています。

個人的に売買する際などは、一般だけではなく専任の場合でも仲介業者を通さないで売買できるのですが、この契約の場合は不可能です。
自分で見つけた場合でも、必ず不動産会社の仲介を通す必要があります。

また、レインズに登録する義務があるのは専任と同じですが、専任の場合は7日以内に登録する事が義務となっているのに対して、専属専任の場合は5日以内の登録が義務となっています。

販売状況の報告についても、この場合は最低でも7日に1度、つまり毎週1度は必ず報告される事になります。
もちろん、仲介業者でも毎週「何もありません」という報告を送りたくはないので、この契約を結んだ不動産については最優先で扱う事でしょう。

どの契約が最もいいのか?

3種類の媒介契約について解説しましたが、気になるのは「結局どの契約を結ぶのが一番いいのか?」という点でしょう。
これについては、明確にどれが良いという事はありません。

例えば、専属専任の場合は、最も信頼する仲介業者に不動産売買のほとんどを任せておいて、自分は契約が決まった段階で出ていけばいい、という状態です。
仲介する業者に任せてしまいたい、あるいは早めに売買を終わらせてしまいたいという方は、この方が良いでしょう。

また、信頼できる会社が一社はあるものの、同時に自分でも心あたりに声をかけてみよう、という事なら専任契約がピッタリだと思われます。
そうすれば、広く相手を探す事ができるのと同時に、自分で見つける事ができれば仲介手数料が不要になります。

複数の仲介業者と縁がある場合や、反対にどの業者が良いのか分からないという場合などは、制約が少ない一般を選ぶ事になるでしょう。
ただし、その場合はそれぞれの条件が異なる点も出てきます。

例えば、一般として依頼した二社のうち、一社は安くなってもいいから早く売ってしまいたいと考えて、もう一社は時間がかかってもなるべく希望通りの価格で売りたいと考えているとします。

そして、早く売りたいという一社から値下げしたら買うという人がいた、という連絡を受けてそれに応じたものの、実はもう一社が値下げしなくても買いたいという人と交渉しているのかもしれません。

ただ、一旦値下げに応じて契約してしまうと、その契約を解除するために違約金が必要になってしまいます。
そうなると値下げするよりも大きな損となってしまうかもしれないので、慎重な判断が必要となるのです。

契約を結んでいるのが一社ではないケースでは、売買が決定した時点でそれ以外のところに依頼主様から連絡する必要があります。
この時に通知を怠ってしまうと、その売買契約が成立した後でかかった事務手数料等を請求される事があります。

ちなみに、仲介手数料はあくまでも最終的に売買の仲介をした一社の身に支払う事となり、それ以外の仲介業者にはきちんと連絡さえすれば何も支払う必要がありません。
仲介手数料は売買代金によって異なるので、仲介している業者もなるべく仲介手数料をたくさんもらえるように、他社より早く、そして高く売りたいと考えているのです。

それぞれの媒介契約に利点や欠点があるので、どれがいいとは一概に言えません。
ただ、どのケースであっても仲介によって売買した際の仲介手数料は変わらないので、安心して下さい。

また、専任や専属専任の契約をして契約期間の途中で契約を解除してしまうと、現地調査や広告宣伝などにかかった費用を請求される事もあります。
一度契約をしたら、契約期間が過ぎるまでは解除しない事をおすすめします。

まとめ

仲介業者との契約にはいくつか種類があり、それぞれの違いについてよく知らないという方も多いでしょう。
その種類によって、依頼主様ができる事、しなければいけない事は色々と異なってきます。
また、契約内容次第でしてはいけない事もあります。
契約がどのくらいの期間か、という事にも気を付けて、どの契約方法が一番いいのか検討してみてください。

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監修役

ヒトワークス株式会社 山田力

山田力

前職は不動産相場サイト(マンションナビ)の運営に従事。相場価格を把握してもらい、売却の意思の強いエンドユーザーを、不動産会社へご紹介する一括査定サービスの利用拡大を行う。人生で最大の売買である不動産を信頼できる担当者に出会って、幸せな取引をしてもらいたいという思いから、担当者にフォーカスしたサービス【イイタン】を展開するヒトワークス株式会社を2017年に立ち上げる。

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